Nové pravidlá rozpočítavania nákladov na vykurované a nevykurované priestory v bytových domoch

Pravidlá rozpočítavania nákladov na teplo v bytových domoch prešli v posledných rokoch významnými zmenami, predovšetkým v roku 2024. Cieľom týchto úprav je zabezpečiť spravodlivejšie rozdelenie nákladov medzi všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Smerodajná je v tomto smere vyhláška Ministerstva hospodárstva SR č. 503/2022 Z. z., ktorá bola pripravená v spolupráci s Asociáciou rozpočítavateľov tepla a vody Slovensko, Slovenskou obchodnou inšpekciou a Slovenskou inovačnou a energetickou agentúrou. V roku 2024 bola táto vyhláška opätovne zmenená novelou číslo 337/2024 Z. z.

Hlavným cieľom vyhlášky č. 503/2022 Z. z. a jej noviel je zabezpečiť, aby boli náklady na teplo a teplú vodu pre vlastníkov bytových domov rozdelené čo najspravodlivejšie a aby nová vyhláška v sebe zahŕňala aj riešenia pre aktuálne spôsoby dodávky tepla.

Kľúčové zmeny v rozpočítavaní nákladov na teplo

Základná a spotrebná zložka: Nové pravidlá

Nový spôsob rozpočítavania má zmierniť rozdiely v merných nákladoch medzi jednotlivými bytmi, ktoré boli spôsobené najmä nevhodným pomerom základnej a spotrebnej zložky. Ak sa predtým väčšina nákladov na teplo rozpočítavala podľa spotreby nameranej na pomerových rozdeľovačoch vykurovacích nákladov alebo určených meradlách, neboli dostatočne zohľadnené prechod tepla medzi samotnými bytmi a straty tepla pri distribúcii.

Zavedený spôsob rozpočítavania nákladov na spotrebované teplo v bytovom dome na základnú zložku a spotrebnú zložku zostal i naďalej v platnosti. Základná zložka v sebe zahŕňa náklady za spotrebované teplo podľa podlahovej plochy bytu, ktorú vlastník bytu nemôže ovplyvniť, naopak, spotrebnú zložku vie vlastník bytu ovplyvniť reguláciou teploty, keďže tá zahŕňa náklady nameranej spotreby tepla.

Súčasná právna úprava odporúča rozpočítavať celkové náklady na množstvo dodaného tepla v pomere 60 % základná zložka podľa podlahovej plochy bytu a 40 % podľa nameranej spotreby (spotrebná zložka). Vlastníci bytov však môžu rozhodnúť o zmene tohto pomeru. Novinkou je, že vyhláška určuje, že podiel základnej zložky nemôže byť nižší ako 30 %. Pôvodná vyhláška neuvádzala minimálnu hranicu základnej zložky. Bolo v nej uvedené, že základná zložka tvorí 60 % a spotrebná zložka tvorí 40 % z celkových nákladov na množstvo dodaného tepla na vykurovanie, ak sa vlastníci bytov a nebytových priestorov nedohodnú inak. V mnohých prípadoch sa preto stávalo, že bytové domy mali základnú zložku nastavenú pod 40 %, a v extrémnych prípadoch sa dokonca blížili k 0 %. Práve to dosiaľ často spôsobovalo výrazný rozdiel v nákladoch na vykurovanie v dvoch bytoch s rovnakou výmerou.

Znamená to, že nová vyhláška ponecháva vlastníkom možnosť rozhodovať o výške základnej zložky tepla na vykurovanie v rozpätí od 30 % - do 100 %. Zámerom vyhlášky je zmierniť rozdiely v platbách medzi bytmi/nebytovými priestormi, ktoré extrémne šetrili, prípadne boli neobývané či mali vypnuté vykurovacie telesá, a tými, ktoré naopak vykurovali aj susedné priestory.

