Komplexné informácie o vykurovaní pre bytové družstvá a vlastníkov bytov

V oblasti správy bytových domov a bytového fondu zohráva kľúčovú úlohu efektívna správa vody a kúrenia, ako aj celková údržba a prevádzka nehnuteľností. Bytové družstvá a správcovské spoločnosti zabezpečujú široké spektrum služieb, ktoré sú nevyhnutné pre bezproblémové fungovanie obytných komplexov a spokojnosť ich obyvateľov. Naša spoločnosť zverejňuje dôležité informácie nášho Správcovského bytového družstva, zaujímavosti a novinky partnerov, ktorí sa podieľajú na projektoch v rámci obnovy bytových domov. Budeme s Vami zdieľať referencie našich partnerov, zástupcov bytových domov a vlastníkov, a podelíme sa aj s problémami.

Kľúčové činnosti správcov pri správe vykurovania a vody

Správca bytového domu, či už ide o bytové družstvo alebo inú právnickú či fyzickú osobu, vykonáva základné činnosti správy a údržby bytového fondu. Tieto činnosti sú definované zákonom a zmluvou o výkone správy, ktorú vlastníci bytov uzatvárajú so správcom. Medzi hlavné povinnosti patria:

• Príprava podkladov a výpočet mesačných preddavkov: Správca na základe skutočných nákladov z predchádzajúcich období vypočítava výšku mesačných preddavkov na úhradu dodávaných plnení, tovarov a služieb spojených s užívaním bytov.
• Ročné vyúčtovanie dodaných plnení: Vypracovanie a doručenie ročného vyúčtovania na jednotlivých vlastníkov za dodané plnenia, tovary a služby v zákonnom termíne, zvyčajne do 31. mája.
• Vypracovanie správy o činnosti správcu: Predkladanie správy o svojej činnosti za predchádzajúci rok, ktorá zahŕňa najmä finančné hospodárenie domu, stav spoločných častí a zariadení, ako aj iné významné skutočnosti súvisiace so správou domu.
• Vedenie analytických a účtovných účtov: Zabezpečenie samostatných analytických a účtovných účtov, ktoré zobrazujú finančný a účtovný stav hospodárenia oddelene za každý spravovaný bytový dom.
• Sprostredkovanie úverov a dotácií: Príprava podkladov a sprostredkovanie úverov, finančnej výpomoci a štátnych dotácií, najmä v rámci komplexnej obnovy bytových domov. Naša spoločnosť v spolupráci s partnermi odprezentovala nové trendy financovania, poistenia a bezpečnosti pri obnove bytových domov.
• Havarijná služba: Poskytovanie havarijnej služby pre bytové domy, ktorá zahŕňa neodkladné opatrenia na zamedzenie škôd, ohrozenia ľudských životov a poškodenia majetku. Táto služba pokrýva oblasti ako voda, elektrina, kúrenie a plyn.

Začiatok vykurovacej sezóny a dôležité odporúčania

Správa vody a kúrenia je neoddeliteľnou súčasťou služieb poskytovaných bytovými družstvami a správcami. To zahŕňa zabezpečenie dodávky teplej a studenej vody, ako aj efektívneho vykurovania bytových domov.

TEPELNÉ HOSPODÁRSTVO spoločnosť s ručením obmedzeným Košice (TEHO) pravidelne oznamuje začiatok vykurovacej sezóny. Napríklad, po vyhodnotení priebehu priemerných denných teplôt, TEHO začalo dňa 08.10.2023 o 22:00 hod. s postupným nábehom dodávky tepla cez ústredné vykurovanie (ÚK). Podobné oznamy boli vydané aj v predošlých rokoch, napríklad dňa 20.09.2022 o 00:01 hod. a dňa 21.9.2020 o 00:01 hod.

Žiadame všetkých odberateľov a majiteľov bytov, aby na všetkých vykurovacích telesách (radiátoroch) v byte otvorili všetky (horné, príp. spodné) ventily naplno, čo zabezpečí správny nábeh a distribúciu tepla v systéme.

Financovanie prevádzky, údržby a opráv, vrátane vykurovania

Podľa § 10 Zákona 182/93 Z.z. (1) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome zohľadnia mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov.

