V súvislosti so spôsobom rozpočítavania nákladov na teplo na vykurovanie a ohrev teplej vody sa pri konzultáciách stretávame so závažnými, niekedy až neriešiteľnými problémami. Počet konzultácií je najvyšší v období ročného vyúčtovania nákladov na plnenia (služby spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov), ktoré sú spoločenstvá a správcovské spoločnosti povinné vypracovať najneskôr do 31. mája za predchádzajúci rok. Nedoplatky za teplo sú najčastejšie reklamovanou položkou, nakoľko dokážu významne navýšiť domáci rozpočet.
Problematiku spôsobu rozpočítavania nákladov na teplo na vykurovanie a ohrev teplej vody je potrebné posudzovať z dvoch hlavných uhlov pohľadu: či ide o dodávku tepla do bytového domu z centrálneho zásobovania teplom (CZT), ako sú teplárne a centrálne kotolne, alebo ide o prípravu tepla vo vlastnej domovej kotolni (VDK) vybudovanej pre bytový dom.
Legislatívny rámec a jeho vývoj
Na rozpočítavanie nákladov na teplo v bytových domoch zásobovaných teplom z CZT sa vzťahuje vyhláška ÚRSO (Úrad pre reguláciu sieťových odvetví) č. 358/2009 Z. z., ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška č. 630/2005 Z. z. Neskôr túto metodiku rozdelenia nákladov v bytových domoch definovala vyhláška Ministerstva hospodárstva Slovenskej republiky č. 240/2016 Z.z., ktorá nadobudla účinnosť od 1. januára 2017. Jej cieľom bolo štandardizovať a zlepšiť proces merania a rozpočítavania nákladov na teplo, aby nedochádzalo k extrémnym a nespravodlivým rozdielom v platbách medzi jednotlivými bytmi.
Platná vyhláška jednoznačne určuje spôsob rozpočítavania nákladov na teplo na ohrev teplej vody aj na vykurovanie, či už na plochu, alebo podľa meradiel. Určuje tiež koeficienty nepriaznivej polohy pre jednotlivé miestnosti v bytovom dome. Na druhej strane však umožňuje vlastníkom dohodnúť aj iný spôsob rozpočítavania, ako určuje vyhláška (§ 5 ods. 6, § 7 ods. 10 a § 9 ods. 8). Práve táto možnosť často spôsobuje poškodzovanie niektorých vlastníkov bytov, pretože nezohľadňuje vôbec alebo len v malej miere základné fyzikálne vlastnosti tepla a jeho prestup cez stavebné konštrukcie bytového domu.
Dôležité je tiež spomenúť, že vyhláška sa nevzťahuje na rozpočítavanie nákladov na teplo vyrobených v VDK. Meranie spotreby tepla na ohrev vody u konečného spotrebiteľa zásobovaného z CZT je povinné v zmysle zákona o tepelnej energetike (č. 657/2004 Z. z. § 17 ods. 3 písm. b)). Tento zákon ukladá aj dodržanie určenej teploty teplej vody, ktorá je daná vyhláškou (§ 3) v rozpätí najmenej +45 °C a najviac +55 °C.
Zásadné zmeny vo vyhláške č. 503/2022 Z.z. a jej novela
Za rok 2023 nastala v rozpočítavaní tepla pre bytové domy zásadná zmena. Po vyúčtovaní za rok 2023 prišlo množstvo sťažností hlavne z radov majiteľov investičných bytov, prázdnych bytov a málo využívaných bytov, ktorým sa náklady za teplo zvýšili. Hlasno protestovali aj majitelia bytov s individuálnym vykurovaním, ktorým bola účtovaná základná zložka v 100% výške. Ministerstvo hospodárstva SR preto vydalo novelu vyhlášky 503/2022 Z.z., ktorá platí už aj na rozúčtovanie tepla za rok 2024.
Nová vyhláška Ministerstva hospodárstva SR č. 503/2022 Z. z. (účinná od 1. januára 2023), ktorá bola pripravená v spolupráci s Asociáciou rozpočítavateľov tepla a vody Slovensko, Slovenskou obchodnou inšpekciou a Slovenskou inovačnou a energetickou agentúrou, priniesla množstvo zmien s cieľom zabezpečiť spravodlivejšie rozdelenie nákladov na teplo a teplú vodu. Nový spôsob rozpočítavania má zmierniť rozdiely v merných nákladoch medzi jednotlivými bytmi, ktoré boli spôsobené najmä nevhodným pomerom základnej a spotrebnej zložky.
