Oceňovanie majetku, najmä nehnuteľností, je kľúčovou súčasťou mnohých právnych úkonov a hospodárskych procesov. Od kúpnych zmlúv až po súdne spory o vyvlastnenie, potreba spoľahlivého a objektívneho stanovenia ceny je nevyhnutná. Tento článok sa venuje legislatívnemu rámcu oceňovania, metódam, úlohe znalcov a právnym aspektom súvisiacim s platnosťou zmlúv a náhradami, s dôrazom na faktory ovplyvňujúce hodnotu, ako je aj koeficient polohovej diferenciácie.
Legislatívny rámec oceňovania majetku
Na Slovensku je základným právnym predpisom pre oceňovanie majetku znalcom vyhláška č. 492/2004 Z. z. Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky. Táto vyhláška, vydaná podľa § 33 písm. a) zákona č. 382/2004 Z. z., podrobne upravuje spôsob určovania všeobecnej hodnoty majetku znalcom. Jej prijatie malo voviedť vývoj do slepej uličky, ktorá vznikla, keď na Slovensku v roku 1990 skončila cenová regulácia cien nehnuteľností. V tom čase mal málokto jasnú predstavu o následných krokoch, čo viedlo k chaotickému vývoju v celej oblasti oceňovania.
Znalec, tlmočník alebo prekladateľ podľa odseku 1 písm. a) zákona č. 382/2004 Z. z. má oprávnenie vykonávať svoju činnosť pre súd alebo iný orgán verejnej moci. Orgánom verejnej moci môže podať znalecký posudok aj ústne do zápisnice. Súd určí formu znaleckého posudku podľa osobitného predpisu. Rovnako iné osobitné zákony upravujú všeobecnú cenu.
Metódy oceňovania nehnuteľností
Vyhláška č. 492/2004 Z. z. definuje v Prílohe č. 1 základné metódy pre výpočet všeobecnej hodnoty, ktorá je často označovaná aj ako Market Value.
Nákladová metóda (Cost Approach)
Podľa bodu 1 prílohy vyhlášky č. 492/2004 Z. z. sa určuje hodnota oceňovanej stavby na báze nákladov na vybudovanie nehnuteľnosti (anglicky Cost Approach). Zásadou tejto metódy je, že vec, ak by bola postavená ako nová, mala by zohľadňovať náklady na jej obstaranie. Táto metóda podrobne rozvádza kritériá pre podiel opotrebovania, ako sú vek, technický stav, účel, architektonické hľadisko a mnohé ďalšie. Znalec môže uprednostniť metódu ocenenia podľa cien stavebných nákladov.
Výnosová metóda (Income Approach)
Výnosová metóda (Income Approach) je upravená v bode 5 prílohy č. 1 tejto vyhlášky. Táto metóda je rovnako použiteľná aj na ocenenie podniku ako kapitalizácia výnosu. Vyplýva aj z bodu 5 prílohy č. 1 vyhlášky. Základná metóda ocenenia je kapitalizácia ročných výnosov. V bode 2 prílohy č. 1 vyhlášky č. 492/2004 Z. z. sa takto oceňuje aj nehnuteľnosť formou prenájmu. Pri tejto metóde sa zohľadňuje napríklad ročná nájomná sadzba a merná jednotka (napr. m²/rok).
Porovnávacia metóda (Comparative/Market Approach)
Pri porovnávacej metóde, známej aj ako transakčný prístup, sa cena určuje na základe porovnania s cenami iných, obdobných nehnuteľností, ktoré boli predané v nedávnom čase. Pri výpočte sa používa transakčný prístup. Vyžaduje sa súbor aspoň troch nehnuteľností a stavieb, ktoré sú približne v rovnako atraktívnej lokalite a slúžia tomu istému účelu. Prihliada sa na odlišnosti porovnávaných objektov a ohodnocovaného objektu, ako je napríklad ich poloha, technický stav alebo vybavenosť. Údaje z predaja (prípadne ponuky realitných kancelárií) musia byť identifikovateľné. Zohľadňujú sa aj špecifické okolnosti trhu (napr. dopyt a ponuka v danom mieste a čase), prípadne ďalšie skutočnosti.
Koeficienty polohovej diferenciácie alebo iné faktory sa pri výpočte dosadzujú v desatinnom tvare [%/100]. Podklady z Národnej banky Slovenska môžu byť jedným z podkladov pri určení všeobecnej ceny. Táto metóda je jedným z podkladov pri určení všeobecnej ceny, pretože je ovplyvnená aj záujmom o nehnuteľnosť, t. j. dopytom a ponukou v danom mieste a čase. Zistenú cenu treba porovnať s viacerými ponukami realitných kancelárií. Je dôležité poznamenať, že cena môže byť vyššia, ale aj nižšia ako iná cena (napr. oznámená realitnou kanceláriou).
Použitie viacerých metód
Podľa metodiky je nevyhnutné, aby znalec použil aspoň dve techniky ocenenia, pre porovnanie výsledkov. Dôraz sa kladie na výber metódy znalcom a jeho odbornú prax.
