Záručná doba na zateplenie a stavebné práce podľa Obchodného a Občianskeho zákonníka

Staršia generácia si možno pamätá časy spred novembra 1989, keď bežná záruka v celej krajine na čokoľvek bola 6 mesiacov. Keď vám prišiel bratranec alebo fuškár niečo zmontovať alebo postaviť, logicky vám nevystavil žiadne potvrdenie, a teda nemohol poskytnúť ani záruku. Dnes to však funguje inak. Dnes je už svojpomocných prác zásadne menej a spravidla si veci nechávame robiť remeselníkmi pracujúcimi na živnosť, resp. pod hlavičkou firmy.

Zo zákona je dnes záruka stanovená všeobecne na 24 mesiacov. Platí pre spotrebiče, zariaďovacie prvky, stavebné materiály, ale aj stavebné práce - samozrejme, ak nám niekto zabezpečuje výstavbu na základe objednávky alebo zmluvy o diele.

Dôležité je nespoliehať sa na ústne záruky (tzv. „chlapské slovo“) zhotoviteľa, ale jednoznačne všetko riešiť písomnou formou, prípadne cez objednávku a nevyhnutný odovzdávací a preberací protokol, podpísaný obomi stranami. Všetko riešte písomne. Ak je záruka na stavbu zapísaná v písomnej forme, potom sa stavebník len ťažko vyhne akceptovaniu reklamácie a náprave stavu. Po doručení reklamácie, ktorej predmetom sú škody či poruchy nezavinené majiteľom domu, musí stavebník zodpovedný za stavebné dielo čo najskôr pristúpiť k ich odstráneniu.

Všeobecné ustanovenia o záručnej dobe

V zmysle ustanovenia § 620 Občianskeho zákonníka je záručná doba 24 mesiacov. Ak je na predávanej veci, jej obale alebo návode k nej pripojenom vyznačená lehota na použitie, neskončí sa záručná doba pred uplynutím tejto lehoty.

Pri veciach, ktoré sú určené na to, aby sa užívali po dlhšiu dobu, ustanovujú osobitné predpisy záručnú dobu dlhšiu ako 24 mesiacov. Záručná doba presahujúca 24 mesiacov sa môže týkať i len niektorej súčiastky veci.

Na žiadosť kupujúceho je predávajúci povinný poskytnúť záruku písomnou formou (záručný list). Ak to povaha veci umožňuje, postačí namiesto záručného listu vydať doklad o kúpe. Vyhlásením v záručnom liste vydanom kupujúcemu alebo v reklame môže predávajúci poskytnúť záruku presahujúcu rozsah záruky ustanovenej v tomto zákone. V záručnom liste určí predávajúci podmienky a rozsah tejto záruky.

Rozdiel medzi Občianskym a Obchodným zákonníkom v záručných dobách

Citované ustanovenie (§ 620) je oproti všeobecnej úprave zodpovednosti za vady ustanovením špeciálnym a vzťahuje sa výlučne na spotrebiteľské zmluvy, tzn. zmluvy uzatvorené medzi dodávateľom a spotrebiteľom.

Dodávateľ je osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti. Spotrebiteľ je fyzická osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej činnosti.

Na iné zmluvné vzťahy (napr. kúpa medzi právnickými osobami, príp. fyzickými osobami navzájom) sa vzťahujú všeobecné ustanovenia upravujúce zodpovednosť za vady podľa Občianskeho, príp. ustanovenia upravujúce zodpovednosť za vady a záruku za akosť podľa Obchodného zákonníka.

U koncového spotrebiteľa je dĺžka záručnej doby stanovená zákonom na minimálnu dobu 24 mesiacov. Pri podnikateľských subjektoch je dĺžka záručnej doby stanovená na základe par. 429 Obchodného zákonníka, väčšinou vo forme záručného listu alebo zmluvy. Táto dĺžka je plne v kompetencii predávajúceho, resp. dohody zmluvných strán.

Obchodný zákonník je stavaný na zmluvnej autonómii, teda zmluvnej voľnosti. Keďže sa vzťahuje na obchodno-záväzkové vzťahy medzi podnikateľmi, právna norma preferuje variant, že podnikatelia si určia dĺžku záručnej doby na základe konsenzu, čiže dohody zmluvných strán. A keďže nejde o tzv. kogentné ustanovenie, zmluvné strany si v zmluve o dielo môžu upraviť túto otázku odchylne od citovaného ustanovenia zákona.