Ak sa väčšina nákladov na teplo rozpočítavala podľa spotreby nameranej na pomerových rozdeľovačoch vykurovacích nákladov alebo určených meradlách, neboli dostatočne zohľadnené prechod tepla medzi samotnými bytmi a straty tepla pri distribúcii. Súčasná právna úprava odporúča rozpočítavať celkové náklady na množstvo dodaného tepla v pomere 60 % základná zložka podľa podlahovej plochy bytu a 40 % podľa nameranej spotreby s tým, že vlastníci môžu rozhodnúť o jeho zmene.
Novinkou je, že vyhláška určuje, že podiel základnej zložky nemôže byť nižší ako 30 %, a predovšetkým zavádza kontrolný mechanizmus, ktorý má zabezpečiť spravodlivé rozdelenie nákladov. Podľa neho by nemal rozdiel medzi bytom s minimálnou jednotkovou cenou za teplo na štvorcový meter celkovej plochy vykurovaného priestoru a bytom s maximálnou cenou na štvorcový meter prekročiť 2,85-násobok (pôvodne 2,5 násobok pre rok 2023). Ak bude rozdiel väčší, upraví sa podiel základnej zložky na celé percento smerom nahor a podľa tohto pomeru sa rozpočítajú náklady v celom bytovom dome.
V roku 2024 bola vyhláška opätovne zmenená novelou číslo 337/2024 Z. z., ktorá doplnila prílohu č. 3. Tieto zmeny sa týkajú najmä uplatňovania koeficientov pri rozpočítavaní základnej zložky pre odpojené byty.
Výpočet GPM s BTU zaťažením pre hydronický systém
Základná a spotrebná zložka nákladov
Celkové náklady na teplo v bytovom dome sa rozdelia medzi konečných spotrebiteľov na dve zložky - základnú (ZZ) a spotrebnú (SZ). Zúčtovacím obdobím je jeden kalendárny rok a vyhláška definuje pomer 60 % ZZ a 40 % SZ, ak sa vlastníci nedohodli inak. Vlastníci bytov si môžu zvoliť vlastný pomer medzi základnou a spotrebnou zložkou, avšak základná zložka musí byť minimálne 30 %.
Základná zložka predstavuje náklady za spotrebované teplo rozpočítané na plochu bytu či nebytového priestoru. Vyhláška tieto náklady nazýva základnou zložkou. Ak je vonku -15 °C, tak aj v byte, kde sa vôbec nekúri, nie je vnútorná teplota v miestnostiach -13 či -11 °C, ale +17 až +19 °C. Teplo zabezpečujúce túto vnútornú teplotu sa do bytu nejako muselo dostať a dostalo sa doň práve prestupom cez stavebné konštrukcie - podlahu, strop a steny ohraničujúce byt z okolitých miestností. Tieto náklady sa považujú za nevyhnutné pre daný bytový dom a musia sa na nich podieľať všetky byty.
Spotrebná zložka sa potom rozpočítava podľa odpočítaných údajov pomerových rozdeľovačov vykurovacích nákladov (PRVN) alebo z určených meradiel v jednotlivých miestnostiach a predstavuje 40 % celkových nákladov na vykurovanie za dom, ak sa vlastníci nedohodli inak. Prístroje zobrazujú údaje o spotrebe v dielikoch. K určeniu ceny za nameraný údaj (tzv. dielik) je potrebné poznať odpočty z pomerových rozdeľovačov tepla namontovaných v dome a celkové náklady bytového domu vyfakturované dodávateľom tepla.
Koeficienty nepriaznivej polohy
Odčítaná hodnota z pomerového rozdeľovača tepla sa navyše prepočítava koeficientmi, ktoré zohľadňujú výkon vykurovacieho telesa a koeficient prestupu tepla z vykurovacieho telesa na pomerový rozdeľovač tepla. Ďalším dôležitým koeficientom je koeficient zohľadňujúci nepriaznivú polohu miestnosti, napr. miestnosti na najvyššom podlaží pod plochou strechou, miestnosti s viacerými vonkajšími stenami a pod.
Vyhláška naďalej pripúšťa možnosť v budovách s pomerovými rozdeľovačmi nákladov a určenými meradlami pri rozpočítavaní využívať koeficienty zohľadňujúce nepriaznivú polohu. Výška koeficientov je vo vyhláške daná. Ak však vlastníci chcú uplatňovať iné ako dané koeficienty po 31. júli 2024, potrebujú na to písomne odôvodnené stanovisko odborne spôsobilej osoby pre energetickú certifikáciu alebo energetického audítora. Na získanie odborného stanoviska a rozhodnutie o upravených koeficientoch tak majú vlastníci 18 mesiacov od účinnosti vyhlášky.
