Úvod do problematiky
Podnikateľský subjekt používa na uskutočňovanie svojich aktivít v predmete podnikania majetok rôzneho druhu. Bez neho sa podnikať nedá. Ide predovšetkým o hmotný majetok, ako sú budovy, stavby, strojné zariadenia, ale aj materiál, tovar a iné druhy majetku. K svojim podnikateľským aktivitám nevyhnutne potrebuje aj majetok nehmotného charakteru - napr. patenty, licencie, softvéry, pohľadávky, teda aj majetok charakteru nehmotných práv.
Súhrn všetkých foriem majetku sa v súlade s § 6 Obchodného zákonníka nazýva „obchodný majetok“. Do obchodného majetku na účely tohto zákona patrí hmotný majetok, nehmotný majetok, pohľadávky, rôzne práva a peniazmi oceniteľné hodnoty, ktoré patria podnikateľskému subjektu a slúžia a sú určené na podnikanie.
Predmetom nášho bližšieho záujmu je časť obchodného majetku - dlhodobý majetok, a to nehnuteľnosti.
V súlade s § 5 ods. 3 opatrenia MF SR č. 23586/2002-92, ktorým sa ustanovujú podrobnosti o postupoch účtovania pre účtovné jednotky účtujúce v sústave jednoduchého účtovníctva, v znení neskorších predpisov (ďalej Postupy účtovania v JÚ) a podľa § 13 ods. 4 opatrenia MF SR č. Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon o dani z príjmov) vymedzuje hmotný majetok až na malé odlišnosti obdobne ako účtovné postupy jednoduchého a podvojného účtovníctva, pričom v § 22 ods. 2 zákona o dani z príjmov definuje len majetok odpisovaný, a to v písm. b) sú to budovy a stavby.
Hmotný majetok vylúčený z odpisovania je definovaný v § 23 ods. 1 zákona o dani z príjmov.
Dlhodobý majetok - nehnuteľnosti, je možné v praxi obstarať viacerými spôsobmi a každý z nich má svoje špecifiká a tiež rozdielny spôsob ocenenia, stanovenia vstupnej ceny a účtovania vzhľadom na druh majetku a zohľadňuje aj účtovnú sústavu podnikateľského subjektu definovanú v § 9 - Účtovné sústavy, zákona č. 431/2002 Z. z.
Postupne sa budeme venovať jednotlivým formám nadobudnutia nehnuteľností v príkladoch ako v sústave jednoduchého účtovníctva, tak aj v sústave podvojného účtovníctva a súčasne si zadefinujeme ocenenie - t. j. vstupnú cenu.
Rozdiel medzi technickým zhodnotením a opravou
Rozdiel medzi technickým zhodnotením a opravou spočíva v tom, že technickým zhodnotením dochádza k vybudovaniu nadstavby, prístavby, vstavby, k stavebným úpravám podľa stavebného zákona, ako aj k rekonštrukcii a modernizácii majetku.
Nadstavbami, prístavbami, vstavbami a stavebnými úpravami ide o zmeny na už dokončených stavbách podľa § 2 a 5 zákona č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon, či už na základe stavebného povolenia, ohlásenia alebo aj bez stavebného povolenia alebo ohlásenia.
Rekonštrukciou sa na účely zákona o dani z príjmov rozumejú také zásahy do hmotného majetku, ktoré majú za následok zmenu jeho účelu použitia, kvalitatívnu zmenu jeho výkonnosti alebo technických parametrov.
Modernizáciou sa na účely zákona o dani z príjmov rozumie rozšírenie vybavenosti alebo použiteľnosti hmotného majetku a nehmotného majetku o také súčasti, ktoré pôvodný majetok neobsahoval, pričom tvoria neoddeliteľnú súčasť majetku.
Opravami sa odstraňuje čiastočné fyzické opotrebovanie alebo poškodenie za účelom uvedenia do predchádzajúceho alebo prevádzkyschopného stavu.
Uvedením do prevádzkyschopného stavu sa rozumie vykonanie opravy aj s použitím iných než pôvodných materiálov, náhradných dielcov, súčastí alebo technológií, ak nedôjde k zmene technických parametrov alebo zvýšeniu výkonnosti majetku a ani k zmene účelu použitia.
