Ohlásenie stavebných úprav a drobných stavieb: Komplexný sprievodca pre stavebníkov

Ak plánujete rekonštrukciu bytu, domu alebo inej stavby, je dôležité vedieť, či vám postačí ohlásenie stavebných úprav alebo budete potrebovať stavebné povolenie. Orientácia v stavebnom zákone môže byť zložitá, a preto je kľúčové poznať svoje povinnosti a práva. Nový stavebný zákon výrazne mení postupy pri úpravách bytov a domov.

Stavebník je povinný vykonanie stavebných úprav, drobných stavieb a stavieb, na ktoré sa vyžaduje ohlásenie podľa tohto zákona, vopred ohlásiť stavebnému úradu. Ohlasovacia povinnosť voči stavebnému úradu vyplýva z § 55 ods. Stavebného zákona. Mnohé rozhodnutia sú teraz v rukách susedov a správcov, pričom zákon sprísňuje postihy za čierne stavby a mení spôsob riešenia sťažností.

Čo sú stavebné úpravy?

Stavebnými úpravami sú stavebné práce, ktorými sa:

• upravuje stavebná konštrukcia existujúcej stavby, ale ktoré nie sú zmenou stavby, najmä stavebná obnova obvodového plášťa alebo strešného plášťa budovy, vnútorné stavebné úpravy bez zmeny veľkostných parametrov stavby,
• upravuje, vymieňa alebo dopĺňa elektrické vedenie, elektroenergetické zariadenie, vedenie elektronickej komunikačnej siete, telekomunikačné zariadenie, plynárenské zariadenie a siete verejného vodovodu a verejnej kanalizácie o technologické prvky, ak úprava, výmena alebo doplnenie stavby plní účel pôvodnej stavby alebo je jej súčasťou a ak sa nemení jej trasa,
• mení reliéf terénu, menia fyzikálne vlastnosti podložia alebo ovplyvňujú odtokové pomery, ak nie sú súčasťou technologického postupu zhotovovania stavby, trvale upravuje pozemok a stavba vo verejnom záujme súvisiaca s ochranou, tvorbou a obnovou krajiny a so zakladaním prvkov vegetácie a vegetačných plôch plniacich ekostabilizačnú, protieróznu, vodozádržnú alebo rekreačnú funkciu, najmä terénna úprava, meliorácie, ťažobné a iné zemné práce (ďalej len „terénna úprava“),
• upravuje pozemok v súvislosti so zmenou spôsobu jeho využívania na iný účel, v súvislosti s osadením a prevádzkou zmontovaného výrobku na pozemku, zriadením vjazdov, spevnených plôch do 40 m², pripojenie drobných stavieb na rozvodné siete a kanalizáciu hlavnej stavby (ďalej len „vonkajšia úprava“).

Podľa § 55 ods. 2 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) sa stavebnými úpravami rozumejú práce, pri ktorých:

• Sa nemení vzhľad stavby alebo sa nemení jej pôdorys,
• Sa nezasahuje do nosných konštrukcií,
• Sa nemení spôsob užívania stavby,
• Neohrozí sa bezpečnosť a stabilita stavby alebo jej okolia.

Čo sú drobné stavby?

Drobné stavby sú podľa Stavebného zákona (§ 139b SZ) definované ako stavby, ktoré majú doplnkovú funkciu pre hlavnú stavbu.

Drobnými stavbami sú podľa § 2 ods. 4 zákona č. 25/2025 Zb.:

1. prízemné stavby, konštrukcie, zariadenia alebo výrobky dovezené na miesto osadenia alebo výrobky zmontované z konštrukčných prvkov na mieste osadenia (ďalej len „zmontovaný výrobok“) pevne spojené so zemou, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 50 m² a výšku 5 m, najmä kôlne, práčovne, letné kuchyne, prístrešky, zariadenia na nádoby na odpadky, stavby na chov drobných zvierat, sauny, úschovne bicyklov a detských kočíkov, čakárne, stavby športových zariadení a garáže (drobná stavba podľa 2 ods. 4 písm. a)),
2. podzemné stavby, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m² a hĺbku 3 m, najmä pivnice, žumpy, retenčné nádrže, bazény (drobná stavba podľa 2 ods. 4 písm. b)),
3. stavby na lesných pozemkoch a iných pozemkoch slúžiace na zabezpečovanie lesnej výroby a poľovníctva, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 50 m² a výšku 5 m, najmä sklady krmiva, náradia alebo hnojiva (drobná stavba podľa 2 ods. 4 písm. c)),
4. oplotenie z pevných nepriehľadných materiálov do výšky 1,6 m alebo oplotenie z ľahkých priehľadných materiálov do výšky 2 m od priľahlého terénu (drobná stavba podľa 2 ods. 4 písm. d)),
5. elektrická prípojka pre pripojenie odberného elektrického zariadenia do sústavy podľa osobitného predpisu, telekomunikačná prípojka k elektronickej komunikačnej sieti, pripojovací plynovod pre pripojenie odberného plynového zariadenia k distribučnej sieti, vodovodná prípojka alebo kanalizačná prípojka a jej zaústenie do verejnej kanalizácie (drobná stavba podľa 2 ods. 4 písm. e)).

Za drobné stavby sa nepovažujú stavby skladov horľavín a výbušnín, stavby pre civilnú ochranu, stavby pre ochranu pred požiarmi, stavby jadrových zariadení a stavby súvisiace s jadrovým zariadením a stavby čerpacích staníc kvapalných palív, skvapalnených plynov alebo stlačených plynov pre pohon motorových vozidiel, stavby prečerpávacích staníc horľavých kvapalín, horľavých plynov alebo horenie podporujúcich plynov a stavby plniarní tlakových nádob horľavým plynom alebo horenie podporujúcim plynom.

Čo už nemusíte ohlasovať?

Kým niektoré práce si už nevyžadujú ohlásenie ani stavebný zámer, iné - hoci sa môžu zdať ako bežné - si vyžadujú dôkladné odborné posúdenie.

Ak si plánujete prerobiť byt alebo dom, poteší vás, že nový zákon zjednodušil niektoré procesy. Ohlásenie nie je potrebné napríklad pri:

• výmene kuchynskej linky, vane, sprchy, WC či vstavaných skríň,
• maľovaní, tapetovaní alebo výmene podlahy a dlažby,
• výmene okien či dverí, ak nemeníte vzhľad domu,
• oprave strechy, fasády alebo oplotenia (ak nemeníte tvar alebo trasu),
• oprave či výmene elektrických rozvodov, ak nemeníte ich trasu.

Jednoducho povedané - ak nemeníte konštrukciu stavby, nezasahujete do nosných stien a nevznikajú nové priestory, ide len o bežnú údržbu. Bežné udržiavacie práce môžete uskutočňovať aj bez ohlásenia.

Rozhodnutie o stavebnom zámere ani ohlásenie sa nevyžaduje na stavebné práce na údržbu stavby, ktorými sú:

• oprava fasády, oprava a výmena strešnej krytiny alebo povrchu plochých striech, výmena odkvapových žľabov a odtokových zvodov, klampiarskych, kováčskych, tesárskych strešných výrobkov, výmena výplňových konštrukcií otvorov, oprava oplotenia a výmena jeho častí, ak sa tým nemení jeho trasa a veľkosť,
• oprava a výmena nepodstatných stavebných konštrukcií, najmä vnútorných priečok, omietok, obkladov stien, podláh a dlažieb, podhľadov, dverí, strešných skladacích schodov a schodišťových zábradlí, mreží, okeníc, roliet, žalúzií, tieniacich clôn, vlajkových stožiarov, úchytov a tyčí, markíz, prekrytí vstupov,
• oprava a výmena elektrických vedení a elektroenergetických zariadení, vedení elektronických komunikačných sietí, bleskozvodov a uzemňovacích sústav, ak sa tým nemení ich trasa a ochranné pásmo,
• oprava vedení plynárenskej siete, verejného vodovodu a verejnej kanalizácie, ak sa tým nemení trasa a ochranné pásmo,
• oprava a údržba elektrických a osvetľovacích rozvodov, slaboprúdových rozvodov, technického, energetického alebo technologického vybavenia stavby, ako aj výmena ich súčastí, ak sa tým nemení pripojenie stavby na siete technického vybavenia územia ani sa tým nezhorší vplyv stavby na okolie alebo na životné prostredie,
• oprava a výmena technických systémov budov a ich súčastí, centrálnych vysávačov, drvičov odpadov a ich rozvodov,
• maliarske, natieračské, tapetárske, štukatérske práce a výtvarná výzdoba a doplnky interiéru,
• výmenu zabudovaných zariaďovacích predmetov, najmä kuchynských liniek, drezov, vaní, umývadiel, spŕch, výleviek, WC, pisoárov a ich rozvodov, vstavaných skríň, obkladov stien a iného vstavaného nábytku a interiérového zariadenia,
• krátkodobé prenosné zariadenia, ktorými sú predajné stánky, konštrukcie a zariadenia na slávnostnú výzdobu a osvetlenie budov,
• scénické stavby,
• zariadenia geodetických bodov,
• konštrukcie chmeľníc a vinohradov,
• rozvody elektronických komunikačných sietí a zvody antén, ktoré sú umiestňované v uzavretých priestoroch stavieb,
• informačné konštrukcie, na ktorých má najväčšia informačná plocha veľkosť do 1,2 m², umiestnené na stĺpe verejného osvetlenia alebo na stĺpe trakčného vedenia, ak nezasahujú do prejazdného profilu pozemnej komunikácie ani do priechodového prierezu dráhy,
• zariadenie na výrobu elektriny, tepla a chladu z obnoviteľných zdrojov s celkovým inštalovaným výkonom do 50 kW vrátane,
• nadzemné telekomunikačné prípojky,
• stavebné úpravy a drobné stavby neuvedené v odseku 3.