Rozpočítavanie nákladov pre špecifické prípady
Zároveň vyhláška určuje, že takto stanovená základná zložka sa bude rozpočítavať aj na byty a priestory s individuálnym vykurovaním. Pravidlá rozpočítavania nákladov na teplo v bytových domoch sa zmenili, po prvý raz sa budú uplatňovať v máji 2024 vo vyúčtovaní za rok 2023. Rozhodnutia vlastníkov, ktoré sú v rozpore s novou vyhláškou, je potrebné uviesť do súladu s ňou do 30. júna 2023.
Byty s individuálnym vykurovaním
Druhá zmena sa týka bytov, ktoré majú individuálne kúrenie. Tie doteraz platili základnú zložku v celom rozsahu. Výnimku mali len byty v nadstavbách a vstavbách do podkrovia, kde sa základná zložka násobila koeficientom 0,2 - čiže veľkosť bytu pre výpočet základnej zložky sa ráta vo veľkosti 20%. Ak nespĺňa žiadnu podmienku z vyhlášky, platí základnú zložku v plnej výške.
Po zmene vyhlášky, ktorá nastala v roku 2024 a ktorou bola doplnená príloha č. 3, sa pre odpojené byty pri rozpočítavaní základnej zložky uplatňujú koeficienty. Tieto určujú mieru, akou sa odpojené byty podieľajú na časti spoločných nákladov na vykurovanie bytového domu. Naviac môžu vlastníci bytov po novom rozhodnúť o znížení týchto koeficientov a tým aj znížiť ich platby, ktorými sa podieľajú na spoločných nákladoch za teplo.
Ak sa odpojené byty nachádzajú v nadstavbách a vstavbách do podkrovia, pri rozpočítavaní nákladov sa uplatní pri podlahovej ploche koeficient 0,2. Ak ide o byty v okrajovej polohe, nad nevykurovaným priestorom, alebo ak cez ne neprechádzajú rozvody spoločného vykurovania, uplatní sa koeficient 0,5. Podľa novely vyhlášky si môžu vlastníci bytov a nebytových priestorov sami rozhodnúť o úprave týchto koeficientov.
Byty s nulovou alebo minimálnou spotrebou
Treba upozorniť na to, že ak máte napočítanú na PRVN alebo určených meradlách nulu alebo iba minimálny počet dielikov, neznamená to, že za kúrenie nebudete platiť nič alebo len minimum. Veď teplo zabezpečujúce vnútornú teplotu v miestnostiach sa do bytu dostáva prestupom cez stavebné konštrukcie - podlahu, strop a steny ohraničujúce byt z okolitých miestností. Aj pán Pospíšil, ktorý nekúri vôbec, bude musieť prispievať na základné náklady spojené s vykurovaním budovy, aj keď vo svojom byte sám nekúri.
Príklad rozpočítania nákladov po zavedení vyhlášky č. 503/2022 Z.z.
Predstavme si bytový dom, kde je minimálna hodnota základnej zložky 30 %. Byt s najvyššími nákladmi na m² nesmie platiť viac než dva a pol násobok bytu s najnižšími nákladmi na m². Toto nové pravidlo pomáha zabezpečiť, že všetci vlastníci bytov prispievajú spravodlivejšie na spoločné náklady spojené s vykurovaním.
V praxi to znamená, že rozdiel v nákladoch pre obyvateľa s vyššími tepelnými stratami (napr. pani Svobodová) a pre obyvateľa s investičným bytom (napr. pán Pospíšil), ktorý nekúri, bude nižší, než pred zavedením novej legislatívy.
Kontrolný výpočet rozdelenia nákladov na teplo podľa vyhlášky MH SR 503/2022 Z.z ukázal, že ak v rámci zúčtovacieho obdobia pre objekt rozpočítavania podiel špecifických nákladov vykurovaného priestoru prekročí hodnotu 2,5, upraví sa základná zložka na najbližšie celé percento so zaokrúhlením nahor tak, že hodnota podielu je 2,5 alebo menšia.