Kontrolný mechanizmus a obmedzenie rozdielov

Vyhláška zavádza kontrolný mechanizmus, ktorý má zabezpečiť spravodlivé rozdelenie nákladov. Podľa tohto mechanizmu by nemal rozdiel medzi bytom s minimálnou jednotkovou cenou za teplo na štvorcový meter celkovej plochy vykurovaného priestoru a bytom s maximálnou cenou na štvorcový meter prekročiť 2,85-násobok (podľa novely 337/2024 Z. z., pôvodne 2,5-násobok).

Ak bude rozdiel väčší, upraví sa podiel základnej zložky na celé percento smerom nahor a podľa tohto pomeru sa rozpočítajú náklady v celom bytovom dome. Tento mechanizmus chráni vlastníkov pred extrémnymi rozdielmi a zohľadňuje prestup tepla medzi bytmi. Uvedený mechanizmus sa bude uplatňovať plošne vo všetkých bytových domoch, teda aj v tých, kde základná zložka dosahuje vyhláškou odporúčaných 60 %.

Byty odpojené od vykurovacej sústavy a nepriaznivá poloha

Zároveň vyhláška určuje, že takto stanovená základná zložka sa bude rozpočítavať aj na byty a priestory s individuálnym vykurovaním. Zmeny sa dotknú aj bytov s vlastným samostatným vykurovaním, napríklad vlastným plynovým kotlom. V takomto prípade sa základná zložka rozpočítava aj medzi byty a nebytové priestory, ktoré sú odpojené od vykurovacej sústavy v objekte rozpočítavania (v bytovom dome).

Po zmene vyhlášky, ktorá nastala v roku 2024 a ktorou bola doplnená príloha č. 3, sa pre odpojené byty pri rozpočítavaní základnej zložky uplatňujú koeficienty. Tieto určujú mieru, akou sa odpojené byty podieľajú na časti spoločných nákladov na vykurovanie bytového domu. Dôvodom je, že bytový dom je z pohľadu vykurovania jeden funkčný technický celok a teplo prirodzene prestupuje medzi bytmi cez steny, stropy aj podlahy. Aj byt, ktorý je odpojený od vykurovacej sústavy, prijíma tzv. pasívne teplo zo susedných bytov.

Ak sa odpojené byty nachádzajú v nadstavbách a vstavbách do podkrovia, pri rozpočítavaní nákladov sa uplatní pri podlahovej ploche koeficient 0,2. Ak ide o byty v okrajovej polohe, nad nevykurovaným priestorom, alebo ak cez ne neprechádzajú rozvody spoločného vykurovania, uplatní sa koeficient 0,5.

Vlastníci môžu po novom rozhodnúť o znížení týchto koeficientov a tým aj znížiť ich platby, ktorými sa podieľajú na spoločných nákladoch za teplo. Vyhláška naďalej pripúšťa možnosť v budovách s pomerovými rozdeľovačmi nákladov a určenými meradlami pri rozpočítavaní využívať koeficienty zohľadňujúce nepriaznivú polohu (napríklad pre miestnosti na najvyššom podlaží pod plochou strechou). Ak však vlastníci chcú uplatňovať iné ako dané koeficienty po 31. júli 2024, potrebujú na to písomne odôvodnené stanovisko odborne spôsobilej osoby pre energetickú certifikáciu alebo energetického audítora. Na získanie odborného stanoviska a rozhodnutie o upravených koeficientoch majú vlastníci 18 mesiacov od účinnosti vyhlášky.

Rozpočítavanie nákladov na prípravu teplej vody

Vyhláška už v roku 2023 upravila aj pravidlá rozpočítavania nákladov na množstvo tepla dodaného v teplej vode. Novinkou vtedy bolo stanovenie základnej zložky pri rozpočítavaní nákladov teplej vody. Základnú zložku majú tvoriť namerané alebo vypočítané náklady spojené s cirkulačnými a pohotovostnými stratami. Legislatíva stanovuje, že podiel základnej zložky pre teplú vodu môže byť maximálne 20 % nákladov na prípravu teplej vody.