Kedy je potrebné ohlásenie?

Ohlásiť stavebné úpravy musíte, ak napríklad:

• chcete búrať stenu (najmä v paneláku, či bodove na bývanie s počtom bytov viac ako tri),
• plánujete zmeniť dispozíciu bytu, napríklad spojiť kuchyňu s obývačkou,
• montujete klimatizáciu na fasádu bytového domu,
• zasklievate balkón alebo lodžiu,
• vytvárate nové odberné miesto plynu, elektriny,
• staviate altánok alebo prístrešok v záhrade.

V týchto prípadoch je často potrebné aj statické posúdenie odborníkom - projektantom alebo statikom. Dôvod? Napríklad aj nenosná priečka môže byť dôležitá pre celkovú stabilitu bytového domu. A chýbajúca dokumentácia býva častým problémom.

Ohlásiť stavebnému úradu treba predovšetkým drobné stavby, niektoré stavebné úpravy a zákonom presne vymedzené stavby komunikačných sietí a zariadení.

Ohlásenie stavebnému úradu sa vyžaduje pri drobných stavbách podľa § 2 ods. 4 písm. a) až c); pri ostatných drobných stavbách a stavebných úpravách, ak sa:

• stavebné práce uskutočňujú na verejnom priestranstve,
• má stavebnými prácami zhotoviť alebo umiestniť stavba alebo terénne úpravy na pozemku stavebníka vo vzdialenosti menšej ako 2 m od hranice pozemku,
• má stavebnými prácami zhotoviť alebo odstrániť stavba, ktorá je predmetom číslovania súpisným číslom,
• má stavebnými prácami zhotoviť budova spojená so zemou pevným základom,
• má stavebnými prácami zhotoviť podzemná stavba,
• uskutočňujú na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou,
• stavebné práce uskutočňujú na stavbe v pamiatkovom území, v chránenom území mimo zastavaného územia obce alebo v ochrannom pásme chráneného územia,
• stavebnými prácami alebo prevádzkou stavby môže ohroziť zdravie ľudí, významne negatívne ovplyvniť životné prostredie, protipožiarna bezpečnosť alebo mechanická odolnosť a stabilita a bezpečnosť pri užívaní,
• stavebné práce uskutočňujú na pobrežnom pozemku, v inundačnom území s retenčným potenciálom a v ochrannom pásme vodárenského zdroja, prírodného liečivého zdroja alebo prírodného minerálneho zdroja.

Ohlásenie stavebnému úradu sa vyžaduje aj pri:

• nových nadzemných a podzemných vedeniach elektronických komunikačných sietí,
• zariadeniach využívajúcich slnečnú energiu a spoločné umiestnenia uskladňovania energie vrátane zariadení integrovaných do budovy v existujúcich alebo budúcich umelých konštrukciách a pri zariadeniach využívajúcich slnečnú energiu od 50 kW do 100 kW vrátane,
• údržbe stavby, ktorá by mohla ovplyvniť stabilitu stavby, protipožiarnu bezpečnosť stavby, jej vzhľad vo verejnom priestore alebo životné prostredie,
• údržbe stavby, ktorá je kultúrnou pamiatkou.