Pojem všeobecnej ceny a jeho historický vývoj
Pojmy ako Market Value, Fair Cash Value, True Cash Value sú v princípe zhodné s medzinárodnými znaleckými štandardmi. Všeobecnú cenu zistíme tak, že zistíme kúpnu cenu nehnuteľnosti, za ktorú by sa dala predať v mieste, kde nehnuteľnosť leží a v rozhodnom čase.
Už od konca 19. storočia, keď znalectvo vzniklo ako odborná profesia, sa hľadajú spôsoby, ako zistiť čo najobjektívnejšiu cenu. Cena novej veci mínus opotrebenie bolo jedným z takých prístupov. V minulosti sa všeobecná cena používala bez obmedzenia (napr. R 26/74 pre ojazdený automobil). Cena nehnuteľnosti sa zisťovala v mieste, kde leží. Chýbala však jasná metodológia, ako postupovať, čo viedlo k nejasnostiam. Nedostatok právnej regulácie (napr. nariadenia vlády z roku 1933, nar. 100/1933 Sb. z. a n.) spôsobil, že na rozvinutie plnohodnotnej znaleckej činnosti nebolo dosť síl. Až vydanie príručky tzv. červená kniha, Red Book obcou v roku 2003, prinieslo isté usmernenie.
Súd pre svoje rozhodnutie potrebuje sumu kúpnej ceny. Napríklad rozdiel v cene 110 000 euro je už o 22000 euro viac alebo menej.
Tabuľka 1: Príklady percentuálnych rozdielov v cene a ich dopad
| Pôvodná cena | Rozdiel v % | Absolútny rozdiel |
|---|---|---|
| 30 000 EUR | 20% | 6 000 EUR |
| 110 000 EUR | 20% | 22 000 EUR |
| - | 50% | (považované za "podstatné prekročenie") |
Právne aspekty neplatnosti zmlúv a primeranej náhrady
Neplatnosť zmlúv
Občiansky zákonník obsahuje ustanovenia o neplatnosti zmluvy (§ 39 Obč. zák.), napríklad ak bola uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok (§ 49 Obč. zák.). Neplatnosť zmluvy môže byť relatívna podľa § 40a Obč. zák., alebo zmluva môže byť ničotná, nulitná, vôbec nevznikla. Ak je zmluva neplatná, každý vráti protistrane to, čo dostal.
Tiesň je posudzovaná ako objektívny stav, ktorý vznikol, prípadne čo ho vyvolalo, a či bol alebo nebol zapríčinený samotným konajúcim. K odstúpeniu od zmluvy z dôvodu tiesne pristupuje aj druhá podmienka, nápadne nevýhodné podmienky. Kde je teda hranica „podstatného prekročenia“? Historicky sa všeobecne považovalo 50%. Ak je rozdiel v cene, napríklad aspoň štvrtina, môže to viesť k súdeniu. Ak súd zistí, že rozdiel v cene je pod 20%, súd zmluvu ponechá bez zmeny.
Primeraná náhrada a spoluvlastníctvo
Občiansky zákonník (§ 597 Obč. zák.) upravuje právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny, zodpovedajúcej povahe a rozsahu vady. Podobne (§ 589 Obč. zák.) ide o právo uplatniť si tzv. primeranú náhradu.
Ustanovenie § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka (v znení platnom od 1. 1. 1992) stanovuje, že ak je zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, súd prihliada na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak vec nemožno rozdeliť, súd ju prikáže za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Ak vec nechce žiaden zo spoluvlastníkov, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov. Senát Najvyššieho súdu SR v konaní vedenom pod sp. zn. 2 Cdo 47/97 z 20. 10. 1998, vyslovil stanovisko na zjednotenie výkladu ustanovenia § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka.
V takýchto prípadoch sa má vychádzať zo zistenej všeobecnej ceny, ktorá rešpektuje zásadu rovnosti v právach, zaručenú v čl. 12 ods. 1 Ústavy Slovenskej republiky a v súlade so základnými zásadami občianskoprávnych vzťahov (§ 2 ods. 1 Obč. zák.).
Úloha znalca a znaleckého posudku
Znalectvo, ktoré vzniklo ako odborná profesia už v 19. storočí, si vyžaduje znalca ako vyškoleného odborníka. Znalec vypracúva znalecký posudok. Pre kontrolu správneho postupu znalca slúžia najmä judikáty, ako napríklad rozsudok Najvyššieho súdu SR Sp. zn. 9/1999.
Znalecký posudok musí obsahovať:
- Charakteristiku predmetu znaleckého skúmania.
- Zadávateľa a právny úkon, na ktorý sa znalecký posudok použije.
- Špecifikáciu úloh a výsledky splnenia uložených úloh.
Celý znalecký posudok musí byť zviazaný a zošitý šnúrou. Znalec ho opatrí odtlačkom svojej úradnej pečiatky a podpisom.
Súd môže požiadať znalca o stručné odpovede, avšak nemožno predsa každé ocenenie s úspechom spochybniť. Preto je dôležité mať poriadne vysokú sumu dôkazov a argumentov. Zmeny v nehnuteľnosti, napríklad nové okná, podlahy, kúpeľňa a kuchyňa, či zateplenie domu, iste sú dôvodom na patričnú opatrnosť kupujúceho a správne zapracovanie do posudku.
tags: #koeficient #polohovej #diferenciacie #modra #strecha