Súčasťou stavby je aj vykonané technické zhodnotenie (nadstavby, prístavby, vstavby, stavebné úpravy, rekonštrukcie a modernizácie).
Technickým zhodnotením hmotného a nehmotného majetku sa na účely zákona č. 595/2003 Z. z. rozumejú opatrenia uvedené v § 29 ods. 2 tohto zákona.
Za technické zhodnotenie hmotného majetku a nehmotného majetku sa považuje aj technické zhodnotenie neprevyšujúce v úhrne za zdaňovacie obdobie 1 700 eur, ak sa daňovník rozhodne takéto výdavky považovať za výdavky na technické zhodnotenie.
Za technické zhodnotenie sa považuje aj technické zhodnotenie v sume vyššej ako 1 700 eur za zdaňovacie obdobie vykonané na dlhodobom hmotnom majetku, ktorého obstarávacia cena bola 1 700 eur a menej.
Technické zhodnotenie vykonané v tom roku, kedy bol majetok zaradený do užívania, je súčasťou vstupnej ceny majetku.
Nadobudnutie nehnuteľnosti kúpou
Snáď najbežnejší a najčastejší spôsob obstarania hmotného majetku - nehnuteľností, je nadobudnutie kúpou.
Pri tomto spôbe nadobudnutia nehnuteľností sa pri oceňovaní postupuje v súlade s § 24 a § 25 zákona o účtovníctve.
V súlade s § 24 ods. 1 písm. a) sa nehnuteľnosť oceňuje ku dňu uskutočnenia účtovného prípadu v súlade s § 25 zákona o účtovníctve.
Kedy je deň uskutočnenia účtovného prípadu pri nehnuteľnosti? Druhý variant - deň uskutočnenia účtovného prípadu stanovený v § 2 ods. 2 Postupov účtovania v PÚ - ako špecifický pre nehnuteľnosti, pre JÚ je definícia v § 3 ods.
Pri nehnuteľnostiach obstaraných na základe zmluvy, pri ktorých sa vlastníctvo nadobúda povolením vkladu do katastra nehnuteľností a do nadobudnutia vlastníctva nadobúdateľ nehnuteľnosť užíva, dňom uskutočnenia účtovného prípadu je deň prevzatia nehnuteľnosti nadobúdateľom, u predávajúceho je dňom uskutočnenia účtovného prípadu deň odovzdania nehnuteľnosti („ošetrený“ samozrejme písomnou zmluvou).
Po zadefinovaní dňa uskutočnenia účtovného prípadu je následne potrebné v účtovníctve zachytiť obstaranie tejto kúpenej nehnuteľnosti.
V súlade s § 25 ods. 1 písm. Obstarávacia cena je definovaná v § 25 ods. 5 písm. a) totožného zákona ako cena, za ktorú sa majetok obstaral, včítane nákladov súvisiacich s jeho obstaraním.
Po kroku nákupu nehnuteľnosti nasleduje mnohokrát jej oprava a technické zhodnotenie, kým je daná nehnuteľnosť schopná užívania, t. j. kým je možné ju zaradiť do užívania.
Ktorým dňom sa zaraďuje majetok po obstaraní na príslušný majetkový účet? Dňom zabezpečenia všetkých technických funkcií je potrebné rozumieť deň, keď je možné bez vážnych technických vád, ktoré by bránili plneniu technických funkcií veci, zaradiť vec do užívania (napr. hala bez strechy, dom bez okien).
To však neznamená, že vec musí byť bez závad (napr. Dňom, keď sú splnené všetky povinnosti stanovené v súlade so stavebnými, ekologickými, hygienickými, požiarnymi a ďalšími predpismi, je v prípade stavieb deň právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia, pričom musí ísť o deň, keď sa realizovaná investícia začala naozaj využívať pre podnikateľské aktivity účtovnej jednotky.
Takýmto dňom však nemôže byť deň, kedy nadobudlo právoplatnosť časovo obmedzené povolenie k predčasnému užívaniu stavby [§ 83 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon)] vydané stavebným úradom na žiadosť stavebníka i pred odovzdaním a prevzatím všetkých dodávok, aj keď to nemá podstatný vplyv na užívanie stavby a predčasné užívanie stavby neohrozuje bezpečnosť a zdravie osôb.
