Fyzická osoba popri riadnom zamestnaní začala vykonávať aj funkciu dôverníka v bytovom dome. Robí to na základe zmluvy, ktorú podpísal s vlastníkmi bytov. Podľa samotného správcu bytov ide o príkaznú zmluvu, príjem z ktorej podľa nich nie je predmetom dane z príjmov. Na druhej strane niektorí daňoví poradcovia tvrdia, že ide o príjem zo závislej činnosti, aj keď samotní vlastníci bytov nie sú v postavení zamestnávateľa. Iný zase tvrdia, že ide o ostatné príjmy podľa § 8 zákona o dani z príjmov. Nikto v tom nemá jasno. Aké je Vaše stanovisko? Je tento príjem predmetom dane a odvodov?
Tento domový poriadok upravuje najmä vzájomné vzťahy užívateľov, vlastníkov, prenajímateľov, nájomcov a správcu domu pri užívaní bytov a nebytových priestorov v dome, spôsob zabezpečenia poriadku, pokoja a čistoty v dome a jeho okolí, ako aj spôsob užívania spoločných priestorov a spoločných zariadení domu. Základné práva a povinnosti vlastníkov a nájomcov bytov a nebytových priestorov v dome upravuje Občiansky zákonník, zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov a zákon č. 116/1990 Zb.
Právne ukotvenie funkcie zástupcu vlastníkov
Právne vzťahy súvisiace s vlastníctvom bytov a nebytových priestorov upravuje predovšetkým zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o vlastníctve bytov“). V ustanovení § 8a ods. 5 zákona o vlastníctve bytov sa uvádza: „Styk vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome so správcom zabezpečuje zástupca vlastníkov zvolený na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „schôdza vlastníkov”). Zástupca vlastníkov informuje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o činnosti správcu a o dôležitých otázkach prevádzky domu. Zástupca vlastníkov je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v súlade so zmluvou o výkone správy.“
Funkcia zástupcu vlastníkov bola normatívne zavedená s účinnosťou od 01.07.2007,a to zákonom č. 268/2007 Z.z., ktorým sa novelizoval zákon o vlastníctve bytov. Aj pred účinnosťou spomenutej novely, avšak bez náležitého legislatívneho vymedzenia, sa v praxi používali na zefektívnenie výkonu správy domu rôzne osoby označované ako „domovník“, „domový dôverník“ a pod., pričom náplň ich činností bola pomerne rôznorodá a závisela najmä od konkrétnych podmienok v tom ktorom dome. Zavedením inštitútu zástupcu vlastníkov do nášho právneho poriadku sa táto takpovediac šedá sféra výkonu správy zjednotila, keďže základné práva a povinnosti zástupcu vlastníka definuje priamo zákon. Na druhej strane dôležitosť tohto inštitútu a jeho praktické využitie by si zrejme zaslúžilo precizovanie normatívneho textu, nakoľko súčasná stručná právna úprava môže spôsobovať problémy.
Okrem už spomenutej polemiky ohľadom toho, či môže byť zástupcom vlastníkov len niekto z vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, alebo aj tretia osoba, by bolo vhodné jednoznačne definovať aj to, či so zvolením do funkcie zástupcu vlastníkov musí daná osoba súhlasiť. Funkcia zástupcu vlastníkov je totiž častokrát pomerne nevďačná a nie vždy sa nájde osoba, ktorá by bola ochotná túto funkciu zastávať. V praxi sa preto vyskytli aj prípady, kedy bola do tento funkcie zvolená osoba neprítomná na schôdzi vlastníkov, hoci k tomu nedala súhlas.
