Rekonštrukcia v ochrannom pásme podľa zákona

Ochranné pásma predstavujú špecifickú oblasť regulácie územia, kde sú z dôvodu verejného záujmu obmedzené možnosti plného využívania nehnuteľností, najmä pozemkov. Tieto pásma nie sú primárne vytvárané územnými plánmi, ale majú skôr deklaratórny charakter. Územný plán len potvrdzuje existenciu ochranného pásma, ktoré je zriadené na základe zákona alebo právoplatného rozhodnutia správneho orgánu. Dôležitý je vždy obsah ochranného pásma, ktorý spočíva v obmedzení vlastníckeho práva. Toto obmedzenie musí byť v súlade s princípmi právneho štátu, najmä so zásadou zákonnosti a proporcionality. Vlastnícke právo môže byť obmedzené len vo verejnom záujme, nevyhnutnou mierou a na základe zákona alebo rozhodnutia orgánu verejnej správy. V prípade obmedzenia vlastníckeho práva vzniká aj nárok na primeranú náhradu.

V praktickom živote sa pri územnej regulácii často stretávame s termínom ochranné pásmo. Územné plány obcí a miest mnohokrát určujú ochranné pásma, budov, zariadení a podobne. Je potrebné si povedať, čo to ochranné pásmo je, aké má postavenie z hľadiska konštitucionalizmu (ústavnosti), a čo znamená pre vlastníka nehnuteľnosti.

Ochranné pásmo je istý pás regulácie územia, kde vo verejnom záujme je obmedzené plné využívanie nehnuteľnosti, predovšetkým pozemkov. Treba povedať, že či už hovorím o ochrannom pásme ropovodu, letiska, čističky odpadových vôd alebo iného zariadenia stavby, ochranné pásmo nikdy nie je konštitutívne zriadené územným plánom. Územný plán má, v prípade ochranných pásiem, vždy deklaratórny charakter.

Obec, ani v podobe krajského mesta, nemá dostatok odborných kapacít, aby mohla kvalitatívne (uspokojivo) vytýčiť ochranné pásma v tak rozdielnych oblastiach ako je jadrová energetika na jednej strane, a na druhej strane napríklad miestny cintorín. A potom je tu, logicky, prípustná otázka dôkazu z opaku argumentum a contrario.

Podľa § 43 ods. 2 písm. c) zákona č. 251/2012 Z.z v znení zmien o energetike, je určené pre istý typ prenosového zariadenia ochranné pásmo 20 m. Ak by sa ustanovenie zákona č. 50/1976 Zb. v znení zmien a noviel, ktoré zakotvuje možnosť určovať ochranné pásma, bralo všeobecne ako konštitutívna možnosť, poslanci obecného zastupiteľstva by mohli odhlasovať inú kvalitu ochranného pásma. Ale to by bol porušený princíp právneho štátu a supremácia zákona nad právnymi aktmi nižšej správnej sily (VZN).

Ak máme hovoriť o ochrannom pásme a zároveň hovoriť o právnom štáte, teda dodržaní zásady zákonnosti, musím hovoriť len o dvoch alternatívnych podmienkach. Teda hovoríme o formálnom predpoklade, a tým je existencia právnej normy alebo právoplatného rozhodnutia správneho orgánu. Druhou rovinou je materiálno-obsahová otázka, a teda čo to ochranné pásmo je. Nestačí sa uspokojiť s definíciou, ako ju poskytuje niekoľko portálov o územnom plánovaní, a ktorá smeruje našu pozornosť viac k tomu, čo ju chráni. Dôležitý je však vždy obsah ochranného pásma, ktorý je vždy obmedzenie vlastníckeho práva vlastníka nehnuteľnosti.

b.) iných obmedzeniach, napríklad § 31 leteckého zákona č. alebo expressis verbis o ochranných pásmach, musíme aplikovať ústavný článok 20 o ochrane vlastníckeho práva. Ten kulminuje viacero podmienok, za akých je možné, bez ohľadu na formu, obmedziť vlastnícke právo. Po prvé, imanentným základom obmedzenia vlastníckeho práva conditio sine qua non je existencia pozitívneho práva, teda právnej normy prijatej legálnou autoritou (v prípade SR hovoríme de facto len o zákone Národnej rady Slovenskej republiky). Toto je veľmi závažný problém, a to napriek jeho zrejmosti. Otázka totiž znie, či je ústavne komfortné, aby bolo vlastníckeho právo obmedzené napríklad technickou normou.

