Rozhodli ste sa stavať alebo rekonštruovať nehnuteľnosť? Nemáte však žiadnu predstavu, či budete potrebovať stavebné povolenie alebo postačí ohlásenie stavby. Pri obydliach a neštandardných stavbách sa vyskytujú rôzne okolnosti, od ktorých závisí fakt, či na ne potrebujete od úradov stavebné povolenie, alebo ich stačí len ohlásiť.
Máte možnosť pustiť sa do vybavovačiek na stavebnom úrade sami alebo zastupovaním v stavebnom konaní pred stavebným úradom poveriť na základe splnomocnenia špecializovanú firmu.
Pre lepšie pochopenie je dôležité si na úvod definovať, čo sa považuje za stavbu:
- Stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov. Je pevne spojená so zemou, prípadne jej osadenie vyžaduje úpravu podkladu.
Osadenie vzdušníka (klimatizácie): Špecifiká a povolenia
Aké povolenia potrebujem pred montážou klimatizácie?
Nepotrebujete súhlas stavebného úradu pretože klimatizačné jednotky, satelitné jednotky na príjem TV signálu aj sušiče bielizne sú technickými zariadeniami a nie sú súčasťou stavby (§ 43 stavebného zákona) ani stavebným výrobkom (§ 43 f stavebného zákona). Povolenie od BD (správcu budovy) tiež nepotrebujete.
Pokuta vám nehrozí, ale v bytovke nežijete sami. Pri zateplenom bytovom dome odporúčame kontaktovať správcu, alebo realizačnú firmu kvôli záruke na fasádu. Ak bytovka nie je zateplená, jednotku umiestnite na dlhšiu konzolu.
Správca vám môže zamietnuť montáž na fasádu v prípade, že by to výrazne ovplyvnilo architektonický vzhľad budovy. Požiadajte susedov o súhlas, špeciálne tých nad vami či pod vami, ktorých sa táto novinka dotkne najviac.
V prípade podkrovných bytov, kde chcete jednotku umiestniť na strechu, potrebujete súhlas všetkých vlastníkov bytov.
Riešenie kondenzátu z klimatizácie
Existuje viacero možností, kam budete odvádzať prebytočný kondenz. Počas veľkých horúčav to môže byť aj 30 litrov denne. Je dôležité, aby nesmel stekať „len tak“ po fasáde a balkónoch a nesmie vadiť ostatným obyvateľom.
- samospádom niekam, kde nebude nikomu vadiť. Môžete použiť vedro alebo inú vhodnú nádobu (nezabudnúť včas vylievať)
- vyvedením do kanalizácie v byte cez protizápachový syfón alebo do odkvapu
- dobrým riešením je aj špeciálny výparník kondenzu, ktorý sa pripevní pred ventilátor vonkajšej jednotky. Nasaje ho do seba a teplý vzduch ho následne odparí. Ideálne riešenie v paneláku.
Stavebné povolenie vs. ohlásenie stavby: Základné rozdiely
Pri ktorých stavbách sa nezaobídete bez stavebného povolenia a kedy vám stačí len ohlásenie?
Ohlásiť stavebnému úradu treba predovšetkým drobné stavby, niektoré stavebné úpravy a zákonom presne vymedzené stavby komunikačných sietí a zariadení. Ohlasovacia povinnosť voči stavebnému úradu vyplýva z § 55 ods. Stavebného zákona. Písomné ohlásenie stavby, stavebných úprav a udržiavacích prác stavebnému úradu je nevyhnutné. K ohláseniu drobnej stavby pripojí jednoduchý situačný výkres.
Podľa § 39a ods. 3 písm. b) a c) Stavebného zákona pre drobné stavby, stavebné úpravy a udržiavacie práce sa nevyžaduje územné rozhodnutie. Územné konanie ako osobitný druh správneho konania vedeného podľa Stavebného zákona predchádza stavebnému konaniu.
Stavebné povolenie budete potrebovať vtedy, ak Vašu stavbu nemožno zaradiť ani pod jednu z vyššie uvedených kategórií. To znamená, že nejde o drobnú stavbu, stavebné úpravy alebo udržiavacie práce, pri ktorých postačí ohlásenie alebo bežné udržiavacie práce (tieto sa stavebnému úradu neohlasujú). Ustanovenie § 57 ods. 2 Stavebného zákona dáva jednoznačnú odpoveď.