| Typ bytu | Plocha (m²) | Základná zložka (30% podiel) | Spotrebná zložka (podľa spotreby) | Celkové náklady (pôvodné) | Upravené náklady (po kontrole 2.85x) |
|---|---|---|---|---|---|
| Byt s individuálnym kúrením | 50 | 1340 EUR (na 529 m² plochy individuálne vykurovaných bytov) | 0 | 154 EUR (odhad) | 298,42 EUR (po úprave správcom) |
| Byt s CZT (nízka spotreba) | 70 | 1176 EUR (na 465 m² plochy CZT bytov) | Nízka | X | Y |
| Byt s CZT (vysoká spotreba) | 80 | 1176 EUR (na 465 m² plochy CZT bytov) | Vysoká | A | B |
V jednom konkrétnom prípade, po zistení, že pomer špecifických nákladov medzi najmenej a najviac vykurovaným bytom presahuje 2,5, bola iteračnou metódou pre vykurovaný priestor stanovený pomer základnej a spotrebnej zložky na 40 % základná zložka a 60 % spotrebná zložka. Avšak, v rozúčtovaní prezentovanom správcom sa uvádzal vypočítaný pomer základnej zložky na celkových nákladoch 58 %, čo poukazuje na potenciálne mechanické uplatnenie pravidiel rozpočítavania aj na "nevykurovanú plochu" bytov odpojených od CZT, čo nemusí byť v súlade s pôvodným zámerom vyhlášky.
Rozpočítavanie nákladov na teplú vodu
Náklady na prípravu teplej úžitkovej vody na objekt rozpočítavania sa rozdelia, podobne ako pri vykurovaní, na základnú zložku (ZZ) a spotrebnú zložku (SZ). Celkové náklady na ohrev teplej vody za bytový dom zásobovaný z CZT sa podľa vyhlášky rozdelia na základnú a spotrebnú zložku. Základná zložka tvorí 10 % celkových nákladov za bytový dom a rozpočítava sa medzi všetky byty a nebytové priestory rovnakým dielom. Pred zásadnými zmenami v pravidlách rozpočítania pre rok 2017 sa navýšila základná zložka z 10 % na 20 %, čo znamenalo, že 80 % nákladov sa rozpočítalo na základe skutočnej spotreby.
Nová legislatíva však stanovuje, že základná zložka pre teplú vodu môže tvoriť maximálne 20 %. Základná zložka predstavuje náklady, ktoré súvisia s doohrevom cirkulačnej vody v rozvodoch, aby jej teplota na výtoku u konečného spotrebiteľa bola v súlade s vyhláškou, teda od +45 do +55 °C. Čím menej vody sa spotrebuje, tým vyšší je náklad na opätovný doohrev cirkulujúcej vody, ktorá sa môže pri nízkej spotrebe ohrievať aj viackrát.
Spotrebná zložka tvorí 90 % celkových nákladov (alebo 80 % po zmene v 2017) a rozpočítava sa pomerným dielom podľa spotreby odčítanej na vodomeroch - prietokomeroch u konečných spotrebiteľov. Skutočná spotreba v bytoch je obvykle vynásobená koeficientom, ktorý vzniká z pomeru medzi fakturovanou spotrebou teplej vody za dom na päte domu alebo na dohodnutom odbernom mieste a súčtom všetkých spotrieb v bytoch a nebytových priestoroch. Najčastejšie je tento koeficient väčší ako jeden. Aj v prípade rozpočítavania nákladov na teplú vodu je možné dohodnúť iný spôsob rozpočítavania.
Povinnosti a sankcie
Vlastníci bytov sú povinní v určenom termíne sprístupniť svoje byty a umožniť odpis údajov z meračov. Ak konečný spotrebiteľ neumožnil odčítanie alebo odmietol inštaláciu meračov vo svojom byte, náhradná spotreba sa určí v zmysle legislatívy. Takýto výpočet môže byť pre užívateľa nevýhodný a významne navýšiť náklady na bývanie.
O sankciách pri zásobovaní z CZT hovorí vyhláška, § 6 sa týka vykurovania a § 9 teplej vody. Pri odmietnutí odpočtu údajov z PRVN alebo určených meradiel na teplo na vykurovanie, pri poškodení meradla, alebo ak meradlo nie je zapojené, môže mať sankcia výšku 1,5-násobku priemeru spotrebnej zložky na 1 m² vypočítaného z podlahovej plochy všetkých bytov. Pri neumožnení odpočtu meradla teplej vody sa určí náhradná spotreba vo výške 1,5-násobku priemernej spotreby nameranej určenými meradlami teplej vody na byt a nebytový priestor v objekte rozpočítavania.
Rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov prijaté do 31. decembra 2022, ktoré sú v rozpore s novou vyhláškou, sa musia uviesť do súladu s touto vyhláškou do 30. júna 2023.
tags: #koeficient #bytu #vykurovanie