Zoberme si článok 13 Ústavy Slovenskej republiky. Jasne hovorí hneď o niekoľkých rovinách takýchto obmedzení. Prvá rovina je, že povinnosti je možné ukladať len na základe zákona alebo nariadením vlády SR. Ďalej, že obmedzenie ľudských práv je možné stanoviť len ústavou predpokladaným spôsobom na základe zákona resp. zákonom. Je zrejmé sa domnievať, že je ústavne diskomfortné obmedziť základné ľudské práva, inak ako rozhodnutí legálnej autority (súdu alebo správneho orgánu) na základe zákona alebo priamo na základe zákona (s výnimkou prípadov nariadenia Vlády SR).

Po druhé, aj samotná norma (zákon) musí obsahovať jasnú materiálnu stránku alebo aspoň predpoklad, na základe ktorého môže správny orgán určiť takúto materiálnu stránku. Ide o rozsah obmedzení. Teda, aké obmedzenia sú spájané s legálnou existenciou ochranných pásiem (napríklad úplný zákaz stavebnej činnosti, len istá činnosť a podobne). Samozrejme, obmedziť sa na stanovenie rozsahu obmedzení je legislatívne nedostačujúce. Je potrebné dodržať aj zásadu proporcionality. Ide o princíp, že obmedziť právo je možno len vo verejnom záujme; ak nie je iná možnosť. Teda, obmedzenie práva je posledná možnosť a má byť realizované v nevyhnutnej miere.

Ak pôjdeme do detailov, európska legislatíva predpisuje tzv. test proporcionality. Čiastočne ho popisujem vo svojej publikácii o územnom konaní, ale celý je rozvedený v publikácii Košičiarovej: Princípy dobrej verejnej správy a Rada Európy. Nedodržanie tohto postupu dnes nie je štandardne sankcionované. Ak by sa však vlastník nehnuteľnosti domáhal svojho práva na súde a poukázal, že prevádzka zariadenia ect. bola možná aj iným spôsobom, tak aby nebolo obmedzené jeho vlastnícke právo, zrejme by bol úspešný (obsah čl. 20 ods. 4 Ústavy jasne hovorí, že obmedzenie vlastníckeho práva je možné len v nevyhnutnej miere). Keďže táto zásada je priamo obsiahnutá v ústave SR, je irelevantné, či takúto požiadavku obsahujú aj normy nižšej právnej sily.

V praktickom rozmere, správny orgán musí (mal by) v odôvodnení rozhodnutia uviesť celý postup testu proportionality. V konečnom dôsledku je tu posledná otázka, a to náhrada za obmedzenie vlastníckeho práva. Ten istý článok ústavy SR, ktorý poukazuje na iné zásady, ktoré sme spomínali doteraz, spomína aj povinnosť náhrady za obmedzenie vlastníckeho práva. Treba však povedať, že určenie výšky náhrady môže byť sporné. Ja osobne som sa ešte nestretol, aby zákon predpisoval presne výšku náhrady. Zvyčajne je potrebné vypracovať znalecký posudok.

Je potrebné rovnako poukázať na isté nezrovnalosti v znení niektorých zákonov. Ako som už uviedol, Ústava SR hovorí o náhrade za obmedzenie. Sme toho názoru, že táto náhrada je organicky spojená s existenciou vlastníckeho práva a imanentne je s tým spojený inštitút premlčania, a uplatnenie takéhoto práva (resp. nepremlčania spájať s vlastníckym právom). Ale napríklad Zákon č. 364/2004 Z.z v znení zmien a noviel o vodách v § 55 ods. 2 hovorí o náhrade škody. Odhliadnuc od faktu, že základný režim pre obmedzenie vlastníckeho práva stanovuje Ústava SR, ide v tomto zákone o veľmi polemické ustanovenie. Teda buď v rozpore s dikciou ústavného článku 20 je zákon užší, čo by bolo, samozrejme, v rozpore s Ústavou, alebo sme svedkami dvoch nárokov. Jednak nárok na náhradu za obmedzenie vlastníckeho práva, a jednak nárok na náhradu škody.