V opačnom prípade by išlo o stavbu uskutočnenú bez predchádzajúceho ohlásenia stavebnému úradu alebo tzv. neohlásenú stavbu. Ak nesprávne posúdite túto situáciu a nepôjde o stavbu, ktorú možno uskutočňovať iba na základe ohlásenia, z neohlásenej stavby sa razom môže stať dodatočné stavebné konanie, v ktorom sa môžete pokúsiť nelegálnu (čiernu) stavbu zlegalizovať.
Slovenské občianstvo podľa pôvodu vysvetlené jednoducho!
Čo je drobná stavba?
Čo je to drobná stavba a na základe akých kritérií sa posudzuje?
Drobné stavby sú podľa Stavebného zákona (§ 139b SZ) definované ako stavby, ktoré majú doplnkovú funkciu pre hlavnú stavbu. Sú to drobné objekty, ktoré definuje zákon ako prízemné stavby, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m2 a výška päť metrov. Pozor treba dávať aj na doplnkovú funkciu, ktorá sa vyžaduje u drobnej stavby.
Zopakujme, že stavebný zákon explicitne určuje, že stavebný úrad pri drobných stavbách vyžaduje len ohlásenie bez vydania stavebného povolenia. Potrebu ohlásenia zdôvodňuje stavebný úrad tým, že drobné stavby plnia len doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe a zároveň nemôžu ovplyvniť životné prostredie.
Kedy sa stavebné povolenie vyžaduje vždy?
Určite vás však musíme upozorniť na najčastejšie prípady, kedy dochádza k omylom stavebníkov.
- Zmeny dokončených stavieb - prístavby, nadstavby a vstavby si vždy vyžadujú stavebné povolenie, čo vyplýva jednak zo zákona (§ 55 ods. 1 Stavebného zákona). V prípade nadstavieb a prístavieb, resp. iných foriem rekonštrukcie, pri ktorých sa mení výška alebo sa zväčšujú pôdorysné rozmery stavieb, je medzi laikmi zaužívaný názor, že pokiaľ je ich plocha menšia ako 25m2, ide o drobnú stavbu (ohlásenie), nesprávny. Podľa § 55 ods. 1 Stavebného zákona ide o zákonom stanovený predpoklad - zmena stavby, kedy sa v každom prípade stavebné povolenie vyžaduje, Stavebný zákon nehovorí o ich minimálnej ploche, príp. výške.
- Stavebné úpravy - pri ktorých sa síce zachová vonkajšie pôdorysné aj výškové ohraničenie stavby (podstata pojmu stavebných úprav), ale ktoré sú zároveň aj stavebnými úpravami, ktorými sa podstatne mení vzhľad stavby, zasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, mení sa spôsob užívania stavby alebo sa ohrozujú sa záujmy spoločnosti - nemožno tu aplikovať § 55 ods. Častým prípadom stavebných úprav vyžadujúcich si stavebné povolenie je napr. prestavba podkrovných priestorov za účelom ich zobytnenia. Zobytniť podkrovie a užívať ho ako obytný priestor nie je možné na základe ohlásenia. Týmito stavebnými úpravami sa prinajmenšom mení pôvodný spôsob užívania stavby, resp. jej časti a bez následnej kolaudácie nie je možné vstavbu podkrovia užívať ako obytnú plochu.
Čo sa týka možného ohrozenia verejného záujmu, túto otázku stavebníci len ťažko dokážu sami posúdiť. Získaním stavebného povolenia, v ktorom budú zo zákona zohľadnené aj podmienky jednotlivých dotknutých orgánov na ochranu verejných záujmov, sa tak môžu chrániť pred rizikom, že v prípade spôsobenia škody vo sfére verejných spoločenských záujmov voči nim bude uplatnený nárok na náhradu vzniknutej škody alebo uložená pokuta.
Jednoduchá stavba nemôže mať viac ako jedno nadzemné podlažie. Je teda jednoznačné, že jednoduchá stavba nemôže mať ďalšie nadzemné podlažie, pričom zákon rozlišuje medzi podlažím a podkrovím. Rozdiel medzi podkrovím a podlažím je ustanovený i v STN 73 7301 Budovy na bývanie, podľa ktorej „podlažie“ je časť budovy vymedzená dvoma najbližšie nad sebou nasledujúcimi horizontálnymi konštrukciami.
