Rekonštrukcia budovy vo vlastnej réžii: Princípy a účtovné aspekty

Stavebná činnosť je cieľavedomá a tvorivá činnosť spočívajúca vo vopred premyslenej manipulácii a transformácii materiálov, polotovarov a konštrukcií. Jej cieľom je vybudovanie nového stavebného diela alebo jeho údržba, oprava, rekonštrukcia, modernizácia, rozšírenie alebo odstránenie. Stavebná firma môže vykonávať prevedenie stavebných prác na zákazku, ale aj prevedenie objektov a stavieb na vlastný účel, ako aj realizovať ďalšie súvisiace činnosti, ako je projektovanie, poradenstvo či obchodné činnosti.

Účtovná jednotka si môže obstarať administratívnu budovu nielen od externého dodávateľa, ale aj postupom obstarania vo vlastnej réžii, ak má na to vlastné výrobné kapacity. Táto možnosť sa týka aj iného dlhodobého hmotného majetku a je kľúčová pre pochopenie rozsahu stavebnej činnosti realizovanej internými prostriedkami.

Obstaranie dlhodobého hmotného majetku vlastnou činnosťou

Dlhodobý hmotný majetok (DHM) možno obstarať viacerými spôsobmi. Medzi ne patrí kúpa, vytvorenie vlastnou činnosťou, bezplatné nadobudnutie (darovaním, prevodom vlastníckeho práva k predmetu lízingu) alebo preradenie z osobného užívania do podnikania. Vytvorenie vlastnou činnosťou predstavuje obstaranie vo vlastnej réžii.

V prípade, že stavebná spoločnosť postavila pre vlastné potreby administratívnu budovu, ide o typický prípad obstarania vo vlastnej réžii. Otázkou následne je, ako sa to zaúčtuje v tejto stavebnej spoločnosti. Účtovanie zásob, dlhodobého nehmotného a hmotného majetku, miezd, ostatných nákladov a výnosov z hospodárskej činnosti, daní a poplatkov je rovnaké pre všetky firmy, bez ohľadu na vykonávanú činnosť. Predstavuje to zhromažďovanie všetkých priamych a nepriamych nákladov, ktoré priamo súvisia s vytvorením majetku, na účte obstarania.

Účtovanie nákladov a špecifické prípady

Účtovanie obstarania dlhodobého hmotného majetku vo vlastnej réžii, prípadne kúpou, si vyžaduje pozornosť a presné dodržiavanie účtovných štandardov. Praktický príklad môže pomôcť objasniť, ako zaúčtovať kúpu budovy alebo stroja, alebo aké náklady vznikajú pri vlastnej výstavbe či rekonštrukcii.

Často sa stretávame so situáciami, kedy sa projekt obstarania alebo rekonštrukcie majetku nedokončí. Napríklad, v roku 2012 obec vytvorila k účtu 042 (Obstaranie dlhodobého hmotného majetku) opravnú položku na účte 094 (Opravné položky k nadobudnutému majetku). Následne v roku 2013 obecné zastupiteľstvo schválilo zrušiť obstaranie majetku na účte 042 z dôvodu, že uvedené náklady a predmetné dielo - t. j. revitalizácia obce - sa nebude vykonávať. Takáto akcia sa potom zaúčtovala ako odpis 042 a opravnej položky 094, teda 094/042, čo je správne účtovanie v takomto prípade.

Iný príklad sa týka neziskovej organizácie, ktorá v roku 2017 vynaložila náklady na vypracovanie projektovej dokumentácie k nadstavbe budovy, ktorú má v prenájme a nemá ju zaradenú v majetku, pretože si ju odpisuje nájomca. Tieto náklady boli zaúčtované 042/321 (Dodávatelia) s tým, že po dokončení nadstavby so súhlasom nájomcu by si ju zaradili do majetku a odpisovali. Avšak, nadstavba sa nebude vôbec realizovať, keďže sa nedostali prostriedky z ESF. V takom prípade je potrebné účet 042 rozpustiť v roku 2018, obvykle účtovaním 548/042 (Ostatné mimoriadne náklady).

Pokiaľ ide o dodatočné náklady súvisiace s už existujúcou a odpisovanou budovou, ako sú náklady na stavebné povolenie, požiarne plány a geometrický plán v hodnote napríklad 2700 Eur, faktúra sa obvykle zaúčtuje na účet 518 (Ostatné prevádzkové náklady), ak ide o prevádzkové náklady, ktoré nezvyšujú technické zhodnotenie majetku.

Rekonštrukcia spoločných častí domu a individuálne investície

Otázka je síce jasná, avšak pre správne pochopenie problematiky je potrebné uviesť niekoľko zásadných informácií, najmä pokiaľ ide o bytové domy. Pozrime sa trochu do histórie zákona č. 182/1993 Z. z., ktorý upravuje vlastníctvo bytov a nebytových priestorov. Obnova balkónov, lodžií a terás a s ňou súvisiace náklady bola novelou č. 367/2004 Z. z. Na tomto mieste je potrebné zdôrazniť, že balkóny, lodžie a terasy (ak sa na ne nevzťahuje § 10 ods. 1 a 3, § 19 ods. 4 a 8) sú spoločnou časťou domu - súčasťou obvodového plášťa - napriek tomu, že sú prístupné iba z toho-ktorého bytu alebo nebytového priestoru a nie sú majetkom vlastníkov týchto bytov. Novela č. 283/2018 Z. z. zdôraznila túto situáciu a jednoznačne ju opisuje v ustanoveniach zákona uvedených v § 10 ods. 1 a 3, § 19 ods.

Aspekty obnovy balkónov

Ak spoločenstvo vlastníkov realizovalo obnovu balkónov a niektorí vlastníci v dome mali balkóny v poriadku, no napriek tomu boli zahrnuté do obnovy, môže to viesť k nedorozumeniam. Predseda spoločenstva napríklad sľúbil, že vlastníkom z fondu prevádzky, údržby a opráv vrátia čiastku za vynaložené investície, ale potom vlastníkom nevyplatil nič.

Nevieme presne, čo zahŕňala obnova konkrétneho balkóna, ale povedzme si, čo je pri stavebných úpravách balkóna dôležité. Jedným takýmto prvkom obnovy je hydroizolácia (izolácia proti vode a vlhkosti) vrátane jej ochrany dlažbou alebo inou povrchovou úpravou podlahy balkóna. Ďalším rovnako dôležitým prvkom je zábradlie, ktoré je nesmierne dôležité z hľadiska bezpečnosti. Obvykle sa pri obnove balkónov odporúča vykonať posúdenie technického stavu zábradlia statikom a na základe výsledku sa zabezpečí jeho výmena za nové alebo jeho sanácia.

Ak si vlastník zabezpečil obnovu balkóna sám - vymenili mu zábradlie a naniesli hydroizoláciu a až potom osadili dlažbu - potom mal predseda spoločenstva postupovať tak, že balkóny sa mali z realizovanej obnovy vynechať a na zhromaždení sa malo schváliť zníženie výšky príspevku do fondu. V žiadnom prípade sa však nemôže z fondu prevádzky, údržby a opráv vyplatiť vlastníkom náhrada za vykonané práce. Toto zdôrazňuje rozdiel medzi individuálnymi úpravami a kolektívnou správou spoločných častí domu.

tags: #rekonstrukcia #budovy #vo #vlastnej #rezii