Iná vec je právna úprava dĺžky záručnej doby podľa Občianskeho zákonníka, ktorý sa použije napríklad vtedy, ak stavebník občan zadá zhotoviť stavbu rodinného domu podnikateľovi (stavebnej firme). Vtedy sa na úpravu ich zmluvných vzťahov použije zmluva o dielo podľa Občianskeho zákonníka, keďže jedna zo zmluvných strán nie je podnikateľom.

Tabuľka záručných dôb podľa typu vzťahu a predmetu

Záručná doba pre stavby a stavebné práce

Zodpovednosť za chyby a poruchy stavieb, vrátane zateplenia, upravuje napríklad § 560 až 565 Zákona č. 513/1991 Zb. Obchodného zákonníka v znení neskorších predpisov.

Pravdepodobne máte na mysli ustanovenie § 562 ods. 2 písm. c) Obchodného zákonníka, ktoré je súčasťou právnej úpravy zmluvy o dielo. Podľa tohto ustanovenia platí, že súd neprizná objednávateľovi právo z vád diela, ak objednávateľ neoznámi vady diela bez zbytočného odkladu po tom, čo mohli byť zistené neskôr pri vynaložení odbornej starostlivosti, najneskôr však do dvoch rokov a pri stavbách do piatich rokov od odovzdania predmetu diela.

Obchodný zákonník vzápätí dodáva, že pri vadách, na ktoré sa vzťahuje záruka, platí namiesto tejto lehoty záručná doba. Občiansky zákonník rieši dĺžku záručnej doby v § 646. Podľa odseku 1 tohto paragrafu je záručná doba 24 mesiacov. Podľa § 646 odsek 3 Občianskeho zákonníka pri zhotovení stavby je záručná doba tri roky.

Minimálna dĺžka všeobecnej zákonnej záruky na rôzne spotrebiče, zariadenia alebo materiály je dlhodobo 24 mesiacov. V stavebníctve ale môže dosahovať viac. Všetko závisí od toho, čo je predmetom záručnej doby. Ak sa záruka vzťahuje na stavebné materiály či rôzne stavebné práce vykonávané na už zrealizovanom diele, jej minimálna dĺžka musí byť nastavená na 24 mesiacov.

Napriek zákonom stanovenej minimálnej dĺžke záruky existujú isté výnimky, kedy sa môže záručná doba na stavbu skrátiť. Takýchto výnimiek je však minimum. Uplatňujú sa len pri niektorých častiach stavby, ktoré Občiansky zákonník definuje iba okrajovo. Patria medzi ne napríklad rôzne záhradné stavby či niektoré prístavby.

Pokiaľ je kupujúcim podnikateľ (právnická osoba - napr. s. r. alebo fyzická osoba podnikateľ - napr. odlišná oproti právnej úprave v Občianskom zákonníku. zákonnú záručnú dobu (24 mesiacov), Obchodný zákonník ju vôbec neupravuje.

Dôležitosť písomnej formy a zmluvnej voľnosti

Keďže dnes je dostatočná konkurencia na trhu a zmluvný vzťah slobodne uzatvárajú dve strany (objednávateľ a zhotoviteľ), je možné dosiahnuť aj lepšie podmienky a dohodnúť si dlhšiu záruku. Niektorí zhotovitelia dokážu dať na stavbu ako celok záruku aj 60 mesiacov.

V zmysle zmluvy podľa Občianskeho zákonníka zhotoviteľ stavia na vlastné nebezpečenstvo - to znamená, že pokiaľ stavbu neodovzdá, akékoľvek chyby, poruchy, nedostatky (ale napríklad aj zmiznutý materiál) idú na jeho vrub. Prevzatím diela začína plynúť dohodnutá záručná lehota. Toto všetko má byť jasne pomenované v zmluve o diele. Od momentu, od ktorého začína plynúť záruka, je zhotoviteľ povinný odstrániť preukázané reklamované vady bezodkladne a na svoje náklady.

Pri väčších projektoch, ako je kompletná rekonštrukcia bytu alebo výstavba domu, musíte podpísať zmluvu so zhotoviteľom.