Kedy je potrebné stavebné povolenie?

Často to bez stavebného povolenia nepôjde! Stavebné povolenie budete potrebovať vtedy, ak Vašu stavbu nemožno zaradiť ani pod jednu z vyššie uvedených kategórií. To znamená, že nejde o drobnú stavbu, stavebné úpravy alebo udržiavacie práce, pri ktorých postačí ohlásenie alebo bežné udržiavacie práce (tieto sa stavebnému úradu neohlasujú).

Ak plánované stavebné úpravy zasahujú do nosných konštrukcií, menia vzhľad stavby alebo spôsob jej užívania, je potrebné získať stavebné povolenie. To sa týka napríklad:

• Búrania nosných stien v byte,
• Výrazných zmien fasády budovy,
• Rozšírenia alebo nadstavby budovy.

Zmeny dokončených stavieb - prístavby, nadstavby a vstavby si vždy vyžadujú stavebné povolenie, čo vyplýva jednak zo zákona (§ 55 ods. 1 Stavebného zákona). Zmeny dokončených stavieb tiež často plnia tú istú funkciu ako doterajšia stavba a sú prevádzkovo spojené s doterajšou stavbou.

Častým prípadom stavebných úprav vyžadujúcich si stavebné povolenie je napr. prestavba podkrovných priestorov za účelom ich zobytnenia. Zobytniť podkrovie a užívať ho ako obytný priestor nie je možné na základe ohlásenia. Týmito stavebnými úpravami sa prinajmenšom mení pôvodný spôsob užívania stavby, resp. jej časti a bez následnej kolaudácie nie je možné vstavbu podkrovia užívať ako obytnú plochu.

V prípade nadstavieb a prístavieb, resp. iných foriem rekonštrukcie, pri ktorých sa mení výška alebo sa zväčšujú pôdorysné rozmery stavieb, je medzi laikmi zaužívaný názor, že pokiaľ je ich plocha menšia ako 25m², ide o drobnú stavbu (ohlásenie), nesprávny. Podľa § 55 ods. 1 Stavebného zákona ide o zákonom stanovený predpoklad - zmena stavby, kedy sa v každom prípade stavebné povolenie vyžaduje. Stavebný zákon nehovorí o ich minimálnej ploche, príp. výške.

Pozor na statiku a požiarne zabezpečenie

Mnohé úpravy sa môžu zdať neškodné, no ak zasiahnete do statiky alebo narušíte protipožiarne zabezpečenie, môže ísť o veľké riziko. Aj pri búraní priečky odporúčajú odborníci nechať si vypracovať posudok statikom. Odporúča sa súhlas vlastníkov bytov a statické posúdenie. V opačnom prípade by išlo o stavbu uskutočnenú bez predchádzajúceho ohlásenia stavebnému úradu alebo tzv. neohlásenú stavbu. Ak nesprávne posúdite túto situáciu a nepôjde o stavbu, ktorú možno uskutočňovať iba na základe ohlásenia, z neohlásenej stavby sa razom môže stať dodatočné stavebné konanie, v ktorom sa môžete pokúsiť nelegálnu (čiernu) stavbu zlegalizovať.

Proces ohlásenia stavebných úprav

Ohlásenie stavebnému úradu sa podáva vopred, pred začatím uskutočňovania prác na stavbách. Písomné ohlásenie stavby, stavebných úprav a udržiavacích prác stavebnému úradu tzv.

Prvým krokom je zváženie, či je k žiadosti na ohlásenie stavby a stavebných úprav potrebné záväzné stanovisko obce ako dotknutého orgánu. Záväzné stanovisko k ohláseniu drobnej stavby je potrebné v prípade, ak zastavaná plocha presahuje 25 m². K žiadosti o záväzné stanovisko je potrebné priložiť 1 kus projektovej dokumentácie. Žiadosť je možné podať aj elektronicky cez portál výstavby.

