Rozhodnutie o obnove bytového domu je pre vlastníkov dôležitým krokom k zlepšeniu kvality bývania, zníženiu prevádzkových nákladov a predĺženiu životnosti stavby. V tomto článku sa podrobne pozrieme na celý proces obnovy, od základných pojmov až po konkrétne kroky, ktoré je potrebné podniknúť.
Čo je obnova bytového domu?
Je dôležité rozlišovať medzi pojmami zateplenie a komplexná obnova, hoci v hovorovom jazyku sa často používajú zameniteľne.
Zateplenie bytového domu
Zateplenie bytového domu - jedná sa o zateplenie obvodových stien bytového domu, súčasťou ktorých sú aj balkóny alebo lodžie, zateplenie stropu medzi nevykurovaným a vykurovaným podlažím a zateplenie strechy bytového domu. Celoplošným zateplením bytového domu sa zároveň odstránia niektoré z jeho systémových porúch súvisiace priamo s obvodovým plášťom bytového domu.
Komplexná obnova bytového domu
Obnova bytového domu - je komplexnejší pojem, ktorý obvykle zahŕňa nielen samotné zateplenie a odstránenie systémových porúch bytového domu, ale napríklad aj obnovu spoločných rozvodov vody, kanalizácie, plynu a vzduchotechniky, výmenu výťahov, úpravu spoločných vnútorných priestorov domu, úpravu alebo výmenu pivničných kobiek, vytvorenie bezbariérového vstupu do domu a podobne. V našom článku sa budeme ďalej zaoberať obnovou bytového domu (ľudovo aj tak stále nazývanou zateplenie), nakoľko riešiť bytový dom len formou zateplenia už nie je najvhodnejšia cesta.
Kroky k úspešnej obnove bytového domu
Proces obnovy bytového domu je zložitý a vyžaduje si starostlivé plánovanie a koordináciu. Pre lepšiu orientáciu ho rozdelíme do niekoľkých kľúčových krokov.
1. Prípravná fáza a stanovenie rozsahu prác
Prvým krokom pre obyvateľov bytového domu je vyslovenie názoru, že s tým naším domom treba niečo urobiť. Tento názor je potrebné prediskutovať aj s ostatnými vlastníkmi, čím si zároveň interne zistíte predbežný záujem ľudí.
Na začiatok je potrebné zvolať schôdzu vlastníkov bytov a rozhodnúť sa, čo sa bude obnovovať. Na schôdzi sa zvolí komisia. Členov komisie potom vlastníci splnomocnia, aby rozhodovali o výbere projektanta a zhotoviteľa obnovy bytového domu.
Pochopenie zasadnutí predstavenstva HOA
Keď sa po istej dobe diskusie dostanete k aspoň približnému rozsahu prác, o ktoré by bol záujem aj zo strany ostatných vlastníkov, tak nastal čas kontaktovať svojho správcu. Každý schopný správca musí v tejto oblasti vedieť poradiť a nasmerovať vlastníkov správnym smerom. V prípade správcu, ktorý nie je zorientovaný v tejto problematike, odporúčame spojiť sa s kvalitnými projektantmi s množstvom referencií, aby Vám pomohli nastaviť rozsah potrebných prác so zohľadnením konkrétnych finančných možností.
Najlepším spôsobom je dať si vypracovať odborný audit stavu jednotlivých konštrukcií a technických zariadení domu, ktorý vám pomôže určiť priority. Bohužiaľ, v praxi ešte takýto postup nie je zaužívaný a rozhodnutie, čo sa bude robiť je viac „politického“ ako odborného charakteru. Je za tým určite aj snaha ušetriť na odborných radách, ale to sú obvykle tie najlepšie investované peniaze. Na základe všetkých získaných informácií v tomto kroku je potrebné stanoviť jasný rozsah stavebných prác na obnove.
2. Financovanie obnovy
V tomto kroku je potrebné urobiť finančný prepočet - odhad hrubých nákladov obnovy a potom pristúpiť k návrhu financovania. Zvyčajne nie je možné pokryť všetky náklady z vlastného fondu prevádzky, údržby a opráv.
Na Slovensku je v súčasnosti absolútna väčšina obnov bytových domov financovaná cez Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB). Podľa nášho odhadu sa jedná približne o 75% všetkých obnov. ŠFRB má už dlhšie nastavenú politiku podpory komplexných obnov bytových domov, čo je vyjadrené klesajúcou úrokovou sadzbou pri riešení viacerých aspektov bytového domu ako iba samotného zateplenia.
Tabuľka: Ilustratívny príklad úrokových sadzieb ŠFRB podľa rozsahu obnovy
| Rozsah obnovy | Ilustratívna úroková sadzba |
|---|---|
| Len zateplenie obvodových stien | Vyššia |
| Zateplenie + strecha + výmena okien | Stredná |
| Komplexná obnova (zateplenie, strecha, rozvody, výťahy, bezbariérový prístup) | Nižšia |
Najväčšou prekážkou pri financovaní obnovy cez ŠFRB je potreba 25% vlastných zdrojov z celej ceny obnovy, ochota vlastníkov zadlžiť sa a časová a administratívna náročnosť získania úveru (vrátane zvýšenej administratívnej náročnosti pre projektanta, čo má vplyv aj na cenu samotného projektu obnovy domu). Práve kvôli poslednému menovanému vzniklo niekoľko špecialistov v tejto oblasti, ktorí riešia na profesionálnej úrovni vybavenie celého procesu úveru, vrátane fázy správneho nastavenia už v projektovej príprave. Podrobnosti k získaniu úveru zo ŠFRB nájdete tu.
