Nové pravidlá rozpočítavania nákladov na vykurovanie a teplú vodu v bytových domoch (informácie pre Sninu a okolie)

Pravidlá rozpočítavania nákladov na teplo v bytových domoch prešli v posledných rokoch významnými zmenami, predovšetkým v roku 2024. Cieľom týchto úprav je zabezpečiť spravodlivejšie rozdelenie nákladov medzi všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Smerodajná je v tomto smere vyhláška Ministerstva hospodárstva SR č. 503/2022 Z. z., ktorá bola pripravená v spolupráci s Asociáciou rozpočítavateľov tepla a vody Slovensko, Slovenskou obchodnou inšpekciou a Slovenskou inovačnou a energetickou agentúrou. V roku 2024 bola táto vyhláška opätovne zmenená novelou číslo 337/2024 Z. z. Od 15. 12. 2024 nadobudla účinnosť Vyhláška Ministerstva hospodárstva č. 337/2024 Z. z., ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva hospodárstva SR č. 503/2022 Z. z. Ňou sa aktualizovali pravidlá rozpočítavania nákladov na množstvo tepla dodaného v teplej vode, nákladov na množstvo dodaného tepla na vykurovanie, nákladov na množstvo dodaného tepla alebo množstva tepla vyrobeného v decentralizovanom zdroji tepla a ekonomicky oprávnených nákladov na teplo.

Pôvodná vyhláška č. 503/2022 Z. z. bola účinná od 1. januára 2023 a týkala sa roka 2023. Legislatíva sa vzťahovala na vlastníkov, ktorí svoje domácnosti vykurujú prostredníctvom centrálneho zdroja tepla alebo majú centrálne kúrenie s vlastnou kotolňou v bytovom dome. Vyhláška č. 503/2022 Z. z. stanovila rozdelenie základnej a spotrebnej zložky, nový kontrolný mechanizmus a ďalšie zmeny, ktoré mali priniesť rovnomernejší - spravodlivejší, prepočet nákladov na teplo. Zmeny sa dotkli aj bytov s individuálnym vykurovaním. Hlavným cieľom vyhlášky č. 503/2022 Z. z. a jej noviel je zabezpečiť, aby boli náklady na teplo a teplú vodu pre vlastníkov bytových domov rozdelené čo najspravodlivejšie a aby nová vyhláška v sebe zahŕňala aj riešenia pre aktuálne spôsoby dodávky tepla.

Nový spôsob rozpočítavania má zmierniť rozdiely v merných nákladoch medzi jednotlivými bytmi, ktoré boli spôsobené najmä nevhodným pomerom základnej a spotrebnej zložky. Ak sa predtým väčšina nákladov na teplo rozpočítavala podľa spotreby nameranej na pomerových rozdeľovačoch vykurovacích nákladov alebo určených meradlách, neboli dostatočne zohľadnené prechod tepla medzi samotnými bytmi a straty tepla pri distribúcii.

Kľúčové zmeny v rozpočítavaní nákladov na teplo

Základná a spotrebná zložka: Nové pravidlá

Dosiaľ zavedený spôsob rozpočítavania nákladov na spotrebované teplo v bytovom dome na základnú zložku a spotrebnú zložku zostal i naďalej v platnosti. Súčasná právna úprava odporúča rozpočítavať celkové náklady na množstvo dodaného tepla v pomere 60 % základná zložka podľa podlahovej plochy bytu a 40 % podľa nameranej spotreby (spotrebná zložka).

Základná zložka v sebe zahŕňa náklady za spotrebované teplo podľa podlahovej plochy bytu, ktorú vlastník bytu nemôže ovplyvniť. Naopak, spotrebnú zložku vie vlastník bytu ovplyvniť reguláciou teploty, keďže tá zahŕňa náklady nameranej spotreby tepla. Základná zložka pokrýva náklady spojené s existenciou a prevádzkou vykurovacieho systému ako celku, zatiaľ čo spotrebná zložka zohľadňuje spotrebu jednotlivých užívateľov.