Bez ohľadu na polemickosť tejto situácie, je potrebné povedať, že zásady obsiahnuté v Ústave sú nespochybniteľné a sú vo vzťahu k zákonom v postavení supremácie. Je teda potrebné na záver zhrnúť, že ochranné pásma sú verejnoprávny inštitút, ktorý slúži na ochranu osobitných verejných záujmov. Vznikajú na základe zákona, zákonom alebo rozhodnutím správneho orgánu.

Iný pohľad na ochranné pásma je z pohľadu toho, čo chránia. Ide o otázku, do akej miery je flexibilita pri ich aplikácii. A samozrejme, táto otázka má obrovský význam aj v kontexte boja proti korupcii. Ak je ochranné pásmo upravené v rámci zákona, nie je možné ho meniť iným spôsobom. Teda, ak zákon stanovuje, že napr. ochranné pásmo je 20 m od nejakého bodu, nemôže žiaden iný orgán ako zákonodarca neskorším predpisom zmeniť túto kvalitu ochranného pásma. Na druhej strane niekedy, ako je to pri vodách a čiastočne aj pri letiskách, správny orgán môže variovať tieto ochranné pásma. Je treba však povedať, že aj v tomto prípade je limitovaný jednak zákonom, či je všeobecný limit pri použití inštitútu správneho uváženia; ak sa správny orgán môže rozhodnúť v istom rozsahu [od do].

Druhý limit v tomto kontexte je zásada legitímneho očakávania. Správny orgán musí stanoviť ochranné pásmo predvídateľným spôsobom, pričom by sa nemal odchýliť od podobných situácií, v ktorých sa už rozhodovalo v minulosti. Dávam do osobitnej pozornosti § 3 správneho poriadku ods. 5 Správne orgány dbajú o to, aby v rozhodovaní o skutkovo zhodných alebo podobných prípadoch nevznikali neodôvodnené rozdiely Treba zdôrazniť, že zásady správneho konania platia pre všetky konania, kde rozhoduje exekutívna autorita a nejde o trestné konanie. Teda aj v prípadoch, že je v osobitnom predpise vyslovene vylúčená platnosť správneho poriadku; v prípade § 3 a kontexte [napríklad § 32 ect. správny poriadok] je tento účinný.

Ak hovorím o správnom orgáne, myslím orgán, ktorému osobitný zákon stanovuje právo rozhodnúť o ochrannom pásme. Teda zákon musí jasne a zrozumiteľne zveriť konkrétnemu správnemu orgánu právomoc rozhodnúť v takejto veci. Právomoc nemôže byť predmetom správnej úvahy. Ide o explicitne stanovenú povinnosť v čl.2 ods. 2-3 Ústavy Slovenskej republiky. Teda je prakticky vylúčené, aby takýmto orgánom bol všeobecný stavebný úrad. Aspoň nepoznám taký osobitný záujem, o ktorom by bolo zverené rozhodovať, v tomto kontexte, stavebnému úradu. Teda stavebný úrad si nemôže urobiť sám názor na rozsah a obsah ochranných pásiem.

Napríklad v prípade, ak je stavba postavená na čierno v ochrannom pásme na základe zákona (so zákazom stavebnej činnosti), nemôže stavebný úrad v žiadnom prípade legalizovať takúto stavbu. Pokiaľ ide o zákonne ochranné pásmo, nemôže stavebný úrad uplatniť ani zásadu koncentrácie konania [Zákonné ochranné pásmo je také, ktoré je presne vymedzené v zákone, teda koľko metrov od akého bodu sa počíta]. Teda ak sa osobitný orgán nevyjadrí, tak platí, že súhlasí[ § 36 ods. 3 stavebného zákona Ak dotknutý orgán, ktorý bol vyrozumený o začatí územného konania, neoznámi v určenej alebo predĺženej lehote svoje stanovisko k navrhovanej stavbe, má sa za to, že so stavbou z hľadiska ním sledovaných záujmov súhlasí.]