Po vypracovaní finančného prepočtu a návrhu financovania sa zvolajú schôdze, kde sa pozvú všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov. Odsúhlasiť všetky body žiadosti o úver musia minimálne 2/3 všetkých vlastníkov bytov. Následne správca, alebo predseda spoločenstva bytov podá žiadosť o úver.
3. Výber projektanta a vypracovanie projektovej dokumentácie
Jedná sa o najdôležitejší krok vo fáze prípravy obnovy. Kvalita vypracovania projektu obnovy domu, kvalita navrhnutých riešení, technických detailov, výber materiálov a v neposlednom rade kvalitne spracovaný výkaz výmer s kontrolným rozpočtom stavby, to všetko je záležitosťou projektanta.
Výber projektanta by sa preto nemal obmedziť len na najnižšiu ponúknutú cenu. Pri výbere je potrebné nechať si viac času, zistiť si referencie, pozrieť si webstránku projektanta, ktorá slúži ako seba prezentácia (dokáže veľa napovedať o človeku alebo firme, no určite nesmie byť jediným kritériom výberu). Rovnako dôležitá ako primeraná cena (optimálne mierne vyšší cenový stred, pri ktorom sa dá dosiahnuť najlepší pomer kvalita-cena), dobré referencie, logická a zmysluplná webstránka, je aj ľudský prístup a snaha vyjsť zákazníkovi v ústrety (alebo schopnosť jednoducho ľudskou rečou vysvetliť klientovi prečo napríklad jeho požiadavka nie je výhodná pre bytový dom a je rozumnejšie ju prehodnotiť alebo upraviť).
Po výbere vhodného projektanta, projektant vykoná obhliadku domu, zhodnotí stav jednotlivých konštrukcií, preverí parametre domu a určí spolu s komisiou vlastníkov technické riešenie pre daný dom. Následne na základe posúdenia stavby vypracuje projekt. Ak je projektová dokumentácia spracovaná, môže sa požiadať príslušný stavebný úrad o schválenie v zmysle stavebného zákona.
4. Stavebné povolenie a výber zhotoviteľa
Tieto dve nezávislé aktivity je vhodné na sebe pracovať naraz, aby sa ušetril čas. Ak nie ste v časovej tiesni oproti plánu, tak môžete tieto dve činnosti vybavovať aj časovo oddelene.
Stavebné povolenie
Vybavenie stavebného povolenia trvá približne 2 mesiace (v niektorých prípadoch môže stavebnému úradu stačiť aj ohláška, ktorá sa dá vybaviť už za 1 mesiac). Ako podklad pre začatie stavebného konania alebo ohlásenia stavby je potrebné mať vyjadrenia od hasičského a záchranného zboru (HaZZ) a úradu ochrany životného prostredia k predkladanému projektu domu. Tieto vyjadrenia bežne zabezpečujú projektové kancelárie v rámci inžinierskej činnosti. Častokrát vybavujú aj samotné stavebné povolenie alebo ohlásenie stavby, ale to už je na dohode medzi vlastníkmi a projektantom stavby.
Výber zhotoviteľa
Výber kvalitného zhotoviteľa (realizačnej firmy) patrí k veľmi dôležitým a náročným úkonom v procese obnovy bytového domu. Členovia komisie vyberú projektanta, stavebný dozor a zhotoviteľa.
Výber je preto dôležité založiť na dobrých referenciách, primeranej cene a kvalite komunikácie a schopnosti riešiť prípadné problémy, ktoré sa na stavbe takmer určite vyskytnú. Do výberového konania je vhodné osloviť maximálne 5 realizačných firiem (ich výber by mal vzísť z prvotného výberového sita na základe papierových predpokladov ako je počet referencií, história firmy atď.).
Komisia osloví potenciálnych zhotoviteľov k vypracovaniu cenových ponúk. Poskytne zhotoviteľom výkaz výmer a projektovú dokumentáciu. Určí termín dodania cenových ponúk. Vybraní realizátori Vám vypracujú cenovú ponuku na základe výkazu výmer od projektanta (obvykle je dodávaný vo formáte Excel - bežne obsahuje cez 100 až 200 položiek).
Kvalita výkazu výmer dodávaného k projektu obnovy býva obvykle slabina projektantov, nakoľko sa bežne dáva robiť externe rozpočtárom, ktorí ale nemajú o stavbe taký prehľad ako projektant. Z tohto dôvodu sa stáva, že rozpočtári zabudnú na niektoré položky. Je preto kľúčové, aby si projektová kancelária kontrolovala odovzdávané výkazy výmer od rozpočtárov položku po položke. Týmto prístupom je možné znížiť nezrovnalosti medzi výkazmi výmer a projektovanými prácami na takmer nulovú hodnotu, čím sa predchádza problémom s naplánovanými financiami vlastníkov bytov, ktorí by inak museli získať dodatočné prostriedky na doplatenie sumy za oprávnené náklady realizátora.
Po odovzdaní cenových ponúk od realizačných firiem je potrebné urobiť finálne rozhodnutie. Ešte predtým však odporúčame ísť sa pozrieť naživo na už zrealizované, ako aj práve prebiehajúce, stavby jednotlivých realizátorov vo výberovom konaní.
Pochopenie zasadnutí predstavenstva HOA
5. Realizácia a odovzdanie diela
Po úspešnom výbere zhotoviteľa a získaní všetkých potrebných povolení sa začne s realizáciou prác. Po dokončení prác je dôležité dôkladné preverenie kvality. Zhotoviteľ doloží všetky certifikáty použitých materiálov, potvrdenie o likvidácii odpadu, odstráni všetky nedostatky, odovzdá protokol o odovzdaní a prevzatí diela a revízne správy.
Želáme Vám veľa úspechov a pevné nervy počas celého procesu obnovy bytového domu!
tags: #vykaz #vymer #zateplenie #bytovky