V prípade, ak ide o obstaranie nehnuteľnosti na základe zmluvy (napr. kúpou, zámenou a pod.) a nehnuteľnosť spoločnosť začne užívať pred zápisom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, je dňom uvedenia do užívania pre účely účtovných predpisovdeň prevzatia nehnuteľnosti, resp.
Ktoré vynaložené náklady sú súčasťou vstupnej ceny nehnuteľnosti a ktoré nikdy nemôžu byť súčasťou vstupnej ceny, definuje § 35 Postupov účtovania v PÚ v ods. 1 a 2 a § 11 Postupov účtovania v JÚ v ods.
Ustanovenie § 35 Postupov účtovania v PÚ špecificky definuje v ods. 1, že obstaranie ložísk nerastných surovín sa účtuje na účte 031 - Pozemky, pričom ocenenie pozemku je vrátane ceny ložiska nerastných surovín.
Obstarávacia cena pozemku sa znižuje postupne formou opravnej položky o hodnotu vyťažených surovín.
Zároveň odsek 2 tohto paragrafu definuje ocenenie pozemku - ak sa les kúpil za účelom jeho ďalšieho pestovania, je les súčasťou obstarávacej ceny pozemku.
PRÍKLAD č. P. Pri obstaraní tejto istej nehnuteľnosti, ale nie bezhotovostnou formou alebo hotovostnou platbou, ale formou financovania dlhodobým úverom (zostatková doba splatnosti by bola viac ako 1 rok), by účet 211 resp.
PRÍKLAD č. Spoločnosť kúpila nehnuteľnosť, pozemok, na ktorý si zobrala úver vrátane poplatkov vo výške 17,4 mil. Sk.
Na účet 043 - Obstaranie dlhodobého finančného majetku sa účtuje obstaraný finančný majetok hmotnej povahy, ak je obstaraný za účelom dlhodobého uloženia voľných peňažných prostriedkov.
Pozemok sa prevedie z účtu 043 v obstarávacej cene na príslušný účet v účtovej skupine 06, konkrétne na účet 069 - Ostatný dlhodobý finančný majetok.
Účet 067 - Ostatné pôžičky je účet aktív, t. j.
Novelou Postupov účtovania v PÚ platnou k 1. 1. 2006 bol novelizovaný § 33 ods. 1, ktorý účtovne rieši obdobie prechodného a dočasného užívania stavby.
Stavba, ktorá je predčasne alebo prechodne užívaná, je v účtovníctve účtovnej jednotky v sústave PÚ účtovaná v obstarávanom dlhodobom majetku na účte 042 - Obstaranie dlhodobého hmotného majetku.
Účelom doplneného ustanovenia bolo účtovne zobraziť skutočnosť zníženia hodnoty tejto stavby v dôsledku jej predčasného alebo prechodného užívania a súčasne sa s touto skutočnosťou vysporiadať pri uvedení stavby do užívania.
Vlastná výstavba nehnuteľnosti
Je to druh majetku - nehnuteľnosť, ktorý je nadobudnutý vlastnou výstavbou.
Z titulu iného druhu nadobudnutia tohto hmotného majetku definuje aj zákon o účtovníctve iný spôsob ocenenia a stanovenia vstupnej ceny.
V súlade s § 24 zákona o účtovníctve sa určuje vstupná cena ku dňu uskutočnenia účtovného prípadu, ku dňu kolaudácie, resp. ešte presnejšie ku dňu uvedenia do užívania.
Kedy sú splnené podmienky pre zaradenie do užívania hmotného majetku, sme uviedli v predchádzajúcej stati.
Ustanovenie § 25 zákona o účtovníctve definuje v ods. 1 písm. b), že vlastnou činnosťou vytvorený hmotný majetok - nehnuteľnosti, sa oceňujú vlastnými nákladmi.