Rekonštrukcia kultúrnych pamiatok a pamiatkových zón

Pamiatkový úrad Slovenskej republiky eviduje veľké množstvo nehnuteľných národných kultúrnych pamiatok, vrátane sôch, súsoší, hrobov, náhrobných kameňov i celých cintorínov. Rekonštrukcia nehnuteľností v ochrannom pásme kultúrnych pamiatok podlieha špeciálnemu režimu pod dohľadom pamiatkového úradu.

Kultúrne pamiatky a pamiatkové územia sú evidované v Ústrednom zozname pamiatkového fondu. To, či je nehnuteľnosť kultúrnou pamiatkou alebo sa nachádza v chránenom území, by malo byť uvedené na liste vlastníctva k nehnuteľnosti.

Pri prevode vlastníctva kultúrnej pamiatky má štát predkupné právo. Pred predajom je potrebné nehnuteľnosť písomne ponúknuť štátu, ktorý zastupuje Ministerstvo kultúry SR. Ak do 30 dní nedostanete odpoveď, predkupné právo štátu zaniká.

Majitelia kultúrnych pamiatok, ktoré potrebujú rekonštrukciu, musia podať žiadosť o rozhodnutie na zámer obnovy na príslušný krajský pamiatkový úrad. Ten určí podmienky vykonania prác a môže nariadiť aj pamiatkový výskum. Prípravná, projektová, respektíve výskumná dokumentácia a všetky zmeny sú tiež nevyhnutné konzultovať s krajským pamiatkovým úradom, ktorý následne vydá záväzné stanovisko.

Návšteve krajského pamiatkového úradu sa nevyhnú ani vlastníci nehnuteľností, ktoré nie sú pamiatkami, ale nachádzajú sa v pamiatkovom území či v ochrannom pásme. Nová výstavba na pamiatkových územiach je takmer nemožná, povoľuje sa len na miestach, kde zanikla nejaká stavba. Ani s rozšírením pôvodnej stavby zrejme nepochodíte, pretože nie je prípustné meniť proporcie stavby.

Zbúrať kultúrnu pamiatku tiež nie je jednoduché, dokonca ani v prípade havarijného stavu stavby. Nečinnosť je porušením zákona, pamiatky je nutné rekonštruovať, opravovať a obnovovať priebežne.

Vlastniť nehnuteľnosť, ktorá je kultúrnou pamiatkou, môže byť síce zaujímavé, ale aj zaväzujúce. Zákony majiteľa v mnohom obmedzujú a veľa vecí mu prikazujú. Snaha splniť všetky podmienky je spojená vždy so zvýšenými nákladmi.

Existuje viacero nástrojov, ktoré môžu majiteľom kultúrnych pamiatok finančne pomôcť. Každý vlastník môže požiadať štát o finančnú výpomoc určenú na obnovu a reštaurovanie národných kultúrnych pamiatok. Program „Obnovme si svoj dom“ je určený na projekty vypracované podľa výnosov Ministerstva kultúry Slovenskej republiky za podpory Nadácie SPP. Výzvy na podávanie žiadostí zverejňuje každoročne na svojich webových stránkach Ministerstvo kultúry.

Samotná obnova alebo rekonštrukcia pamiatkovo chránenej stavby, resp. strechy prebieha v podstate rovnako ako rekonštrukcia akéhokoľvek iného objektu. Krajský pamiatkový úrad vo svojom rozhodnutí určí podmienky vykonania prác, ktoré budete povinní dodržať. V tomto okamihu budete musieť nadviazať kontakt s vybranou stavebnou firmou a v súčinnosti s pamiatkami naplánovať postup prác, ako aj ich financovanie.