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu; ak k bytu alebo nebytovému priestoru v dome prilieha balkón, lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy.

Príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv domu sú:

• mesačné preddavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov,
• príjem za prenájom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku,
• výnosy z účtu domu vedeného v banke,
• príjmy z výťažku exekúcie bytu alebo nebytového priestoru alebo z dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru, vo výške pohľadávok voči vlastníkovi bytu zo zákonného záložného práva, ktoré vzniklo podľa tohto zákona,
• zmluvné pokuty a úroky z omeškania vzniknuté použitím prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv domu.

Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú aj opravy balkónov, lodžií a tých terás, ktoré sú spoločnými časťami domu. Prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv možno prechodne použiť na úhradu za plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome v prípade ich dočasného nedostatku.

Ďalej sa prostriedky fondu opráv používajú na financovanie opráv a údržby, ktoré sa priamo týkajú bytu, napríklad:

• rozvody studenej a teplej vody po hlavný uzáver v byte, vrátane meračov spotreby vody, pomerových rozdeľovačov vykurovacích nákladov na radiátoroch, prenosových rádio modulov vodomerov a pomerových rozdeľovačov vykurovania
• rozvodov plynu po uzáver k plynovému spotrebiču
• rozvodov ústredného kúrenia a termoregulačných ventilov ÚK v byte
• kanalizačných zvodov vrátane odbočiek v inštalačnej šachte.

Ročné vyúčtovanie nákladov na vykurovanie a vodu

Ročné vyúčtovanie nákladov na bývanie vám správca musí doručiť (vlastníkovi bytu) najneskôr do 31. mája. Vo vyúčtovaní nákladov spojených s užívaním bytu nesmú chýbať údaje k platbám za teplo na vykurovanie (ÚK) a ohrev teplej vody (TV), za objem studenej a teplej vody.

Celkové náklady na vykurovanie sa delia na základnú a spotrebnú zložku. Časť sa rozpočítava podľa plochy bytu (základná zložka) a časť podľa spotreby nameranej na pomerových rozdeľovačoch vykurovacích nákladov - PRVN (spotrebná zložka). Môže to byť napríklad 60 % podľa plochy bytu a 40 % podľa hodnôt odčítaných z PRVN. Vlastníci bytov a nebytových priestorov môžu rozhodnúť o zmene podielu základnej zložky, nesmie byť však nižší ako 30 %. Tento základný pomer je stanovený vyhláškou Vyhláška 503/2023 Z.z..

Uvedená Vyhláška prináša novinku vo vyúčtovaní nákladov na teplo (ÚK) pre rok 2024. Jedná sa o úpravu základnej a spotrebnej zložky tepla na základe Špecifického nákladu pre jednotlivé byty (N), vyjadreného v €/m² ako podiel celkového nákladu pre ÚK určitého bytu a jeho podlahovej plochy. Z takto vypočítaných pomerov pre každý byt sa potom vypočíta Podiel špecifických nákladov (P) medzi maximálnym špecifickým nákladom na byt a minimálnym nákladom na byt vyjadrený v €/m². Na základe takto vypočítaného podielu (P) pre byt nesmie byť hodnota P väčšia ako 2,85. Ak je hodnota vyššia ako 2,85, upravuje sa základná zložka o celé percento nahor. Je to preto, lebo ak je byt obklopený bytmi, v ktorých sa kúri, dochádza k prestupom tepla cez steny. Aj byt s vypnutým vykurovacím zariadením teda spotrebuje určité množstvo tepla.

Spracovanie ročného vyúčtovania okrem správcu zabezpečujú formou prílohy k vyúčtovaniu aj zmluvné organizácie ako sú ISTA Slovakia s.r.o., Techem, spol. s.r.o. a Certa K, s.r.o.

Digitálny odpočet a riešenie problémov s meradlami

Príprava vyúčtovania vždy vychádza z odpočtov určených meradiel a prístrojov (vodomerov a pomerových rozdeľovačov vykurovacích nákladov - PRVN na radiátoroch) u vlastníkov v bytoch. Doteraz bol bežný odpočet, kde prišiel odpočtár a fyzicky odpočítal stavy meradiel, ktoré zapísal do odpočtového protokolu. V súčasnosti už na 90% prevažuje odpočet cez rádiový zber dát z vodomerov a PRVN pre ÚK, SV a TV v byte.