Čo sú vlastné náklady, definuje totožný zákon v § 25 ods. 5 písm.
externé dodávky od iných dodávateľov súvisiace s výstavbou nehnuteľnosti, aktivácia vlastných činností súvisiacich s výstavbou (napr. všetky náklady vynaložené vo forme poplatkov napr.
b) nepriame náklady bezprostredne súvisiace s výstavbou majetku - výrobná réžia (odpisy strojov a zariadení, spotreba energie), príp. aj správna réžia - ak vytvorenie nehnuteľnosti (majetku) presahuje obdobie jedného roka.
Pokiaľ ide napr. o notárske poplatky pri vybavovaní úveru, z ktorého sa financuje výstavba nehnuteľnosti, odporúčame vychádzať z § 35 ods. 1 písm. a) Postupov účtovania v PÚ, podľa ktorých medzi výdavky súvisiace s obstaraním dlhodobého hmotného majetku okrem iných patria aj výdavky na prípravu a zabezpečenie výstavby dlhodobého hmotného majetku do času vedenia obstarávanej investície do užívania.
Medzi tieto výdavky je možné zaradiť aj notárske a iné poplatky (bankové) na získanie úveru na financovanie výstavby, ak takto získané zdroje preukázateľne súvisia a sú vynakladané na obstaranie nehnuteľnosti.
V ostatných prípadoch (ak nejde o úver na získanie alebo výstavbu nehnuteľnosti) sa účtujú tieto bankové poplatky na účet 568 - Ostatné finančné náklady, a to v súlade s § 70 ods. 7 Postupov účtovania v PÚ.
Všetky tieto náklady sa zúčtovávajú z prvotných dokladov na sklad a následne do spotreby, teda do nákladov v PÚ a výdavkov v JÚ.
Nehnuteľnosti je možné uplatňovať do nákladov účtovných aj daňových v súlade s platnou legislatívou len postupne na základe odpisového plánu formou odpisov.
To znamená, že musí nasledovať účtovný postup, ktorý bude eliminovať vplyv nákladov na hospodársky výsledok.
V JÚ sa pracuje s knihou investičného majetku a stornom výdavkov v peňažnom denníku.
PRÍKLAD č. PRÍKLAD č. PRÍKLAD č. 5. Ďalšie náklady súvisiace s obstaraním DHM, napr. 6. Ukončenie nehnuteľnosti a uvedenie do užívania po splnení všetkých podmienok podľa § 33 ods.
Nadobudnutie nehnuteľnosti bezodplatne
Hmotný majetok - nehnuteľnosti nadobudnuté bezodplatne, sa v súlade s § 25 ods. 1 písm. d) oceňujú reprodukčnou obstarávacou cenou.
Zákon o účtovníctve v platnom znení definuje reprodukčnú obstarávaciu cenu v § 25 ods. 1 písm. d)ako cenu, za ktorú by sa majetok obstaral v čase, keď sa o ňom účtuje.
V roku 2006 v rámci novelizácie Postupov účtovania v PÚ došlo k novej legislatívnej úprave práve v § 33 ods. 4, ktorý sa týka bezodplatne nadobudnutého majetku.
Dlhodobý hmotný majetok odpisovaný nadobudnutý bezodplatne sa účtuje na ťarchu účtu účtovej skupiny 04 - Obstaranie dlhodobého majetku so súvzťažným zápisom v prospech účtu 384 - Výnosy budúcich období.
Účet časového rozlíšenia sa rozpúšťa do výnosov vo vecnej a časovej súvislosti sa zaúčtovaním odpisov nadobudnutej nehnuteľnosti od doby zaradenia tohto majetku do užívania.
Bezodplatne nadobudnutý dlhodobý hmotný majetok, o ktorom sa účtuje v účtovej skupine 03, sa účtuje so súvzťažným zápisom v prospech účtu 648 - Ostatné výnosy z hospodárskej činnosti.
Dlhodobý hmotný majetok nadobudnutý od spoločníkov alebo členov bezodplatne, ktorým sa nezvyšuje základné imanie, sa účtuje na ťarchu účtu účtovej skupiny 04 - Obstaranie dlhodobého majetku a so súvzťažným zápisom v prospech účtu 413 - Ostatné kapitálové fondy.