Je možné, že ako vlastník pamiatkovo chránenej budovy nebudete stotožnený s podmienkami predpísanými pamiatkami. Existujú možnosti ochrany vašich oprávnených záujmov - od podania odvolania, cez mimoriadne opravné prostriedky, až po podnet na Pamiatkovú inšpekciu. Dôležitým pravidlom je konzultovať svoj zámer na údržbu alebo rekonštrukciu pamiatkovo chránenej budovy s pamiatkovým úradom v dostatočnom časovom predstihu.

Obnova pamiatkovo chránenej budovy alebo stavby, ktorá sa nachádza v ochrannom pásme podlieha špeciálnemu režimu. Vlastníci bežnej budovy sa do niektorých prác na dome môžu pustiť aj bez ohlásenia stavebnému úradu. Ide predovšetkým o udržiavacie práce ako oprava fasády, výmena krytiny na streche či maliarske práce. Tieto činnosti nemusíte nikomu oznamovať a nepotrebujete na ne ohlášku ani stavebné povolenie - pokiaľ teda nebývate v kultúrnej pamiatke.

Podľa Pamiatkového úradu SR sú pamiatky nositeľom cenného autentického odkazu minulosti a súčasťou našej kultúrnej a národnej identity. Ochrana pamiatok je preto verejným záujmom. Jedným z hlavných cieľov ich ochrany je zachovanie a prezentovanie všetkých týchto hodnôt.

Právny rámec pre ochranu pamiatok vytvára zákon č. 49/2002 Z. z. o ochrane pamiatkového fondu a jeho vykonávajúca vyhláška. Všeobecne platí, že každá pamiatka, s ohľadom na jej vývoj a stav zachovania hodnôt, je jedinečná.

Podľa štatistík Pamiatkového fondu nájdeme najviac nehnuteľných národných kultúrnych pamiatok v Prešovskom kraji (24,41 %), nasledujú Banskobystrický kraj (16,49 %), Košický kraj (12 %), Bratislavský kraj (11,87 %), Žilinský kraj (10,24 %), Nitriansky kraj (8,46 %), Trnavský kraj (8,34 %) a Trenčiansky kraj (8,17 %).

Základným znakom nehnuteľnej kultúrnej pamiatky je jej hmotná podstata ako architektonického, stavebného, technického alebo výtvarného diela. Nehnuteľná kultúrna pamiatka je daná svojou skladbou a jedinečným riešením usporiadania jednotlivých hmôt a priestorov.

K hmotnej podstate pamiatky patria nielen pôvodné murivá, klenby, krov, stropy, podlahy, schodiská, kamenné a iné architektonické, umelecko-remeselné a výtvarné historické detaily, ale aj omietky, maľby a nátery. Jej súčasťou sú tiež výplne okien a dverí, zábradlia a remeselné doplnky ako zámky, kľučky, pánty a podobne.

Dlhodobá stratégia obnovy fondu budov, ktorú vypracovalo Ministerstvo dopravy a výstavby SR upozorňuje, že historické a pamiatkovo chránené verejné budovy síce disponujú kultúrnou hodnotou a dedičstvom, ktoré je dôležité chrániť, patria však k najhorším z pohľadu energetickej hospodárnosti. Historické budovy majú často atypicky členený tvar a neštandardné dispozičné a výškové usporiadanie interiérov.

Takáto rekonštrukcia pri odbornej a citlivej aplikácii výrazne zlepší kvalitu života pre obyvateľov, zníži prevádzkové náklady, zlepší vnútorné prostredie, prípadne zefektívni prevádzku, ak ide o verejnú budovu.

Na nakladanie s kultúrnou pamiatkou, aj pokiaľ je súkromným majetkom, sa vzťahujú presné, zákonom stanovené pravidlá. Možno ste to netušili, ale ako majiteľ nehnuteľnosti, ktorá je kultúrnou pamiatkou, máte povinnosť prednostne ju ponúknuť na odkúpenie štátu, ak ju chcete predať. Ponuku doručíte písomne Ministerstvu kultúry SR a ak do 30 dní odo dňa doručenia nedostanete žiadnu odpoveď, respektíve je zamietavá, predkupné právo štátu zaniká.