Nové pravidlá pre rozdelenie základnej a spotrebnej zložky mali pomôcť vlastníkom bytov v tých bytových domoch, kde v dôsledku nedostatočného zohľadnenia prestupov tepla medzi deliacimi konštrukciami vznikali v minulosti extrémne a často fyzikálne neodôvodniteľné rozdiely v nákladoch na meter štvorcový vykurovanej plochy. Pôvodná vyhláška neuvádzala minimálnu hranicu základnej zložky. Bolo v nej uvedené, že základná zložka tvorí 60 % a spotrebná zložka tvorí 40 % z celkových nákladov na množstvo dodaného tepla na vykurovanie, ak sa vlastníci bytov a nebytových priestorov nedohodnú inak. V mnohých prípadoch sa preto stávalo, že bytové domy mali základnú zložku nastavenú pod 40 %, a v extrémnych prípadoch sa dokonca blížili k 0 %.

Práve to dosiaľ často spôsobovalo výrazný rozdiel v nákladoch na vykurovanie v dvoch bytoch s rovnakou výmerou. Novinkou je, že vyhláška určuje, že podiel základnej zložky nemôže byť nižší ako 30 %. Znamená to, že nová vyhláška ponecháva vlastníkom možnosť rozhodovať o výške základnej zložky tepla na vykurovanie v rozpätí od 30 % - do 100 %.

Kontrolný mechanizmus a obmedzenie rozdielov

Ďalšou zmenou bolo zavedenie nového kontrolného mechanizmu, ktorého úlohou je riešiť príliš nerovnomerné rozdelenie nákladov v niektorých bytoch. Vyhláška zavádza kontrolný mechanizmus, ktorý má zabezpečiť spravodlivé rozdelenie nákladov. Podľa tohto mechanizmu by nemal rozdiel medzi bytom s minimálnou jednotkovou cenou za teplo na štvorcový meter celkovej plochy vykurovaného priestoru a bytom s maximálnou cenou na štvorcový meter prekročiť 2,85-násobok (podľa novely 337/2024 Z. z., pôvodne 2,5-násobok). Ak bude rozdiel väčší, upraví sa podiel základnej zložky na celé percento smerom nahor. Rozpočítanie sa následne vykoná s takto upravenou základnou zložkou. Tento mechanizmus chráni vlastníkov pred extrémnymi rozdielmi a zohľadňuje prestup tepla medzi bytmi.

Uvedený mechanizmus sa bude uplatňovať plošne vo všetkých bytových domoch, teda aj v tých, kde základná zložka dosahuje vyhláškou odporúčaných 60 %.

Byty odpojené od vykurovacej sústavy v bytovom dome

Zmeny sa dotknú aj bytov s vlastným samostatným vykurovaním, napríklad vlastným plynovým kotlom. Základná zložka sa rozpočítava aj medzi byty a nebytové priestory, ktoré sú odpojené od vykurovacej sústavy v objekte rozpočítavania (v bytovom dome). Zároveň vyhláška určuje, že takto stanovená základná zložka sa bude rozpočítavať aj na byty a priestory s individuálnym vykurovaním.

Po zmene vyhlášky, ktorá nastala v roku 2024 a ktorou bola doplnená príloha č. 3, sa pre odpojené byty pri rozpočítavaní základnej zložky uplatňujú koeficienty. Tieto určujú mieru, akou sa odpojené byty podieľajú na časti spoločných nákladov na vykurovanie bytového domu. Dôvodom je, že bytový dom je z pohľadu vykurovania jeden funkčný technický celok a teplo prirodzene prestupuje medzi bytmi cez steny, stropy aj podlahy. Aj byt, ktorý je odpojený od vykurovacej sústavy, prijíma tzv. pasívne teplo zo susedných bytov.