Zavedený spôsob rozpočítavania nákladov teplej vody na základnú a spotrebnú zložku zostáva v platnosti. V platnosti zostáva aj spôsob rozpočítania medzi vlastníkov rovným dielom na každý byt a nebytový priestor, ak má možnosť vodu odobrať.

Praktické dôsledky a výzvy v praxi

Dôsledky novej vyhlášky pre vlastníkov

V tomto období dostávajú vlastníci bytov a nebytových priestorov vyúčtovania nákladov za rok 2023, ktoré sú už vypracované v súlade s novou Vyhláškou č. 503/2022 zo dňa 19.12.2022. Aj keď boli vlastníci o zmene pravidiel rôznymi komunikačnými kanálmi vopred informovaní, mnohí zostali výsledkom ich vyúčtovania za rok 2023 v podobe nedoplatkov nemilo prekvapení. No našli sa aj vlastníci, ktorých výsledok vyúčtovania za rok 2023 podľa nových pravidiel potešil v podobe preplatkov.

Najvýraznejšie rozdiely v prerozdelení nákladov za vykurovanie sa prejavili hlavne v bytových domoch, v ktorých mali vlastníci schválenú základnú zložku, ktorá sa rozpočítava podľa podlahovej plochy bytov vo výške 30 % z celkových nákladov za vykurovanie a spotrebnú zložku, ktorá sa rozpočítava podľa pomerových rozdeľovačov vykurovacích nákladov vo výške 70 % z celkových nákladov za vykurovanie. Nie je ničím výnimočným, že v takýchto domoch, kde sa podľa nových pravidiel uplatnilo porovnanie špecifických nákladov, vyšla vlastníkom prepočítaním základná zložka vo výške 80 %. Hlavne v týchto domoch bolo nevyhnutné vlastníkom upraviť aj mesačné zálohové predpisy.

Samostatnou kategóriou vlastníkov, ktorých sa zmena pravidiel dotkla v najväčšej miere sú vlastníci bytov a nebytových priestorov, ktorým v minulosti ostatní vlastníci umožnili odpojenie sa od spoločných rozvodov vykurovania v bytovom dome a zriadili si individuálne vykurovanie svojich bytov alebo nebytových priestorov. Väčšine takýchto vlastníkov sa ich náklady na vykurovanie výrazne zvýšili, nakoľko aj im sa vyúčtovala základná zložka na celú ich podlahovú plochu bytu alebo nebytového priestoru, a tá sa môže pohybovať od 60 % a dokonca až 90 %. Keď si títo vlastníci pripočítajú k vyúčtovaným nákladom za základnú zložku ešte svoje náklady za spotrebované palivo vo svojich tepelných individuálnych zdrojoch, tak sa im už pri dnešných cenách primárnych energií stávajú ich náklady na vykurovanie neúnosnými.

Názory odborníkov na spravodlivosť vyhlášky

Nakoľko sú na “spravodlivosť“, ktorú mala priniesť nová vyhláška do praxe zo strany vlastníkov rôzne názory, prinášame Vám tiež dva pohľady a názory odborníkov na túto problematiku.

ÁNO, je spravodlivejšia!

Vypočujte si na pripojenom odkaze z archívu RTVS audiozáznam relácie Kontakty, uvedenej na RTVS dňa 27.4.2023. V uvedenej relácii, kde obhajuje potrebnú nutnosť zmeny legislatívy podpredsedníčka Rady asociácie rozpočítavateľov tepla a vody (ARTAV Slovensko) p. Eliana Kostolány, si môžete vypočuť jej názor na spravodlivosť rozpočítavania nákladov na vykurovanie pre jednotlivých vlastníkov. ARTAV Slovensko bol hlavný iniciátor zmeny vyhlášky a člen pracovnej skupiny, ktorá vypracovala jej nové znenie.