Voľba a odvolanie zástupcu vlastníkov
Pokiaľ ide o voľbu zástupcu vlastníkov, táto sa v zmysle zákona vykonáva na schôdzi vlastníkov, pričom schôdza vlastníkov je uznášaniaschopná, ak sú prítomní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú aspoň dve tretiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Na prijatie rozhodnutia o zvolení zástupcu vlastníkov je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Aj odvolanie zástupcu vlastníkov by teda malo byť realizované na schôdzi vlastníkov, ktorá je uznášaniaschopná, ak sú prítomní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú aspoň dve tretiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Na prijatie rozhodnutia o odvolaní zástupcu vlastníkov je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Na tomto mieste je však potrebné upozorniť na fakt, že ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodli o určitej veci, nové rozhodnutie o tej istej veci nahrádza predchádzajúce rozhodnutie. Uvedené pritom možno vykladať tak, že rozhodovanie o voľbe zástupcu vlastníka, ako aj rozhodovanie o jeho odvolaní je jedna vec, nakoľko ide o rozhodnutie ohľadom výkonu konkrétnej funkcie konkrétnou osobou.
Práva a povinnosti zástupcu vlastníkov
Pri funkcii zástupcu vlastníkov je kľúčové to, aby si zvolená osoba bola vedomá práv a povinností, ktoré jej z titulu tejto funkcie vyplývajú. Zástupcom vlastníkov môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ako to vyplýva z § 8a ods. Voľbu správneho zástupcu vlastníkov pritom nie je dobré podceňovať, nakoľko ide o dôležitý akt, ktorý môže ovplyvniť kvalitu života jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Je preto nepochybné, že správne zvolený zástupca vlastníkov, ktorý bude k výkonu svojej funkcie pristupovať proaktívne, môže byť prínosom pre každého jedného vlastníka bytov a nebytových priestorov.
Hoci zákon o vlastníctve bytov do určitej miery definuje to, čo patrí k výkonu funkcie zástupcu vlastníkov, je vhodné zadefinovať si alebo precizovať jeho práva a povinnosti aj nad rámec zákonnej úpravy (nie však v rozpore so znením zákona o vlastníctve bytov). Zástupca vlastníkov by mal v zmysle zákona o vlastníctve bytov primárne informovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o činnosti správcu a o dôležitých otázkach prevádzky domu. Zástupca vlastníkov je zároveň povinný komunikovať a uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zástupca vlastníkov však nikdy nie je a ani nemôže byť oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových priestorov.
Každý zástupca vlastníkov bytov by si mal predovšetkým uvedomovať svoje práva a povinnosti. Zástupca vlastníkov by mal mať prehľad o potrebách vlastníkov bytov a tieto by mal vedieť správne komunikovať správcovi. Ak zástupca vlastníkov dokáže túto úlohu splniť, potreby a požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov sú vo vzťahu k správcovi komunikované jasne. V takom prípade môže správca zefektívniť výkon svojich povinností. Problémy však nastávajú vtedy, ak zvolený zástupca vlastníkov nerozumie svojej funkcii a právam a povinnostiam z nej plynúcim. V takýto prípadoch sa často stáva, že zástupca vlastníkov sa stavia do akejsi pozície samozvaného šéfa domu. V tom momente táto osoba prestáva vykonávať svoju funkciu správne, čo môže spôsobiť rôzne problémy.