Ak sa odpojené byty nachádzajú v nadstavbách a vstavbách do podkrovia s individuálnym vykurovaním, pri rozpočítavaní nákladov sa uplatní pri podlahovej ploche koeficient 0,2. Ak ide o byty v okrajovej polohe, nad nevykurovaným priestorom, alebo ak cez ne neprechádzajú rozvody spoločného vykurovania, uplatní sa koeficient 0,5.

Vlastníci môžu po novom rozhodnúť o znížení týchto koeficientov a tým aj znížiť ich platby, ktorými sa podieľajú na spoločných nákladoch za teplo. Vyhláška naďalej pripúšťa možnosť v budovách s pomerovými rozdeľovačmi nákladov a určenými meradlami pri rozpočítavaní využívať koeficienty zohľadňujúce nepriaznivú polohu (napríklad pre miestnosti na najvyššom podlaží pod plochou strechou).

Ak však vlastníci chcú uplatňovať iné ako dané koeficienty po 31. júli 2024, potrebujú na to písomne odôvodnené stanovisko odborne spôsobilej osoby pre energetickú certifikáciu alebo energetického audítora. Na získanie odborného stanoviska a rozhodnutie o upravených koeficientoch majú vlastníci 18 mesiacov od účinnosti vyhlášky.

Rozpočítavanie nákladov na teplo dodané do spoločných priestorov

Nová vyhláška 337/2024 Z. z. dopĺňa: Náklady na teplo dodané do spoločných priestorov sa rozpočítavajú medzi konečných spotrebiteľov podľa spoluvlastníckeho podielu na spoločných priestoroch, pričom rozpočítavanie nákladov na vykurovanie týmto spôsobom sa neuplatňuje, ak tak rozhodnú vlastníci bytov a nebytových priestorov.

Rozpočítavanie nákladov na teplú vodu: ZZ základná a SZ spotrebná zložka

Vyhláška už v roku 2023 upravila aj pravidlá rozpočítavania nákladov na množstvo tepla dodaného v teplej vode. Zavedený spôsob rozpočítavania nákladov teplej vody na základnú a spotrebnú zložku zostáva taktiež v platnosti. Novinkou vtedy bolo stanovenie základnej zložky pri rozpočítavaní nákladov teplej vody. Základnú zložku majú tvoriť namerané alebo vypočítané náklady spojené s cirkulačnými a pohotovostnými stratami.

Legislatíva stanovuje, že podiel základnej zložky pre teplú vodu môže byť maximálne 20 % nákladov na prípravu teplej vody. Zavedený spôsob rozpočítavania nákladov teplej vody na základnú a spotrebnú zložku zostáva v platnosti. V platnosti zostáva aj spôsob rozpočítania medzi vlastníkov a to rovným dielom na každý byt a nebytový priestor, ak má byt a nebytový priestor možnosť vodu odobrať.

Praktické dôsledky a výzvy

Zmenou legislatívy by sa malo predchádzať nespravodlivým situáciám, keď napríklad krajné byty, resp. byty orientované na sever, alebo byty vedľa, či nad neobývanými, či nevykurovanými priestormi, museli spotrebovávať viac tepla ako byty, v ktorých stačilo kúriť menej, keďže ich pomáhali vyhrievať okolité byty. Znamená to, že pravdepodobne tí, ktorí pri kúrení extrémne šetrili, po novom zaplatia viac. Výraznejšie si zrejme priplatia aj vlastníci neobývaných bytov, či poloprázdnych bytov, kde je kúrenie nastavené len na minimum. Naopak, ušetriť by mohli tí, ktorí museli kúriť viac, pretože nie vlastnou vinou mali väčšie úniky tepla.

Sankcie a náhradné spotreby

Vyhláška myslí aj na vyššie sankcie pre byty, pri ktorých chýba koncoročný odpočet, ktorý je podkladom pre ročné vyúčtovanie. Ak vlastník neumožní vykonať odpočet, použije sa náhradný výpočet spotreby so sankčným charakterom:

• Pri vykurovaní: Náhradná spotreba sa vypočíta ako 1,1-násobok maximálnej hodnoty eur/m² v objekte.
• Pri teplej vode: Ide o 1,5-násobok priemernej spotreby v objekte.