Ďalšou vašou povinnosťou je udržiavanie pamiatky. Pri rozhodovaní o budovách, ktoré sú národnými kultúrnymi pamiatkami alebo sú situované v pamiatkových územiach rozhoduje o podmienkach stavebných zásahov príslušný krajský pamiatkový úrad. Pred začatím obnovy je vlastník kultúrnej pamiatky alebo ním poverený zástupca povinný predložiť krajskému pamiatkovému úradu Žiadosť o vydanie rozhodnutia o zámere obnovy národnej kultúrnej pamiatky. A to z dôvodu, aby sa vylúčila príprava takej obnovy, ktorá je nezlučiteľná s ochranou pamiatkových hodnôt.

Pamiatkový úrad potom v rozhodnutí o zámere určí podmienky vykonania obnovy, v ktorých uvedie prípustnosť predpokladaných prác a podmienky, za ktorých je možné tieto práce pripravovať, aby sa pamiatka neohrozila alebo nepoškodila. Môže pritom nariadiť aj pamiatkový výskum. Až následne si vlastník môže dať vypracovať prípravnú a projektovú dokumentáciu. Na základe rozhodnutia stavebného úradu môže začať realizovať obnovu budovy.

Pri nehnuteľnostiach v pamiatkovom území alebo ochrannom pásme priloží vlastník zámer úpravy nehnuteľnosti.

Mnohé z pamiatok dlhé roky chátrajú, prípadne potrebujú obnovu, pretože sa na nich podpísal zub času, aj keď slúžia svojmu účelu. Na ich rekonštrukciu je možné čerpať dotácie od štátu, z rôznych fondov a nadácií, ale tiež z prostriedkov EÚ. Jedným z nástrojov na záchranu historických budov je dotačný program Obnovme si svoj dom, ktorý funguje od roku 2004. Prostredníctvom neho sa podarilo do dnešného dňa zachrániť približne 5 542 pamiatok.

Tie budú použité na obnovu, ochranu a rozvoj kultúrneho dedičstva v oblasti pamiatkového fondu. Medzi podporované aktivity patria rekonštrukcia krovov, strešných prvkov a striech, podpora tradičných stavebných technológií a umelecko-remeselných prác pri obnove objektov.

Obnovu historickej budovy môžete financovať tiež z Plánu obnovy a odolnosti SR, ktorý ráta s historickými a pamiatkovo chránenými budovami. Takáto rekonštrukcia by mala priniesť 30-percentné zníženie spotreby energie, pričom historická a pamiatková hodnota stavby musia zostať zachované.

Samotná realizácia obnovy je najočakávanejším krokom v celej fáze, ale zároveň aj najnáročnejším. Pri rekonštrukcii historických objektov využívame naše dlhoročné skúsenosti a znalosti právnych predpisov i odbornej spôsobilosti. Od roku 2016 sme tiež držiteľom ISO certifikácie v oblasti Rekonštrukcie historických objektov a národných kultúrnych pamiatok.

V spolupráci s Krajským pamiatkovým úradom v Bratislave sme realizovali obnovu bytového domu na Wilsonovej ulici. Ten reguloval napríklad i hrúbku tepelného izolantu na fasáde. Pri rekonštrukcii tehlového bytového domu na Anenskej ulici zase úrad nariadil technické riešenie fasády zo strany ulice bez zateplenia. O tri roky neskôr sme sa vrátili na rovnakú ulicu, aby sme tu tentoraz rekonštruovali ďalšiu historickú budovu. Veľkou výzvou, na ktorú dodnes spomíname, bola aj komplexná obnova bytového domu na Palárikovej ulici, ktorý bol naozaj v zlom technickom stave. Z nedávnych projektov, ktoré majú charakter pamiatky, sme museli pri rekonštrukcii rešpektovať pôvodný architektonický výraz štvorpodlažného bytového domu, ktorý mal špecifické členenie fasád s výtvarnými prvkami v podobe sôch.

tags: #rekonstrukcia #v #ochrannom #pasme #zakon