V podnikateľskej praxi je bežným postupom, že na dosahovanie príjmov sú využívané nielen vlastné, ale aj prenajaté nebytové priestory. Nájomca je však častokrát nútený tieto priestory rekonštruovať, pričom je nevyhnutné správne rozlíšiť, či ide o opravu alebo technické zhodnotenie majetku (TZ). Toto rozlíšenie nemá vplyv len na strany správcu dane, ale má veľký vplyv i na výšku základu dane.
Definícia a rozdiel medzi opravou a technickým zhodnotením
Pojem technické zhodnotenie je vymedzený v § 29 ods. 1 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Za technické zhodnotenie sa považujú výdavky na dokončené nadstavby, prístavby a stavebné úpravy, rekonštrukcie alebo modernizácie hmotného alebo nehmotného majetku prevyšujúce 1 700 eur na jednom majetku v úhrne za zdaňovacie obdobie.
Podľa postupov účtovania sa opravami odstraňuje čiastočné fyzické opotrebovanie alebo poškodenie za účelom uvedenia do predchádzajúceho alebo prevádzkyschopného stavu. Udržiavaním sa spomaľuje fyzické opotrebovanie, predchádza sa jeho následkom a odstraňujú sa drobnejšie závady.
- Oprava: Uvedenie do prevádzkyschopného stavu aj s použitím iných než pôvodných materiálov, ak nedôjde k zmene technických parametrov alebo zvýšeniu výkonnosti majetku.
- Technické zhodnotenie: Zmena už dokončených stavieb, modernizácia alebo nadstavba, ktorá prináša „navyše“ to, čo pôvodne majetok neobsahoval.
Technické zhodnotenie prenajatého majetku nájomcom
Technické zhodnotenie prenajatej nehnuteľnosti môže odpisovať buď prenajímateľ, alebo nájomca. Prednostne ho môže odpisovať prenajímateľ, pretože nájomca ho môže odpisovať len na základe písomnej zmluvy s vlastníkom a pod podmienkou, že vlastník nezvýšil vstupnú cenu hmotného majetku o tieto výdavky.
Postup pri odpisovaní nájomcom
Ak náklady na predmetné TZ prevyšujú 1 700 eur, nájomca ho zaradí do odpisovej skupiny, v ktorej je zaradený prenajatý majetok. Daňové odpisy bude nájomca uplatňovať len po dobu trvania nájomného vzťahu.
| Situácia | Daňový dopad |
|---|---|
| TZ odpisuje prenajímateľ | Zvýšenie vstupnej ceny majetku, odpisy uplatňuje vlastník. |
| TZ odpisuje nájomca | Nájomca odpisuje ako iný majetok počas doby nájmu. |
| Bezodplatné odovzdanie TZ | Nepeňažný príjem prenajímateľa vo výške zostatkovej ceny. |
Skončenie nájomného vzťahu a daňové dôsledky
Situácia pri skončení nájomného vzťahu, kedy nájomca vykonal technické zhodnotenie, môže mať rôzne daňové dôsledky. Ak prenajímateľ po skončení nájmu neodkúpi predmet TZ a nájomca si ho neponechá, má prenajímateľ povinnosť daňovú zostatkovú cenu TZ zdaniť ako nepeňažný príjem podľa § 17 ods. 20 zákona o dani z príjmov.
V prípade, že nájomca ním vykonané technické zhodnotenie na prenajatom hmotnom majetku odpredá za odplatu prenajímateľovi, náklad zaúčtovaný v dôsledku vyradenia neodpísaného technického zhodnotenia zahrnie do daňových výdavkov. Ak prenajímateľ odkúpi zostatkovú cenu TZ, zvýši vstupnú cenu predmetu nájmu a doodpisuje ho v súlade so zvoleným spôsobom odpisovania.
Právo nájomcu na náhradu nákladov
Podľa § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka je nájomca oprávnený vykonávať zmeny na veci len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Strany sa však v nájomnej zmluve môžu dohodnúť, že nájomca po skončení nájmu nebude mať nárok na náhradu vynaložených nákladov na rekonštrukciu predmetu nájmu.
Takáto dohoda je podľa judikatúry (rozhodnutie NS ČR sp. zn. 28 Cdo 1222/2007) platná, ak vychádza zo slobodnej vôle zmluvných strán a zmluvnej voľnosti, nakoľko ustanovenie § 667 OZ je dispozitívneho charakteru a pripúšťa odchylné dojednanie v zmluve.
tags: #rekonstrukcia #prenajatych #priestorov #uctovanie