V prípade poruchy prístrojov je možnosť použiť priemer spotreby za posledné dve zúčtovacie obdobia. Spotreba sa určí z najvyššej spotreby na m² bytu v danom objekte a táto hodnota sa ešte navýši o 10 %. Výsledná hodnota býva spravidla výrazne vyššia ako reálna spotreba.

Ak sa preukáže, že konečný spotrebiteľ ovplyvnil určené meradlo na meranie množstva teplej úžitkovej vody, zavinil, že určené meradlo nespĺňa podmienky, neumožnil jeho inštaláciu, demontoval ho alebo inak znefunkčnil, určí sa mu náhradný indikovaný údaj vo výške trojnásobku priemernej hodnoty indikovaných údajov na byt a nebytový priestor v objekte rozpočítavania. Zmenili sa tiež postupy pri určení náhradnej spotreby v prípade poruchy určeného meradla alebo pomerového rozdeľovača tepla v prípade, ak vlastník bytu neumožní ich odčítanie, vykoná neoprávnený zásah, alebo ich poškodí. Zmenil sa spôsob výpočtu náhradnej spotreby v prípade, ak vlastník neumožní zapojiť určené meradlo alebo pomerový rozdeľovač tepla.

Dôsledky novej vyhlášky v praxi

Po zapracovaní novej metodiky výpočtov do rozúčtovacieho softvéru sa testovala vzorka budov. Výpočty ukázali, že iba približne 10 % budov bolo v súlade s novou vyhláškou. Približne 60 % budov sa pohybovalo v hodnotách P (podiel špecifických nákladov bytov) od 2,5 do 10. Nepriaznivý pomer bol spojený s väčšími preplatkami pre byty s najväčšími spotrebami a, naopak, nedoplatkami pre byty s najnižšími spotrebami.

Predpokladá sa, že prvý rok aplikácie vyhlášky MH SR č. 503/2022 Z. z. v praxi prinesie zvýšenie počtu otázok a neoprávnených reklamácií, ktoré nebudú súvisieť so spotrebou, ale s nákladmi. Tohtoročné vyúčtovanie bude rozhodujúcim podkladom aj pre úpravu zálohových predpisov platieb za dodané teplo na vykurovanie a teplú vodu na ďalšie obdobie. S novou vyhláškou sa zvýšili nároky na rozúčtovateľov, museli sa vykonať úpravy softvéru a systém sa musel následne testovať. Výpočty a korekcie spotreby sú prácnejšie. Viac ako 80 % portfólia meračov sa odčíta automaticky vďaka diaľkovým odpočtom. Pri reklamáciách sú k dispozícii histórie denných spotrieb, informácie o nulových spotrebách, spätných prietokoch či prietokových únikoch vody.

Prehľad vyúčtovania a možné nedoplatky

Vyúčtovanie nákladov spojených s bývaním predstavuje rozdiel medzi zálohovou platbou a skutočnou spotrebou. V týchto dňoch dostávajú vlastníci bytov ročné vyúčtovanie nákladov za rok 2024, ktorého súčasťou je aj vyúčtovanie tepla. Tento rok platia opäť nové pravidlá, ktoré upravujú spôsob rozpočítavania nákladov na teplo z centrálneho zdroja tepla (CTZ) medzi jednotlivé byty a nebytové priestory. Dokument poskytuje vlastníkom bytov a nebytových priestorov prehľad o skutočných nákladoch spojených s užívaním nehnuteľnosti za uplynulý kalendárny rok a porovnáva ich so zálohovými platbami.

Správca alebo spoločenstvo vlastníkov bytov je povinné doručiť toto vyúčtovanie najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka po zúčtovacom období. V termíne do 11.05.2025 Vám bude doručené Konečné vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním bytu za rok 2024. Vyúčtovanie bolo vypracované v súlade s uzatvorenou Zmluvou o výkone správy a podľa Vyhlášky MH SR č. 503/2022 Z.z., ktorá bola pre vyúčtovanie roku 2024 zmenená a doplnená novelou, Vyhláškou č. 337/2024 Z.