Príprava na projekt a výber zhotoviteľa

Dobrý, cenovo dostupný a korektný zhotoviteľ stavby (vykonávateľ, dodávateľ) je dnes skutočnou vzácnosťou. Ešte predtým, ako sa rozhodnete projekt realizovať, musíte vedieť, akú prácu potrebujete vykonať, koľko peňazí máte k dispozícii a ako veľmi sa ponáhľate.

Zhotoviteľovi výrazne uľahčíte vypracovanie ponuky, ak vyfotíte existujúci stav a všetko presne zmeriate, určíte množstvá, rozlohy a napíšete, čo chcete robiť. Iba s presným opisom vašich želaní a podrobnými informáciami môžete požiadať zhotoviteľa o vypracovanie vhodnej ponuky. Jasne štruktúrovaná cenová ponuka je dôkazom serióznosti a profesionality firmy alebo remeselníka. Odporúčame vyžiadať si ponuku rozčlenenú na jednotlivé položky za každú požadovanú prácu.

Nelegálnu prácu (prácu na čierno) vymedzuje Zákon o nelegálnej práci a nelegálnom zamestnávaní a predpisuje pokuty nielen pre toho, kto prácu vykonal, ale aj pre objednávateľa, ktorý túto prácu umožnil. Ak dodávateľ, ktorého ste si najali, pracoval nelegálne a zranil sa počas práce, môžete čeliť veľmi vysokému nároku na odškodnenie.

Typy vád a reklamácia

Poruchy sa bežne vyskytujú nielen pri spotrebnom tovare, ale aj v stavebníctve. Zhotoviteľ je povinný vykonávať remeselné a stavebné práce odborne podľa konkrétneho projektu, v súlade s danou ponukou a platnými normami a štandardmi. Napriek tomu sa často môžu vyskytnúť chyby alebo nezrovnalosti.

Na chyby (vady, nedostatky) je možné upozorniť už pri realizácii, ale môžu sa objaviť aj po prevzatí stavby a dlho po dokončení prác. Ak sa chyby alebo nezrovnalosti zistia už v priebehu prác, hovoríme o zjavných vadách, napríklad murár postavil stenu s nesprávnymi rozmermi, fasádnik namontoval príliš tenkú vrstvu izolácie, maliar steny poriadne nevyrovnal a nevybrúsil...

Žiadosť o opravu zjavnej vady treba podať písomne a odporúča sa stav aj odfotiť a porovnať s plánom, z ktorého jasne vidieť, že ide o stavebnú vadu. Niektoré chyby na prvý pohľad nevidieť. Mnohé vady sa časom môžu objaviť. Platí to najmä pre životne dôležité časti budovy: ak dôjde k zatekaniu strechy, deformácii na fasáde, ak sú chyby pri montáži alebo zle realizovanej hydroizolácii.

Pokiaľ sa nám prejavia praskliny naprieč murivom, tieto reklamovať treba. Najzávažnejšie vady, ktoré sa môžu na stavbe objaviť, sú konštrukčné vady. Ide o vady, ktoré ohrozujú pevnosť a funkčnosť stavby a znemožňujú jej užívanie. Záruky sú uvedené v zmluve o výstavbe, túto zodpovednosť nemožno vylúčiť.

Ak sa takéto problémy vyskytnú, treba rýchlo reagovať. Zhotoviteľ alebo predávajúci musí, v zákonnej lehote, doručiť oznámenie o príčinách vady (chyby) a spôsobe jej odstránenia. Na opravu chyby má zákonom určenú lehotu. V zásade však platí, že objednávateľ by mal oznámiť zhotoviteľovi vady diela bez zbytočného odkladu po tom, čo ich zistí.