V čase inteligentných technológií a internetu je takmer neuveriteľné, že užívatelia bytov musia v určitý deň a hodinu zostať doma a čakať na odpočtovú službu, ktorá fyzicky vykoná odpočet spotreby energie a vody z meračov umiestnených v byte. Navyše k informáciám o spotrebe tepla alebo vody sa väčšina vlastníkov bytov dostane až v ročnom vyúčtovaní, ktoré sa vykonáva raz ročne. Zdá sa však, že záujem o nové technológie diaľkového odpočtu dát s možnosťou kontroly aktuálnych hodnôt spotreby prostredníctvom internetu zo strany správcov a užívateľov bytov narastá.

Pokiaľ vlastník bytu zistí počas roka, že sa mu poškodil merač PRVN alebo vodomer, je povinný nahlásiť chybu okamžite správcovi, aby bola chyba zdokumentovaná a predišlo sa zbytočnému vypočítaniu náhradných spotrieb. Pri klasických odpočtoch odpočtárom platí, že odpočty z PRVN a vodomerov musia byť nahlásené do 31.01.

V prípade problémov s meraním spotreby vody, napríklad ak vodomer zaznamenáva vyššiu spotrebu, než je reálna, je dôležité správne postupovať pri reklamácii. Správca by mal zabezpečiť premeranie vodomeru alebo reklamovať nepresné meranie u dodávateľa. Ak je vodomer po záruke alebo jeho platnosť overenia skončila, je potrebné ho vymeniť, aby sa zabezpečilo správne rozpočítavanie nákladov.

Pravidlá pre zásahy do vykurovacej sústavy v byte

Na základe „Zmluvy o výkone správy“, ktorou sme prevzali do zodpovednosti povinnosti vyplývajúce zo zákona č. 321/2014 Z. z., boli stanovené nasledujúce pravidlá. Túto smernicu schválilo Predstavenstvo SBD-P Pezinok dňa 16. 12., nadobudla účinnosť dňa 17. 12., s úpravou schválenou Predstavenstvom SBD-P Pezinok dňa 05. 02.:

1. Vypustenie, opätovné napustenie a uvedenie vykurovacej sústavy do prevádzky (kontrola v byte a, alebo nebytovom priestore, odvzdušnenie a pod.) zrealizuje výhradne stredisko údržby správcu na náklady vlastníka, alebo užívateľa. V niektorých prípadoch je možné odvzdušniť radiátor priamo v byte alebo sa celá stúpačka odvzdušňuje v byte na najvrchnejšom poschodí.
2. Vykurovacie teleso v byte, alebo nebytovom priestore je možné vymeniť iba za teleso s rovnakým výkonom ako pôvodné.
3. Vlastník bytu a, alebo nebytového priestoru, alebo užívateľ bytu uhradí všetky náklady spojené so zmapovaním pomerových rozdeľovačov tepla, s ich demontážou a opätovnou montážou vyvolené výmenou vykurovacieho telesa.
4. Vlastník bytu a, alebo nebytového priestoru, alebo užívateľ bytu je povinný výmenu vykurovacieho telesa, alebo termostatického ventilu a s tým spojené vypustenie vykurovacej sústavy oznámiť najmenej päť dní vopred na obvyklom mieste v dome (vyvesením na výveske vo vchode, na vchodových dverách a pod.).
5. Všetky náklady vyvolané neoprávneným zásahom do vykurovacej sústavy (výmena vykurovacích telies, termostatických ventilov, inštalovanie doplňujúcich armatúr a pod. bez súhlasu správcu) vlastníkom bytu a, alebo nebytového priestoru, alebo užívateľom bytu bude znášať vlastník, alebo užívateľ.

Havarijná služba a riešenie problémov s vykurovaním

V prípade porúch alebo havárií je kľúčová rýchla reakcia havarijnej služby, ktorá minimalizuje škody a obnoví dodávku médií. Mimo pracovnej doby je k dispozícii Havarijná služba pre odstránenie havarijných porúch elektriny, vody a ústredného kúrenia. Jej dostupnosť je zabezpečená v rozsahu 07:00 - 11:00 hodín, pričom mimo týchto hodín je stále k dispozícii pre neodkladné prípady.