Hlavné položky vyúčtovania zahŕňajú:

• Náklady na vykurovanie: Celkové náklady na teplo dodané do vášho bytu, delia sa na základnú a spotrebnú zložku. Teplo na vykurovanie je vyúčtované na základe pomerových rozdeľovačov vykurovacích nákladov (PRVN). Základná zložka nákladov na teplo je stanovená na 60 % a spotrebná na 40%. Základná zložka sa rozpočítava podľa podlahovej plochy, spotrebná podľa spotreby na PRVN. Rozhodnutím vlastníkov bytov môže byť schválená aj iná výška základnej zložky, min však 30%.
• Náklady na teplú a studenú vodu: Týkajú sa spotreby pitnej vody a nákladov spojených so znečistením a odvedením odpadovej vody. Teplá a studená voda sa rozpočítava v pomere podľa nameraných hodnôt na podružných určených meradlách spotrebovaného množstva teplej vody v jednotlivých bytoch v objekte rozpočítania.
• Náklady na elektrickú energiu v spoločných priestoroch: Fakturovaná spotreba elektrickej energie pre osvetlenie spoločných častí domu a na prevádzku spoločných zariadení domu (najmä výťahov) v spoločných priestoroch sa rozpočíta podľa počtu osôb (osobomesiacov). Spotreba elektrickej energie na prevádzku výťahu, v prípade výťahu v stavebnej sústave B70, sa spotreba rozpočíta len na byty, ktoré výťah používajú (okrem bytov na 1. nadzemnom podlaží).
• Zálohové platby: Suma, ktorú ste počas roka uhradili na základe odhadovaných nákladov.

Ak sú však skutočné náklady vyššie ako zálohové platby, vzniká nedoplatok, ktorý je potrebné uhradiť do termínu splatnosti uvedenom vo vyúčtovaní. Nedoplatok pritom nemusí byť nutne výsledkom plytvania energiami v domácnosti. Častými dôvodmi môžu byť:

• Nesprávne nastavené zálohové platby: Ak boli mesačné zálohy príliš nízke v porovnaní so skutočnou spotrebou.
• Zmeny v cenách energií: Dodávatelia môžu počas roka upraviť ceny tepla, čo ovplyvní celkové náklady na vykurovanie. Ceny tepla zo systémov centrálneho zásobovania teplom (CZT) zostali aj v roku 2024 aj v roku 2025 zmrazené, no spôsob rozpočítavania sa neustále mení.
• Nesprávne nahlásený počet osôb v byte: Niektoré náklady sa rozpočítavajú podľa počtu osôb v domácnosti.
• Zmeny v pravidlách rozpočítavania nákladov: Nové vyhlášky môžu meniť spôsob, akým sa náklady na teplo rozpočítavajú medzi jednotlivé byty.

Pri ročnom vyúčtovaní zálohových platieb za bývanie si vlastník bytu musí skontrolovať najmä počet osôb, plochu vykurovaného bytu a podiel plochy vykurovaných spoločných priestorov, stav meračov teplej a studenej vody, stav odpočtu pomerového rozdeľovača vykurovacích nákladov a odsúhlasený koeficient rozpočítavania nákladov na vykurovanie a rozúčtovanie jednotlivých služieb. Problémom je tiež uvádzaný údaj, napríklad regulačného príkonu v kW a namerané množstvo tepla v kWh. Splatnosť nedoplatkov a preplatkov z vyúčtovania je 30 dní odo dňa doručenia.

Vývoj legislatívy a budúce zmeny

Vyhláška MH SR č. 337/2024 Z. z., účinná od 15. decembra 2024, mení a dopĺňa vyhlášku č. 503/2022 Z. z. Aktualizujú sa pravidlá rozpočítavania nákladov na množstvo tepla dodaného v teplej vode, na vykurovanie, ako aj ekonomicky oprávnených nákladov na teplo. Tieto zmeny sa dotkli aj bytov s individuálnym vykurovaním.