Následne je potrebné podať žiadosť na ohlásenie stavby a stavebných úprav. K ohláseniu je potrebné doložiť:

• Popis plánovaných úprav,
• Jednoduchú projektovú dokumentáciu v súlade s prílohou č. 14 vyhlášky ÚUPV SR č. 60/2025 Z.z.,
• Doklad o vlastníctve nehnuteľnosti,
• Súhlasné stanovisko vlastníkov susedných pozemkov (ak je to potrebné),
• Vyjadrenia príslušných orgánov, ak to konkrétna situácia vyžaduje.

Ak ohlásenie neobsahuje požadované náležitosti, stavebný úrad vyzve stavebníka na ich doplnenie v určenej lehote, počas ktorej neplynie lehota na vybavenie ohlásenia. Stavebný úrad má 30 dní na vyjadrenie. Ak sa k ohláseniu nevyjadrí, platí tzv. fikcia súhlasu a stavebné úpravy môžu byť realizované.

Správna úvaha stavebného úradu

Posúdenie špecifických prípadov, ktoré zákon nerieši dostatočne, bude vecou správnej úvahy stavebného úradu. V niektorých prípadoch bude mať posledné slovo stavebný úrad! Aj tu sa teda stretávame s aplikáciou tzv. správnej úvahy, resp. správneho uváženia stavebného úradu. Na takomto princípe režim ohlasovania a povoľovania stavieb v súčasnosti nefunguje. Zrejme ani v budúcnosti po rekodifikácii stavebného zákona fungovať nebude.

Najčastejšie pôjde o prípady zatepľovania dokončených stavieb a budov. V zmysle záveru usmernenia ministerstva na stavebné úpravy súvisiace so zatepľovaním budov alebo ich častí, ktoré spĺňajú kumulatívne všetky 4 kritériá podľa § 55 ods. 2 písm. b) pri ostatných stavbách (napr. bytové budovy, nebytové budovy) posúdenie toho, či je potrebné stavebné povolenie je vecou správnej úvahy stavebného úradu. Spravidla určí ohlásené stavebné úpravy na stavebné konanie s doplnením dokumentácie podľa § 7 vyhlášky č. 453/2000 Z.z., ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia stavebného zákona v odôvodnených prípadoch aj s projektovým hodnotením energetickej hospodárnosti budov podľa vyhlášky MVRR SR č.

Správne poplatky a formuláre

Doklad o zaplatení správneho poplatku je neoddeliteľnou súčasťou ohlásenia. Poplatok je možné uhradiť na obecnom úrade, alebo na č.ú.

Vzor žiadostí nájdete v Prílohe č. 11 k vyhláške č. 60/2025 Z. z. Žiadosť - Ohlásenie stavby a stavebných úprav podľa § 63 Stavebného zákona je dostupná ako PDF dokument, rovnako ako Príloha č. 1 k vyhláške č. 60/2025 Z. z.

Elektronické služby pre stavebníkov

Prostredníctvom elektronických služieb môže stavebník požiadať dotknutý orgán, dotknutú právnickú osobu a orgán územného plánovania o záväzné stanovisko. Prostredníctvom tejto elektronickej služby môže stavebník alebo projektant požiadať dotknutý orgán, orgán územného plánovania a dotknutú právnickú osobu o vydanie doložky súladu, ak si v záväznom stanovisku alebo záväznom vyjadrení k stavebnému zámeru vyhradili posúdenie projektu stavby a uplatnili požiadavky na dopracovanie projektu stavby.

Stavebník, právny nástupca stavebníka alebo projektant môžu požiadať o zmenu rozhodnutia o stavebnom zámere. Projekt stavby na žiadosť stavebníka overuje správny orgán, ktorý vydal rozhodnutie o stavebnom zámere. Prostredníctvom tejto elektronickej služby môže stavebník požiadať dotknutý orgán a dotknutú právnickú osobu o vydanie záväzného stanoviska. Žiadateľ môže podať oznámenie podľa § 4 ods. 15 vyhlášky číslo 60/2025 Z. z., ako aj podnet na preskúmanie právoplatného rozhodnutia. Príslušný nadriadený orgán po vyhodnotení opodstatnenosti podnetu preskúma toto rozhodnutie. Taktiež môže žiadateľ doplniť podanie podľa § 4 ods. 15 vyhlášky číslo 60/2025 Z. z.

tags: #ohlasenie #stavebnych #uprav #dlazba