Jedným zo spôsobov nadobúdania vlastníctva k bytu alebo nebytovému priestoru v dome je ich nadobudnutie zmluvou o vstavbe alebo nadstavbe bytového domu. Keďže sa v súčasnosti tento inštitút využíva veľmi často pri výstavbe bytov v husto obývaných lokalitách, z hľadiska budúcich stavebníkov, ako aj vlastníkov bytov a nebytových priestorov v nadstavbou alebo vstavbou dotknutom dome je nevyhnutné dôkladne poznať príslušnú právnu úpravu.
Právne aspekty nadstavieb a vstavieb
Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov upravuje práva a povinnosti vlastníkov. Hmotnoprávnu problematiku vstavby a nadstavby domu upravujú predovšetkým ustanovenia tohto zákona. Zákon č. 50/1976 Z. z. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) ustanovuje v § 139b ods. 5 písm. a), že zmeny dokončených stavieb sú nadstavby, ktorými sa stavby zvyšujú. V praxi ide o byty a nebytové priestory, ktorých výstavba sa realizuje na už existujúcom a skolaudovanom bytovom dome evidovanom v príslušnom katastri nehnuteľností.
Realizácia každej vstavby a nadstavby sa dotýka spoločných častí a zariadení domu, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Podľa § 14 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je na rozhodnutie o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe potrebný súhlas dvojtretinovej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Takto podpísaná zmluva je záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a poslúži aj ako podklad na vydanie stavebného povolenia.
Povinnosti stavebníka a zmluvné vzťahy
V zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov úplne absentuje úprava týkajúca sa podieľania sa stavebníka na skutočných nákladoch spojených so spotrebovanou energiou, ako aj s výkonom správy v dome do času, kým dôjde k dokončeniu a skolaudovaniu vstavby či nadstavby. Preto je potrebné v zmluve o vstavbe a nadstavbe uložiť stavebníkovi povinnosť vykonávania platieb za užívanie spoločných priestorov, ako aj za energiu spotrebovanú v rámci realizácie. Je bežné, že v zmluve je dohodnuté, že stavebník je povinný zabezpečiť rekonštrukcie spoločných častí a spoločných zariadení domu. Vykonanie rekonštrukčných prác je obvykle dohodnuté ako forma odplaty za umožnenie realizácie vstavby alebo nadstavby.
Dôležité náležitosti zmluvy:
- Presné termíny na zabezpečenie stavebného povolenia a realizáciu stavby.
- Sankcie a zmluvné pokuty za nedodržanie termínov.
- Jasné vymedzenie rekonštrukčných prác vrátane položkového rozpočtu.
- Prevzatie zodpovednosti za záruky na vykonanú rekonštrukciu.
Kolaudačné rozhodnutie pri nadstavbe a zateplení
Kolaudácia domu je proces, ktorým sa overuje zhoda stavby s legislatívou a stavebnými predpismi. Je nevyhnutná pri novostavbách alebo väčších rekonštrukciách. Vyžaduje sa na zateplenie bytových budov rozhodnutie o stavebnom zámere alebo ohlásenie? Podľa stavebného zákona sú stavebnými úpravami stavebné práce, ktorými sa upravuje stavebná konštrukcia existujúcej stavby, najmä stavebná obnova obvodného plášťa alebo strešného plášťa budovy. Pri rekonštrukcii je opätovná kolaudácia nevyhnutná iba vtedy, keď je na prestavbu potrebné stavebné povolenie.
| Kategória stavby | Poplatok |
|---|---|
| Rodinný dom (zmeny dokončených stavieb) | 300 € |
| Bytový dom (zmeny dokončených stavieb) | 1 000 € |
| Stavebné úpravy bytového domu | 250 € |
Zápis do katastra a význam kolaudácie
Po vykonaní vstavby alebo nadstavby domu prebieha zápis novovytvorených bytov alebo nebytových priestorov do katastra nehnuteľností na základe návrhu, ku ktorému je potrebné priložiť zmluvu o vstavbe alebo nadstavbe domu, kolaudačné rozhodnutie a pôdorys novovytvorených podlaží. Kolaudácia má priamy dopad na trhovú hodnotu nehnuteľnosti a možnosti financovania. Skolaudovaný dom sa považuje za právne a technicky uzavretú stavbu, čo zvyšuje jeho atraktivitu na realitnom trhu.