Komunikácia a kontrola správcu bytového družstva

Efektívna komunikácia medzi správcom a zástupcami vlastníkov je základom pre dobrú správu domu. Niektoré správcovské spoločnosti organizujú pravidelné školenia pre zástupcov vlastníkov, kde sú informovaní o legislatívnych zmenách a aktuálnych otázkach správy a údržby domov. Tieto stretnutia pomáhajú zabezpečiť transparentnosť a pochopenie procesov.

Kontrola správcu bytového domu je v rukách vlastníkov bytov. Vlastníci majú právo kontrolovať činnosť správcu a jeho hospodárenie s finančnými prostriedkami. V prípade, že správca neplní svoje povinnosti, napríklad neorganizuje schôdze, neposkytuje jasné vyúčtovania, alebo existuje podozrenie na nelegálne praktiky, môžu vlastníci podniknúť kroky na nápravu. Tieto kroky môžu zahŕňať:

• Podanie reklamácie: Pri nesprávnom vyúčtovaní alebo iných problémoch je potrebné podať písomnú reklamáciu správcovi v stanovenej lehote.
• Zvolanie schôdze vlastníkov: Ak správca nezvolá schôdzu na žiadosť vlastníkov, právo zvolať schôdzu má štvrtina vlastníkov bytov.
• Vypovedanie zmluvy o výkone správy: V prípade neplnenia povinností zo strany správcu môžu vlastníci vypovedať zmluvu, zvyčajne s trojmesačnou výpovednou lehotou.
• Obrátenie sa na kontrolné orgány: V závažných prípadoch nečinnosti správcu alebo podozrení z porušovania zákona je možné obrátiť sa na Slovenskú obchodnú inšpekciu alebo Národný inšpektorát práce.

Otázka kontroly správcu je často predmetom diskusií. Vlastníci majú právo nahliadať do relevantných dokladov týkajúcich sa správy domu, ako sú zmluvy, faktúry a správy o hospodárení. Správca je povinný predložiť vlastníkom správu o svojej činnosti, ktorá zahŕňa aj finančné hospodárenie domu. Finančné hospodárenie by malo byť detailne popísané s uvedením jednotlivých položiek a stavu účtu.

Riešenie problémových situácií

Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov je regulované zákonom č. 182/1993 Z.z. Tento zákon definuje práva a povinnosti vlastníkov a správcov. V prípade sporov alebo nejasností sa odporúča konzultovať situáciu s právnikom. Príklady problémových situácií a ich riešenia zahŕňajú:

• Neoprávnené vyúčtovanie: Ak boli do ročného vyúčtovania zaúčtované neoprávnené alebo neodôvodnené položky, je potrebné podať reklamáciu správcovi. V prípade spoločenstiev vlastníkov bytov (SVB) nie je Slovenská obchodná inšpekcia kontrolným orgánom. Kontrolnú právomoc vykonáva rada spoločenstva.
• Nesplnenie povinností správcom: Ak správca neplní svoje povinnosti, napríklad neorganizuje schôdze alebo neposkytuje jasné vyúčtovanie, vlastníci môžu podať podnet na Slovenskú obchodnú inšpekciu alebo Národný inšpektorát práce.
• Dlhy na nájomnom: V prípade dlhov na nájomnom je dôležité riešiť situáciu so správcom, najmä pokiaľ ide o splátkové kalendáre a úroky z omeškania. Správca nie je zo zákona povinný uzatvoriť dohodu o splátkach, ale je v záujme vlastníkov riešiť dlhy zodpovedne.
• Zneužitie fondu opráv: Ak správcovská spoločnosť odčerpá prostriedky z fondu opráv bez vedomia zástupcu vlastníkov, je možné ju prinútiť k vráteniu prostriedkov, aj keď niekedy je nevyhnutná súdna cesta.
• Nesprávne uznesenia: Uznesenie o hlasovaní o neexistujúcej firme nemusí byť platné, najmä ak firma nemá právnu subjektivitu a nie je možné ju identifikovať.

tags: #bytove #druzstvo #vykurovanie