PRÍKLAD č. 3. Pravidelný mesačný odpis získanej nehnuteľnosti od spoločníka až do výšky vstupnej ceny, t. j.
Účtovanie v JÚ zohľadňuje účtovanie v právnickej osobe, ktorá má právo v súlade s § 9 zákona o účtovníctve účtovať v JÚ.
1. Bezodplatne nadobudnuté pozemky delimitáciou v reprodukčnej obst. 2. 3. 4. 5.
Zvýšenie základného imania nepeňažnými vkladmi
Ak sa zvyšuje základné imanie nepeňažnými vkladmi, valné zhromaždenie schvaľuje nepeňažný vklad a výšku peňažnej sumy, v akej sa nepeňažný vklad započíta na vklad spoločníkov.
Prednostné právo na prevzatie záväzku na nové vklady majú v pomere doterajších vkladov spoločníci.
PRÍKLAD č. Pri preradení hmotného majetku - nehnuteľnosti, z majetku určeného na osobné potreby do obchodného majetku fyzickej osoby (majetku určeného na podnikanie) nedochádza k zmene vlastníckych práv, ale len k zmene účelu použitia toho istého majetku (vlastníkom je stále tá istá osoba).
Preto aj fyzická osoba pri stanovení vstupnej ceny je povinná postupovať podľa ustanovenia § 25 ods. 1 ZDP, t. j. musí preukázať spôsob nadobudnutia majetku a jeho ocenenia.
Takto stanovená vstupná cena a rok nadobudnutia vlastníctva sú rozhodujúce kritériá pre vznik možnosti uplatňovania daňových aj účtovných odpisov [vstupná cena v súlade s § 25 ods. 1 písm. d) bod 4 zákona o účtovníctve - reprodukčná obstarávacia cena je definovaná v predchádzajúcom texte].
Finančný prenájom nehnuteľností
Spôsob účtovania finančného prenájmu je upravený v § 30a Postupov účtovania v PÚ.
Pre JÚ je postup účtovania finančného prenájmu upravený v § 10a Postupov účtovania v JÚ.
Predmetom finančného prenájmu môžu byť všetky druhy nehnuteľností.
Z pohľadu zákona o dani z príjmov však zvláštne postavenie v tomto smere majú pozemky, ktoré sa neodpisujú a ich hodnota sa používaním neznižuje.
Podľa § 23 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov sú pozemky vylúčené z odpisovania.
Kým do roku 2004 nebolo možné prostredníctvom finančného prenájmu pozemok obstarať, pretože bol vylúčený z odpisovania, novelou zákona o dani z príjmov (zákonom č. 534/2005 Z. z.) s účinnosťou od 15. 12. 2005 (platí už pre rok 2005) boli zmenené podmienky obstarania pozemku formou finančného prenájmu.
Podľa § 2 písm. s) bod 2 zákona o dani z príjmov sa už za zdaňovacie obdobie roka 2005 umožňuje formou finančného prenájmu obstarať aj pozemok, pričom doba trvania nájmu pozemku musí byť najmenej 60 % doby odpisovania hmotného majetku zaradeného do 4. odpisovej skupiny, t. j.
Pri zmluvách uzatvorených po 1. 1. 2004 sa postupuje podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, ktorý priniesol zmeny do chápania finančného prenájmu a priblížil sa účtovným predpisom.
Zásadná zmena je v tom, že právo odpisovania predmetu finančného prenájmu počas doby nájmu je prenesené na nájomcu.
Ide tu teda o chápanie nájomcu ako ekonomického užívateľa a vlastníka, ktorému predmet nájmu prináša úžitky.
Odpisy sa účtujú počas doby trvania finančného prenájmu do výšky 100 %, a to rovnomernou sumou pripadajúcou na každý mesiac prenájmu na ťarchu účtu 551 a v prospech účtu oprávok k majetku.
Podľa § 23 ods. 1 písm.
PRÍKLAD č. 1. 1. 2007 - 31. 12. 1. V prvom rade je potrebné vykonať test údajov z lízingovej zmluvy, a to najmä v oblasti kúpnej ceny predmetu lízingu po ukončení prenájmu v zmysle § 2 písm.