Časté stavebné vady, ktoré možno reklamovať

• Krivé podlahy: Toto je typický nedostatok súčasných novostavieb, ktoré stavajú nekvalifikovaní pracovníci. Na rovnosť podláh (ale aj stien) existujú normy, ale veľmi rýchlo sa dá krivosť odhaliť napríklad priložením čo najdlhšej vodováhy (napr. 2 m). Priehlbiny budú „svietiť“.
• Nekvalitné obklady a dlažby: Aj krivosť obkladov a dlažieb je možné zmerať.
• Praskliny: Každý „praktik“ vám bude tvrdiť, že stavba pracuje a praskliny alebo pukliny nie sú ničím výnimočným. Pokiaľ sa nám prejavia praskliny naprieč murivom, tieto reklamovať treba.
• Vlhké steny: Každá stavba potrebuje čas na vysušenie. Ak však z vlhkosti stien - najmä pri podlahách na prízemí - neubúda, môže ísť o vzlínajúcu vlhkosť z dôvodu poruchy hydroizolácie.
• Rosenie okien: Túto záležitosť zhotovitelia radi odbijú poznámkou, že treba viac vetrať.
• Plesne a huby: Pokiaľ objavíte v dome pleseň, okamžite si kúpte vlhkomer a začnite veci riešiť. Nedajte sa odbiť, že málo vetráte.
• Zatekanie do domu: Akonáhle niekde spozorujete, že vám zateká, volajte zhotoviteľa. Je na ňom, nech zistí, či zateká pri komíne, pri hromozvode alebo strešnom okne.

Predchádzanie vadám a kontrola

Vady je dôležité reklamovať, avšak ešte dôležitejšie je im predchádzať. Ako? Pravidelnými kontrolami vykonávaných prác.

Pokiaľ staviate, resp. mienite stavať na kľúč, určite si najmite svoj vlastný stavebný dozor - veď vždy je lepšie možným poruchám predchádzať dôslednou kontrolou vykonanej práce, než reklamovať, prípadne veci riešiť súdnou cestou. Ak si dom nechávate stavať, požadujte kópiu z každej strany stavebného denníka. V zmluve o diele je možnosť zadefinovať tzv. zádržné. Ide o sumu, ktorú stavebník zadrží.

Je ideálne, ak si stavebné komponenty nekupujeme na stavbu sami, ale ak ich dodáva zhotoviteľ, pretože si ušetríme dokazovanie, či termostatický ventil (ktorý sme si doniesli my) praskol pre nejakú vadu materiálu alebo chybnú montáž.

Záruka na komponenty vs. záruka na dielo

To však neznamená, že 60-mesačná záruka platí aj na jednotlivé komponenty (kotol, vaňa, vodovodná batéria atď.), na ktoré sa v obchodnej sieti vzťahuje záruka 24 mesiacov. V prípade, že teda máme záruku na prácu 60 mesiacov, môžeme trebárs v 30. mesiaci reklamovať tečúci alebo prasknutý prívod vody, nie však tečúce resp. nesplachujúce WC, na ktoré sa v obchodnej sieti vzťahuje všeobecná záručná lehota 24 mesiacov.

Záruka na stavbu sa totiž nevzťahuje na všetko vybavenie, ktoré je súčasťou domu. Niektoré spotrebiče alebo zariadenia podliehajú bežnej 24-mesačnej záruke, ktorá sa poskytuje pri ich predaji. Týka sa to napríklad pokazeného WC či sprchy.

Výrobné záruky a systémové riešenia

Chyby spôsobené nedbalosťou alebo zlou prácou dodávateľa sú jednou stránkou stavebného biznisu. Na druhej strane sú záruky výrobcu na ich produkty. Výrobcovia fasádnych systémov, strešných systémov, hydroizolácií a iných dôležitých stavebných systémov, materiálov (parkety, keramika a pod.) a zariadení (radiátory, tepelné čerpadlá, svietidlá, biela technika a pod.) ponúkajú rôzne záruky na kvalitu svojich výrobkov.

Aby ste mohli uplatniť nárok na záruku, musíte vedieť, že strecha a fasáda sú jeden systém. To znamená, že zhotoviteľ nesmie nahradiť určité prvky inými. Finálnu omietku fasádneho systému jedného výrobcu nie je možné nahradiť lacnou omietkou iného výrobcu. Účet (faktúru) a kópiu záručného listu musíte dostať ihneď po poskytnutej službe.

Na čo nezabudnúť pri kúpe alebo stavbe nového domu

Pokiaľ kupujeme už postavený (developerský) dom, nenadchýnajme sa farbou stien a výhľadmi z okna, ale všetko si nechajme skontrolovať skúseným odborníkom, ktorý sa vyzná v stavebníctve. V prípade akýchkoľvek porúch je najlepšie riešiť záležitosti aspoň mejlovou komunikáciou, pretože tá sa dnes už považuje za preukázateľný písomný styk.

tags: #zarucna #doba #na #zateplenie #podla #obchodneho