K zmene dochádza aj na základe zákona NR SR č. 260/2025 Z. z. o adresnej energopomoci, ktorý má stabilizovať energetickú situáciu najzraniteľnejších skupín obyvateľstva a zároveň vytvoriť motiváciu pre racionálne nakladanie s energiami. Cieľom je zaviesť transparentný, predvídateľný a rýchlo aplikovateľný mechanizmus kompenzácie, založený na reálnych spotrebách, príjmových pomeroch a majetkových parametroch domácností. Zákon zavádza mechanizmus samotnej finančnej pomoci - adresnej energopomoci pre dotknuté energetické domácnosti, ktorým vznikne na rok 2026 právo na túto pomoc a týmto ich ochráni pred nárastom úhrad za elektrinu, plyn a teplo. Do praxe zákon aplikuje nariadenie vlády číslo 353/2025 Z. z.

Ku koncu roka 2025 dôjde k ukončeniu plošnej kompenzácie nákladov na energie a od 1. januára 2026 budú uplatňované cenové rozhodnutia Úradu pre reguláciu sieťových odvetví (ÚRSO) bez aplikovania inštitútu krízovej regulácie. Prepočítaná cena tepla má len informatívny charakter. Cena vody je stanovená rozhodnutím ÚRSO č. 0034/2025/V zo dňa 28.04.2025. Nový výmer zaviedol variabilnú a fixnú zložku ceny vody pri vodnom a stočnom a rovnako zaviedol tarify. Cena elektriny je stanovená na základe cenníkov dodávateľa elektrickej energie, schválených ÚRSO a nepodlieha energopomoci.

Rady pre vlastníkov

Majte prehľad v spotrebe: sledujte, koľko tepla a teplej vody spotrebujete. Vo vyúčtovaní si vždy skontrolujte správnosť údajov a či sedí výška zálohovej platby. Ak máte pochybnosti o správnosti vyúčtovania, máte právo požiadať správcu o vysvetlenie a predloženie podkladov. V prípade, že nesúhlasíte s výsledkom, môžete podať písomnú reklamáciu.

Ponúkame možnosť zasielania konečného vyúčtovania ako aj mesačných rozpisov preddavkov v elektronickej podobe. Bližšie informácie na našom webe. V prípade záujmu o takúto službu, je potrebné v zmysle pravidiel o ochrane osobných údajov uzatvoriť so správcom „Dohodu o zasielaní elektronických dokumentov“. Dohoda je dostupná na www.bdsnina.sk v časti TLAČIVA.

Správcovia bytových domov, ako napríklad v Snine, ponúkajú komplexné zabezpečenie výkonu správy bytových domov v rozsahu stanovenom zákonom NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov v znení neskorších zmien a doplnkov. Výkon správy realizujú v súlade s Osvedčením č. 1, čo zahŕňa:

1. Poistenie domu: Zahŕňa spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu v rozsahu základných poistných rizík pre prípad poškodenia, zničenia veci živelnými udalosťami, požiarom, vodou, víchricou a ostatnými udalosťami. Pripoistenie nákladov na vypratanie pri vzniknutých škodách, náklady na demontáž a remontáž nepoškodených vecí, stavebných súčastí budovy pri krádeži, pripoistenie rozbitia skla. Poistenie zodpovednosti za škodu spôsobenú vlastníkmi bytov tretím osobám.
2. Vypracovanie a doručenie ročného vyúčtovania: Za dodané plnenia, tovary a služby v termíne do 31.5. a vypracovanie a doručenie správy o činnosti správcu v termíne do 31.5.

Žiadame všetkých užívateľov bytov o realizáciu zmien v príkazoch na úhradu. Úhrady realizujte na účet bytového domu v ČSOB uvedený na mesačnom predpise.

tags: #vykurovanie #spolocnych #priestorov #snina