NEVHODNÉ RIEŠENIE!

Spolu diskutujúci je p. Jozef Štora, LL.M., MBA, predseda O.Z. Nová vyhláška č. 503/2022 Ministerstva hospodárstva SR o rozpočítavaní nákladov na vykurovanie a teplú vodu výrazne zmenila systém rozpočítavania týchto nákladov v bytových domoch. Závažne sa mení hlavne rozpočítanie nákladov na kúrenie medzi jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových priestorov (NP).

Pravdepodobne najvýraznejšou zmenou je skutočnosť, že sa bude porovnávať spotreba tepla prepočítaná na m2 pre jednotlivé byty/NP. To znamená že ak bude podiel medzi najvyššou a najnižšou hodnotou spotreby tepla na m2 pre jednotlivé byty/NP väčší ako 2,5 upraví sa výpočet tým spôsobom, že sa zvýši základná zložka o 1%. Tento postup sa opakuje až dovtedy, až bude podiel medzi najvyššou a najnižšou hodnotou spotreby tepla na m2 pre jednotlivé byty/NP menší ako 2,5. Podľa našich predbežných výpočtov táto zmena spôsobí, že pravdepodobne 65 až 70 percent nákladov na vykurovanie sa po novom vypočíta podľa plochy bytov (to je základná zložka) a zostávajúcich 30 až 35 percent podľa pomerových meračov za odobrané telo (to je spotrebná zložka). Toto sa javí ako veľký nedostatok novej vyhlášky, pretože to vážne naruší spravodlivosť pri úhradách za teplo.

Ak by tvorca vyhlášky mal v úmysle v druhom kole zahrnúť do rozpočítavania nevykurovanú plochu, v zmysle legislatívnych pravidiel, keďže sa jedná o výnimku, by mal túto skutočnosť v texte uviesť. Podporu pre toto tvrdenie nachádzame i v §5 odst.2 vyhlášky: „Ak sú v objekte rozpočítavania aj byty alebo nebytové priestory s individuálnym vykurovaním, cez ktoré prechádzajú spoločné rozvody vykurovacej sústavy, náklady na vykurovanie sa rozdelia na základnú zložku a spotrebnú zložku, pričom základná zložka tvorí 30 % a spotrebná zložka 70 % z celkových nákladov. Obidve zložky sa rozpočítavajú konečným spotrebiteľom v pomere podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru a spoluvlastníckeho podielu na spoločných priestoroch konečného spotrebiteľa k celkovej podlahovej ploche všetkých bytov, nebytových priestorov a spoločných priestorov v objekte rozpočítavania, pričom základná zložka sa rozpočíta aj medzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov s individuálnym vykurovaním.“

V zmysle zásady „rovnakého zaobchádzania“ nie je teda možné vyžadovať od odpojených domácností v objekte vykurovania viac ako podiel podľa nejakého rozpočítavacieho kritéria na 30 % z celkových nákladov systému zásobovania teplom objektu rozpočítavania.

Nadstavby alebo vstavby s vlastným vykurovaním sa pred platnosťou vyhlášky 503/2022 nemuseli podieľať na úhrade nákladov na kúrenie. Vyhláška 503/2022 prináša radikálnu zmenu, zahŕňa 20 percent rozlohy týchto bytov/NP do základnej zložky, t. j. do plochy, ktorá sa bude rozpočítavať podľa m2. Treťou závažnou zmenou je zahrnutie do výpočtu aj bytov alebo NP, ktoré v minulosti boli pripojené na centrálny zdroj tepla, ale v súčasnosti už sú odpojené, ale cez tieto priestory prechádzajú rozvody tepla (priamo alebo v stenách). Vlastníci v týchto bytoch/NP zaplatia základnú zložku za vykurovanie podľa rozlohy bytu, t. j. podľa m2. Podľa predbežných výpočtov sa základná zložka bude pohybovať okolo 60 až 70 percent nákladov na vykurovanie. Práve táto zmena sa stretáva s najväčšou nevôľou. Jednotliví vlastníci, ktorí majú vlastné individuálne kúrenie, odrazu zaplatia základnú zložku za vykurovanie podľa rozlohy bytu, t. j. podľa m2, čo spôsobí zníženie nákladov na kúrenie v ostatných bytoch s centrálnym kúrením. Snahou zákonodarcu bolo zrejme zaťažiť aj vlastníkov, ktorí síce majú samostatné vykurovanie, ale cez ich byty/NP prechádza rozvod tepla a určité množstvo tepla z neho získavajú.