Stavebný úrad môže určiť, že ohlásenú drobnú stavbu, stavebnú úpravu alebo udržiavacie práce možno uskutočniť len na základe stavebného povolenia. Ohlásenú jednoduchú stavbu, jej prístavbu a nadstavbu možno realizovať na základe ohlásenia len vtedy, ak tak určil stavebný úrad v predchádzajúcom územnom rozhodnutí.
Stavebný úrad spojí územné konanie o umiestnení stavby so stavebným konaním pri jednoduchej stavbe alebo jej prístavbe a nadstavbe - tzv. zlúčené územné a stavebné konanie, ak sú podmienky umiestnenia jednoznačné vzhľadom na pomery v území; pri ostatných stavbách tak urobí za predpokladu, že podmienky na ich umiestnenie vyplývajú z územného plánu zóny (§ 39a ods.).
Bežné udržiavacie práce
Bežné udržiavacie práce môžete uskutočňovať aj bez ohlásenia.
Špecifické prípady a ich posúdenie
Pardon, je tu ešte 4. možnosť! Tou je správna úvaha stavebného úradu. V niektorých prípadoch bude mať posledné slovo stavebný úrad! Posúdenie špecifických prípadov, ktoré zákon nerieši dostatočne, bude vecou správnej úvahy stavebného úradu.
Najčastejšie pôjde o prípady zatepľovania dokončených stavieb a budov. Zatepľovanie budov je možné charakterizovať ako zmenu dokončenej stavby uskutočnenú stavebnými úpravami, pri ktorých sa zachováva vonkajšie pôdorysné aj výškové ohraničenie stavby.
V zmysle záveru usmernenia ministerstva na stavebné úpravy súvisiace so zatepľovaním budov alebo ich častí, ktoré spĺňajú kumulatívne všetky 4 kritériá podľa § 55 ods. 2 písm. b) pri ostatných stavbách (napr. bytové budovy, nebytové budovy) posúdenie toho, či je potrebné stavebné povolenie je vecou správnej úvahy stavebného úradu. Spravidla určí ohlásené stavebné úpravy na stavebné konanie s doplnením dokumentácie podľa § 7 vyhlášky č. 453/2000 Z.z., ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia stavebného zákona v odôvodnených prípadoch aj s projektovým hodnotením energetickej hospodárnosti budov podľa vyhlášky MVRR SR č.
Prehľad povolení pre vybrané stavby
| Stavba | Kategória | Požiadavka | Poznámka |
|---|---|---|---|
| Záhradný bazén (zapustený) | Drobná stavba | Ohlásenie stavebnému úradu | Výmera na pozemku nepresahuje 25 m2 |
| Výmena plota | - | Nie je potrebné ani stavebné povolenie, ani ohlásenie | Zachovaná pôvodná línia |
| Altánok | Stavba | Stavebné povolenie | Pripojený na elektrinu a vodu, aj keď nie je pevne spojený so zemou |
| Betónový mostík medzi domom a vozovkou | Drobná stavba | Ohlásenie na stavebnom úrade | Slúži ako súčasť hlavnej stavby |
| Karavan | Cestné vozidlo | Žiadne stavebné povolenie ani ohlásenie | Spravuje sa zákonom o podmienkach premávky na pozemných komunikáciách |
| Dom na strome | Stavba | Stavebné povolenie | Ak je ukotvený na zemi a napojený na siete |
| Plávajúce zariadenia (na vodných cestách) | Plavidlo | Povolenie dopravného úradu | Rozhoduje sa podľa zákona o vnútrozemskej plavbe |
| Mobilný dom (na kolieskach) | Stavba | Stavebné povolenie | Ak je riadne napojený na inžinierske siete |
| Prístrešok na autá | Drobná stavba | Ohlásenie príslušnému stavebnému úradu | Má doplnkovú funkciu, max. 25 m2 a výšku 5 m |
| Suchá latrína | Drobná stavba | Ohlásenie príslušnej obci | Je potrebné umiestniť tak, aby nedochádzalo k susedským sporom |
Drobné objekty, ktoré definuje zákon ako prízemné stavby, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m2 a výška päť metrov, môžu vyžadovať len ohlásenie. Je to podobný prípad ako altánok. Na postavenie suchej latríny však môžu reagovať susedia, a preto by ste ju mali umiestniť tak, aby nedochádzalo k nadmernému tieneniu alebo vzniku iných imisií, v tomto prípade v podobe zápachu. Mohol by prekračovať mieru primeranú pomerom a mohlo by prísť k susedským sporom.