Správa domu a zodpovednosť vlastníkov
Obsah pojmu „správa domu“ definuje priamo zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, a to vo svojom ustanovení § 6 ods. 2. Zákon o vlastníctve bytov samozrejme správcovi ukladá aj celý rad ďalších povinností, pričom vo vzťahu k schôdzi vlastníkov ide najmä o povinnosť zvolať schôdzu vlastníkov podľa potreby, najmenej raz za rok, alebo keď o to požiada najmenej štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Pokiaľ ide o takpovediac nezodpovedných vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorí sa na schôdzach nezúčastňujú, či už z dôvodu, že ten ktorý byt alebo nebytový priestor prenajímajú, alebo z iného dôvodu, môže to ohroziť náležitú starostlivosť o dom. Zákon o vlastníctve bytov pritom pre vlastníkov konštruuje nielen právo, ale aj povinnosť zúčastňovať sa na správe domu. Prvá veta ustanovenia § 14 ods. Zákonodarca pri prijímaní citovanej právnej úpravy vychádzal z predpokladu, že každý vlastník sa bude snažiť svojím konaním zveľaďovať svoj majetok a prostredie, v ktorom žije. V praxi sa však ukazuje, že tento cieľ zrejme nebol naplnený, pričom hlavným dôvodom je pasivita samotných vlastníkov. Napriek citovanému zneniu zákona o vlastníctve bytov z ktorého vyplýva, že právu každého vlastníka v dome zúčastňovať sa na správe domu zodpovedá záväzok s rovnakým obsahom, právna úprava v tomto smere nekonštruuje vo vzťahu k vlastníkom žiadnu sankciu za nevyužitie tohto práva, resp. Jediným dôsledkom pasivity vlastníkov je to, že musia rešpektovať rozhodnutie ostatných vlastníkov, ak je prijaté príslušnou väčšinou vlastníkov v dome.
Hoci je správca (prípadne spoločenstvo vlastníkov) zo zákona oprávnený rozhodovať a konať v určitých veciach týkajúcich sa výkonu správy aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, určité rozhodnutia sú oprávnení prijať len samotní vlastníci. Správca (alebo spoločenstvo vlastníkov) môžu sami napríklad uzavrieť zmluvy o dodávke nevyhnutných médií ako sú teplo, elektrina či voda. Na druhej strane len vlastníci majú právo rozhodovať napr.
Sankcie za porušenie domového poriadku
Za porušenie povinností ustanovených týmto domovým poriadkom je správca bytového domu na návrh zástupcu vlastníkov alebo niektorého z vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorý disponuje dôkazom o porušení tejto povinnosti, ukladať vlastníkom finančné sankcie vo výške podľa jednotlivých ustanovení tohto domového poriadku. Prvé, preukázané porušenie domového poriadku bude riešené cestou ústneho dohovoru zo strany správcu za účasti osoby, ktorá zaslala správcovi návrh podľa ods. 3 tohto článku. Druhé, opakované a preukázané resp. pokračujúce porušenie domového poriadku (v tej istej veci) bude riešené cestou písomnej výzvy zaslanej správcom na základe písomného návrhu zástupcu vlastníkov alebo niektorého z vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorý disponuje dôkazom o porušení tejto povinnosti doporučenou zásielkou na ťarchu FPÚaO domu. Tretie, opakované a preukázané resp.
Rozhodnutie správcu o uložení sankcie podpísané štatutárnym orgánom musí byť odôvodnené a doručené na ťarchu FPÚaO domu vlastníkovi do vlastných rúk. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru, ktorý s uložením sankcie alebo jej výškou nesúhlasí, má do 7 dní od doručenia rozhodnutia o jej uložení nárok na podanie žiadosti o prehodnotenie uloženej sankcie adresovanej správcovi, podanie ktorej má vo vzťahu k jej splatnosti odkladný účinok trvajúci až do času doručenia rozhodnutia o žiadosti zo strany správcu. Z dôvodov hodných osobitného zreteľa (napr. vyššia moc, dobrý úmysel …) je finančnú sankciu možné odpustiť alebo primerane znížiť.
Ďalšie ustanovenia domového poriadku
Užívateľ bytu alebo NP je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil v dome sám, jeho spolubývajúci, prípadne jeho návštevník. Vlastník bytu alebo NP môže v dome vykonávať úpravy, len ak sú v súlade s platnými právnymi predpismi. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov a vyhláška Ministerstva životného prostredia SR č. 453/2000 Z. Stavebné povolenie (§ 5 stavebného zákona) sa vyžaduje pri zmene stavby, najmä pri prístavbe (pôdorysné rozšírenie stavby), nadstavbe, (zvýšenie stavby) a pri stavebných úpravách (keď sa zachováva vonkajšie pôdorysné aj výškové ohraničenie stavby). - pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti (§ 55 ods. 2 písm. - pri udržiavacích prácach, ktoré by mohli ovplyvniť stabilitu stavby, požiarnu bezpečnosť stavby, jej vzhľad, alebo životné prostredie a pri všetkých udržiavacích prácach na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou (§ 55 ods. 2 písm. O zámere uskutočniť stavebné úpravy alebo udržiavacie práce v byte alebo v NP, so žiadosťou o stanovisko k vplyvu týchto úprav a prác, najmä na vzhľad a stabilitu domu a k potrebe vyžiadať stavebné povolenie alebo ohlásiť práce stavebnému úradu, je vlastník bytu, povinný písomne informovať správcu.