Sankcie a náhradné spotreby

Vyhláška myslí aj na vyššie sankcie pre byty, pri ktorých chýba koncoročný odpočet, ktorý je podkladom pre ročné vyúčtovanie. Ak vlastník neumožní vykonať odpočet, použije sa náhradný výpočet spotreby so sankčným charakterom:

• Pri vykurovaní: Náhradná spotreba sa vypočíta ako 1,1-násobok maximálnej hodnoty eur/m² v objekte.
• Pri teplej vode: Ide o 1,5-násobok priemernej spotreby v objekte.

V prípade poruchy prístrojov je možnosť použiť priemer spotreby za posledné dve zúčtovacie obdobia. Spotreba sa určí z najvyššej spotreby na m² bytu v danom objekte a táto hodnota sa ešte navýši o 10 %. Výsledná hodnota býva spravidla výrazne vyššia ako reálna spotreba.

Ak sa preukáže, že konečný spotrebiteľ ovplyvnil určené meradlo na meranie množstva teplej úžitkovej vody, zavinil, že určené meradlo nespĺňa podmienky, neumožnil jeho inštaláciu, demontoval ho alebo inak znefunkčnil, určí sa mu náhradný indikovaný údaj vo výške trojnásobku priemernej hodnoty indikovaných údajov na byt a nebytový priestor v objekte rozpočítavania.

Príklad rozpočítavania v praxi: Mesto Stará Turá (údaje za rok 2023)

Nová vyhláška MH SR 503/2022 Z.z o rozpočítavaní nákladov na vykurovanie priniesla množstvo zmien. Prinášame praktický príklad jej dopadov. Všetky údaje použité v tejto analýze sú z rozúčtovania nákladov na vykurovanie bytového domu za rok 2023 v meste Stará Turá. V situačnom náčrte domu sú uvedené koeficienty polohy jednotlivých vykurovaných miestností. Viac ako polovica plochy domu pripadá na domácnosti s vlastným kúrením. Iba cez dva byty s vlastným kúrením prechádzajú rozvody centrálneho zásobovania teplom, ostatné odpojené byty predstavujú kompaktný priestor, cez ktorý nevedú žiadne rozvody. Z právneho hľadiska a perspektívy žalôb žiadajúcich vyňatie samostatne vykurovaných bytov z rozpočítavania je dôležité, že do roku 2022 vrátane neboli súčasťou rozpočítavania nákladov na vykurovanie.

Vo zúčtovaní nákladov doručených vlastníkom bol uvedený zistený pomer v tomto kroku medzi najmenej a najviac vykurovaným bytom 3,691994, čo presne zodpovedá pomeru medzi bytom 13 a 18 podľa môjho výpočtu. Teda v tomto kroku je medzi výpočtami súlad.