Budova je podľa zákona o dani z príjmov zaradená do 4. odpisovej skupiny, kde je stanovená doba odpisovania v dĺžke 20 rokov.
Dotácie a príspevky na obstaranie nehnuteľností
Dotácie na obstarávanie dlhodobého majetku sa poskytujú na rozvoj podnikateľskej činnosti účtovnej jednotky, t. j. na obstaranie dlhodobého hmotného, resp. nehmotného majetku.
Z pohľadu daňového treba v súvislosti s uvedenou problematikou pripomenúť, že zákon o dani z príjmov účinný od 1. 1. 2004 už neobsahuje ustanovenie, podľa ktorého bol z odpisovania vylúčený hmotný majetok a nehmotný majetok obstaraný úplne z dotácií, podpôr a príspevkov zo štátneho rozpočtu, z rozpočtov obcí, z Národného úradu práce (teraz Ústredie práce, sociálnych vecí a rodiny) a zo zdravotných poisťovní nezahrnovaných do príjmov s výnimkou hmotného majetku a neh...
1. Spoločnosť X s.r.o. kúpila nehnuteľnosť (stavba A) v stave prebiehajúcej rekonštrukcie.
Kúpená stavba A je rozobratá na skelet a nový vlastník, spoločnosť X s.r.o.
Účtovanie podľa § 30d ods.
Je možné na účte 133 - Nehnuteľnosti na predaj účtovať aj nepriame náklady súvisiace s rekonštrukciou nehnuteľnosti?
Napr. Aký bude postup (účtovanie), ak sa spoločnosť následne rozhodne niektoré priestory zaradiť do užívania a používať ich na vlastnú podnikateľskú činnosť, príp. 2. V rámci projektu uvedeného v bode 1., na pozemkoch prislúchajúcich k stavbe A (v rámci jedného areálu) bude spoločnosť X s.r.o.
Môže sa spoločnosť rozhodnúť pre rovnaký postup účtovania ako v bode 1. - podľa § 30d ods. 7 PÚ, keďže ide o jeden spoločný projekt alebo pre túto stavbu musí zvoliť postup podľa § 30d ods.
Príklady účtovania a zaradenia budovy
Príklad 1: Kúpa budovy s pozemkom
Spoločnosť kúpila budovu spolu s pozemkom za cenu 150 000 € + DPH.
Hmotný majetok s výnimkou hmotného majetku vytvoreného vlastnou činnosťou oceňujeme v účtovníctve obstarávacou cenou.
§ 35 opatrenia MF SR č. v § 10 ods. 17 a 28 opatrenia č.
Náklady podľa vyššie uvedeného ustanovenia nie sú vyčerpávajúce.
kurzové rozdiely, náklady na opravu a udržiavanie dlhodobého hmotného majetku.
Opravami sa odstraňuje čiastočné fyzické opotrebenie alebo poškodenie za účelom uvedenia majetku do predchádzajúceho alebo prevádzkyschopného stavu.
Uvedením do prevádzkyschopného stavu sa rozumie vykonanie opravy aj s použitím iných než pôvodných materiálov, náhradných dielcov, súčastí alebo technológií, ak nedôjde k zmene technických parametrov alebo zvýšeniu výkonnosti majetku ani k zmene účelu použitia.
Udržiavaním sa spomaľuje fyzické opotrebenie, predchádza jeho následkom a odstraňujú sa drobnejšie závady.
V prípade kúpy nehnuteľnosti pre účely ocenenia je potrebné poznať zvlášť obstarávaciu cenu budovy a obstarávaciu cenu pozemkov, a to najmä z dôvodu, že pozemky sa neodpisujú.
Budova patrí podľa prílohy č. 1 k zákonu č. 595/2003 Z. z.
Náklady na reklamu nesúvisia s obstaraním ani s opravou alebo technickým zhodnotením budovy.
Účtujú sa priamo do nákladov.
Ako dlhodobý hmotný majetok sa účtujú samostatné hnuteľné veci alebo súbory hnuteľných vecí so samostatným technicko-ekonomickým určením s dobou použiteľnosti dlhšou ako jeden rok a v ocenení vyššom, ako je suma ustanovená v osobitnom predpise.
Osobitným predpisom je zákon č. 595/2003 Z. z.
