Jedným z oprávnení vlastníka veci je jeho právo s vecou nakladať. Toto oprávnenie však môže byť obmedzené, a to napríklad predbežným opatrením, resp. neodkladným opatrením, ktorým súd nariadil zákaz nakladať s vecou. V aplikačnej praxi nie sú výnimočné prípady, keď je vlastníkovi nehnuteľnosti súdom zakázané s ňou nakladať, pričom takéto opatrenie môže byť nariadené v období medzi uzatvorením určitej zmluvy a rozhodnutím okresného úradu o návrhu na vklad práva do katastra.
Súdne rozhodnutie a katastrálne konanie
Správa katastra musí o návrhu na vklad rozhodnúť podľa skutkového a právneho stavu existujúceho v čase rozhodnutia o návrhu na vklad. Pri rozhodovaní musí správa katastra skúmať, či tu nastali skutočnosti, ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu, resp. ktoré mu bránia. Právne účinky vkladu vznikajú až na základe právoplatného rozhodnutia správy katastra o jeho povolení. Z uvedeného je zrejmé, že pred povolením vkladu účinky právneho úkonu nenastanú.
Pokiaľ vkladom a záznamom sa do katastra nehnuteľností vyznačuje vznik, zmena alebo zánik vecných práv, poznámka slúži k signalizácii skutočností, ktoré sa dotýkajú zmluvnej voľnosti nositeľa oprávnení. Poznámka signalizuje katastrálnemu úradu určité skutočnosti, ktoré „pro futuro“ môžu mať právnu relevanciu na dotknutý zápis alebo práve prebiehajúce vkladové konanie.
Dôsledky porušenia zákazu nakladania
Veľký senát Najvyššieho súdu Slovenskej republiky vo svojom rozsudku sp. zn. 1VCdo/1/2017 konštatoval, že k porušeniu zákazu nakladania s nehnuteľnosťou dochádza už samotným uzatvorením scudzovacej zmluvy, nie až samotným prevodom vlastníctva zmenou zápisu v katastri. Pokiaľ by sa v rámci tejto otázky prijal akýkoľvek iný záver, nebol by naplno dosiahnutý účel predbežného opatrenia a nebola by v plnom rozsahu zabezpečená ochrana, ktorá sa má predbežným opatrením dosiahnuť.
Prehľad procesu pri obmedzení nakladania
| Situácia | Povinnosť úradu |
|---|---|
| Nariadené neodkladné opatrenie | Prerušenie vkladového konania |
| Uzatvorenie zmluvy v rozpore so zákazom | Právna irelevantnosť pre úspešný vklad |
| Skúmanie stavu v čase rozhodovania | Povinnosť zohľadniť aktuálne obmedzenia |
Neodkladné opatrenie podľa Civilného sporového poriadku
Neodkladným opatrením je možné strane uložiť, aby niečo konala, niečo strpela alebo sa určitého konania zdržala. V § 325 ods. 2 CSP je príkladmo uvedené, že obsahom môže byť aj uloženie povinnosti nenakladať s určitými vecami alebo právami. Pri nariadení takéhoto opatrenia je potrebné posudzovať, či zásah do práv strany, voči ktorej nariadenie smeruje, nie je neprimeraný ku konkrétnym okolnostiam prípadu. Zámer dispozície s nehnuteľnosťou sa dá osobe nezúčastnenej na tejto dispozícii zistiť spravidla až vtedy, keď táto dispozícia nastane alebo až po jej realizovaní.
Ak sa počas vkladového konania začne exekúcia predajom nehnuteľností, správa katastra je povinná prihliadnuť na všetky skutkové a právne skutočnosti, ktoré bránia povoleniu vkladu. V tejto súvislosti je dôležité zdôrazniť, že na katastrálne konanie sa vzťahuje zásada materiálnej pravdy. Z hľadiska účinnosti aplikovania obmedzujúcej poznámky vo vkladovom konaní nie je rozhodujúce, či neodkladné opatrenie bolo vydané až po uzavretí predmetnej kúpnej zmluvy.