Nočný kľud je stanovený od 22.00 do 6.00 hod. nasledujúceho dňa. V tomto čase nie je povolené vykonávať akúkoľvek činnosť, ktorá by spôsobovala nadmerný hluk. V tomto čase nie je dovolené hrať na hudobných nástrojoch, spievať, hlučne sa zabávať ani iným spôsobom (napr. Z dôvodu zamedzenia prístupu cudzích osôb do bytového domu, ako aj ochrany majetku užívatelia bytov a NP sú povinní, ak nie je dohodnuté inak, uzamykať vchod do domu od 22.00 hod. do 6.00 hod. resp. Pri výmene vchodovej zámkovej vložky má vlastník každého bytu a NP právo na jeden kľúč hradený z prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv. Výmenu vložky a rozmnoženie kľúčov zabezpečí zástupca vlastníkov bytov príp.
Užívateľ bytu alebo nebytového priestoru je povinný bezodkladne na vlastné náklady odstrániť väčšie znečistenie spoločných priestorov, ktoré spôsobil sám, jeho domáce zviera, resp. V prípade vykonávania stavebných úprav v byte (NP) užívateľa, ktoré je spojené so znečisťovaním spoločných priestorov v dome, najmä schodiska, je vlastník povinný zabezpečiť ich priebežne čistenie. Užívateľ bytu (NP) je povinný zhromažďovať a triediť komunálny odpad a jeho jednotlivé zložky ukladaním do vyhradených kontajnerov, zberných nádob, príp. - užívateľ bytu (NP) nesmie znemožniť (napr. - užívateľ bytu (NP) nesmie do zberných nádob a kontajnerov na zmesový komunálny odpad ukladať horúci popol, uhynuté zvieratá, horľavý, výbušný odpad a odpad, ktorý by svojím zložením ohrozil zdravie zamestnancov TS, a. s., /príp. - užívateľ bytu (NP) nesmie znemožniť (napr. Užívateľ bytu (NP) je povinný označiť ním užívaný byt alebo nebytový priestor, ich príslušenstvo a poštovú schránku svojím menom, resp. Zástupca vlastníkov bytov príslušného domu /na základe dohody s otatními vlastníkmi a užívateľmi bytov a NP/ označí každé podlažie bytového domu príslušným číslom a v mieste, na ktorom sa dohodla schôdza vlastníkov príslušného domu zabezpečí umiestneniezávesnej skrinky na oznamy. Kvety umiestnené na parapetoch okien a na balkónoch musia byť bezpečne zaistené proti pádu. Za poriadok a čistotu v práčovni a sušiarni zodpovedá užívateľ bytu a NP, ktorý ju použil. Vlastníci domácich zvierat sú povinní dbať na to, aby zvieratá nespôsobovali hygienické nedostatky alebo nečistotu v dome a jeho okolí. Vlastníci domácich zvierat sú povinní zabezpečiť, aby zvieratá nespôsobovali škody, neobťažovali ostatných užívateľov domu, najmä zavýjaním, brechaním alebo iným spôsobom. Ak mesto/obec zisťuje počet psov v dome prostredníctvom správcu, sú užívatelia bytov a NP povinní pravdivo oznámiť údaje o nimi chovaných zvieratách do zisťovacieho hárku.