Príklad 2: Rekonštrukcia staršieho domu
Rozhodli ste sa pre kúpu staršieho domu a jeho rekonštrukciu? Je to rozhodnutie, ktoré vám môže priniesť aj množstvo výziev.
Aby ste sa vyhli nepríjemným prekvapeniam, je dôležité dôkladne zvážiť všetky aspekty tohto projektu.
Staršie domy majú svoje čaro a ponúkajú niekoľko výhod.
Okrem jedinečného charakteru a histórie, často disponujú priestrannými izbami a vysokými stropmi, ktoré vytvárajú pocit vzdušnosti.
Mnohé staršie domy sa nachádzajú v tichých uliciach, ďaleko od ruchu veľkomesta, čo ocenia hlavne ľudia, ktorí hľadajú pokojné bývanie.
Ďalšou výhodou starších domov je často väčší pozemok, ktorý ponúka viac možností na využitie, či už na záhradníčenie, relaxáciu alebo stavbu altánku.
Pri kúpe staršieho domu je potrebné venovať pozornosť mnohým detailom.
Okrem technického stavu domu, ktorý je dôležité nechať posúdiť odborníkom, je potrebné zistiť aj históriu nehnuteľnosti.
Dôležitým aspektom je aj poloha domu.
Zistite si, či sa v okolí nenachádzajú žiadne rušivé elementy, ako napríklad hlučná cesta alebo priemyselný podnik.
Nezabudnite si overiť aj informácie o inžinierskych sieťach, ako je vodovod, kanalizácia, plyn a elektrina.
Zistite, v akom stave sú a či je potrebné ich rekonštruovať.
Ak plánujete financovať kúpu domu úverom, je potrebné si vopred zistiť podmienky poskytnutia úveru na rekonštrukciu.
Plánovanie rekonštrukcie staršieho domu si vyžaduje dôkladnú prípravu.
V prvom rade je potrebné vypracovať podrobný projekt rekonštrukcie, ktorý bude obsahovať všetky potrebné informácie o rozsahu prác, použitých materiáloch a odhadovaných nákladoch.
Ďalším dôležitým krokom je získanie všetkých potrebných povolení.
Informujte sa na stavebnom úrade, aké povolenia sú potrebné pre daný typ rekonštrukcie a aké dokumenty musíte predložiť.
Porozprávajte sa s predchádzajúcimi klientmi a overte si, či boli spokojní s výsledkom ich práce.
Rekonštrukcia staršieho domu môže byť náročná, ale s dôkladnou prípravou a správnym prístupom sa dá zvládnuť.
Dôležité je byť trpezlivý a flexibilný, pretože počas rekonštrukcie môžu nastať aj nepredvídané situácie.
Pri výbere materiálov sa zamerajte na kvalitu a dlhú životnosť.
Zvážte aj použitie ekologických materiálov, ktoré sú šetrné k životnému prostrediu a miestnostiam dodajú prírodný charakter.
Pri rekonštrukcii nezabudnite zachovať pôvodný charakter domu.
Zachované pôvodné prvky, ako sú dvere, okná alebo podlahy, dodajú vášmu domu jedinečný charakter.
Ak si nie ste istí, ako postupovať pri rekonštrukcii, neváhajte sa obrátiť na architekta alebo stavebného inžiniera.
Zariadenie zrekonštruovaného domu by malo odrážať váš osobný štýl a zároveň harmonizovať s charakterom domu.
Vyberte si kvalitný nábytok, ktorý vám bude dlho slúžiť.
Investujte do pohodlných sedacích súprav či kvalitného matraca, aby ste si doma mohli poriadne oddýchnuť.
Dôležitú úlohu zohráva aj osvetlenie.
Nezabudnite na dostatočné osvetlenie pracovnej plochy v kuchyni a čítacieho kútika v obývačke.
Ak máte radi rastliny, oživte svoj domov zelenými rastlinami.
Rekonštrukcia staršieho domu je komplexný proces, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a investície.
Kúpa bytu na firmu
Aké sú výhody a riziká kúpy bytu na firmu?
Ako je potrebné postupovať z hľadiska účtovníctva a dane z príjmov?