Ak pre samostatne vykurovaný byt č.9, kde v mojom výpočte sa uvádza, že má zaplatiť 154 EUR, tak rozpočítanie doručené správcom uvádza, že by mal zaplatiť 298,42 EUR. Je to z toho dôvodu, že v ďalšom kroku na základe toho, že medzi dvomi bytmi s meranou spotrebou zásobovaných z centrálneho zdroja je rozdiel v špecifickej spotrebe na m2 v pomere 1: 3,691994, rozpočítavateľ mechanicky uplatnil ods. 15, §8 vyhlášky: „Ak v rámci zúčtovacieho obdobia pre objekt rozpočítavania podiel špecifických nákladov vykurovaného priestoru podľa odseku 14 prekročí hodnotu 2,5, upraví sa základná zložka podľa odseku 1 na najbližšie celé percento so zaokrúhlením nahor tak, že hodnota P je 2,5 alebo menšia. Rozpočítanie nákladov sa vykoná s takto upravenou základnou zložkou.“ Mechanické uplatnenie spočíva v tom, že do druhého kola rozpočítavania zahrnul i „nevykurovanú plochu“ bytov odpojených od CZT. V zmysle zásady „rovnakého zaobchádzania“ nie je teda možné vyžadovať od odpojených domácností v objekte vykurovania viac ako podiel podľa nejakého rozpočítavacieho kritéria na 30 % z celkových nákladov systému zásobovania teplom objektu rozpočítavania.

Budúce zmeny a adresná energopomoc

Vyhláška MH SR č. 337/2024 Z. z., účinná od 15. decembra 2024, mení a dopĺňa vyhlášku č. 503/2022 Z. z. Aktualizujú sa pravidlá rozpočítavania nákladov na množstvo tepla dodaného v teplej vode, na vykurovanie, ako aj ekonomicky oprávnených nákladov na teplo. Tieto zmeny sa dotkli aj bytov s individuálnym vykurovaním.

K zmene dochádza aj na základe zákona NR SR č. 260/2025 Z. z. o adresnej energopomoci, ktorý má stabilizovať energetickú situáciu najzraniteľnejších skupín obyvateľstva a zároveň vytvoriť motiváciu pre racionálne nakladanie s energiami. Cieľom je zaviesť transparentný, predvídateľný a rýchlo aplikovateľný mechanizmus kompenzácie, založený na reálnych spotrebách, príjmových pomeroch a majetkových parametroch domácností.

Zákon zavádza mechanizmus samotnej finančnej pomoci - adresnej energopomoci pre dotknuté energetické domácnosti, ktorým vznikne na rok 2026 právo na túto pomoc a týmto ich ochráni pred nárastom úhrad za elektrinu, plyn a teplo. Do praxe zákon aplikuje nariadenie vlády číslo 353/2025 Z. z. Ku koncu roka 2025 dôjde k ukončeniu plošnej kompenzácie nákladov na energie a od 1. januára 2026 budú uplatňované cenové rozhodnutia Úradu pre reguláciu sieťových odvetví (ÚRSO) bez aplikovania inštitútu krízovej regulácie. Ceny tepla zo systémov centrálneho zásobovania teplom (CZT) zostali aj v roku 2024 aj v roku 2025 zmrazené, no spôsob rozpočítavania sa neustále mení.

Rady pre vlastníkov

Majte prehľad v spotrebe: sledujte, koľko tepla a teplej vody spotrebujete. Vo vyúčtovaní si vždy skontrolujte správnosť údajov a či sedí výška zálohovej platby. Ak máte pochybnosti o správnosti vyúčtovania, máte právo požiadať správcu o vysvetlenie a predloženie podkladov. V prípade, že nesúhlasíte s výsledkom, môžete podať písomnú reklamáciu.

Pri ročnom vyúčtovaní zálohových platieb za bývanie si vlastník bytu musí skontrolovať najmä počet osôb, plochu vykurovaného bytu a podiel plochy vykurovaných spoločných priestorov, stav meračov teplej a studenej vody, stav odpočtu pomerového rozdeľovača vykurovacích nákladov a odsúhlasený koeficient rozpočítavania nákladov na vykurovanie a rozúčtovanie jednotlivých služieb.

tags: #vykurovany #a #nevykurovany #priestor