Vidí v tomto spôsobe určité daňové výhody.
mýtov“, najmä ohľadne výhody v odpočítaní DPH.
Firmu z pohľadu dane z príjmov sa riadi pravidlami zákona č. Z. Z. z príjmov“).
Podvojné účtovníctvo a kúpu nehnuteľnosti aj správne zaúčtovať.
Účtovej triede 1 - Zásoby na účte 133 - Nehnuteľnosť na predaj.
Pretože od začiatku je známy účel kúpy tohto bytu na ďalší predaj.
Spoločnosť odpisovať účtovne ani daňovo.
ale navýšia sumu na účte 133 - Nehnuteľnosť na predaj.
Nehnuteľnosť) hodnota budovy pri vyradení.
Predaja nehnuteľností.
s dobou odpisovania 40 rokov pre účely daňových odpisov.
Do daňových výdavkov dostane len 1/40 z obstarávacej ceny nehnuteľnosti.
V daňových výdavkoch jednorazovo.
2 zákona o dani z príjmov, t. j. zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov).
Podnikateľské účely, t. j. príjmov.
Uplatňovanie daňových odpisov.
Ho prenechá na bývanie iným rodinným príslušníkom.
hľadiska nie je v poriadku.
Spotrebu spoločníkov či konateľov do účtovníctva firmy nepatria.
Aj so zariadením bytu a inými súvisiacimi výdavkami.
Z podnikateľskej činnosti bude tento byt prenajímať.
Daňových výdavkov uplatňovať aj súvisiace vznikajúce výdavky vrátane odpisov.
By však mala mať takúto činnosť zapísanú v predmete podnikania.
Príjmov z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 19 ods. 3 písm.
Neoprávnene znižoval výnosy na strane firmy.
Aj súčasťou vymeriavacieho základu pre platenie odvodov.
Zostatkovú cenu.
Príjmu z predaja zahrnutého do základu dane.
j. výške 270 000 eur.
Teda vo výške 200 000 eur.
Základu dane pripočítateľnou položkou k výsledku hospodárenia.
O tovare.
ktorá sa použije pri predaji bytu, a to 21 %, resp.
eur.
222/2004 Z. z. o DPH“).
Platiteľom DPH alebo nie.
Odpočítanie DPH, avšak musí zohľadniť účel využívania bytu.
Nárok na odpočet DPH.
Podľa § 49 ods.
na dodávky tovarov a služieb ako platiteľ DPH.
Byt používať na zdaniteľné plnenia pre účely DPH.
Platiteľ DPH (napr. 49 ods.
Nemôže odpočítať daň z tovarov a služieb (t. j.
42 zákona o DPH.
Fyzickej aj právnickej osobe, t. j. nemôže ani rozhodnúť, že bude k cene nájmu uplatňovať DPH.
Odpočítať.
Môže pre kupujúceho zbytočne nevýšiť cenu nehnuteľnosti.
t. j. vyššie), neuplatnilo by sa oslobodenie od DPH, ale predaj bytu by sa zdanil.
DPH.
Dane z príjmov právnických osôb vo výške 21 % (resp.
z príjmov vo výške 19 %, resp.
fyzických osôb upravuje § 9 ods. 1 písm.
podnikateľskej činnosti, kedy môže firme hroziť napr. aj majetok firmy (vrátane predmetného bytu);riziko v prípade, ak sú vo firme napr. ak sa spoločnosť rozhodne byt predať, ak ešte napr. dôjde k zmene účelu použitia bytu, napr. bývanie a nie na podnikateľskú činnosť alebo sa začne prenajímať;zložitejšia evidencia DPH, resp.
Kúpy bytu na firmu alebo výhodnejšej kúpy bytu na fyzickú osobu.
Posudzovať prípady individuálne.
Existuje zámer držať byt dlhodobejšie, t. j. odvodov.
Zdaňovaný 21%-nou sadzbou dane z príjmov právnických osôb (resp.
úveru pod. by plynuli z odpočítania DPH.
Strácajú.
a k predaju bytu dôjde v režime uplatnenie DPH (napr. povinná predať byt s uplatnením DPH a túto DPH odviesť.
