Živnostníci a majitelia firiem majú často nadštandardné príjmy, no pri riešení hypotéky sú bankami vnímaní ako rizikovejší klienti. Dôvodom je daňový systém, ktorý vedie mnohých podnikateľov k optimalizácii daňového základu. Banky preto pri posudzovaní žiadosti o hypotéku nepozerajú len na čistý zisk, ale využívajú špecifické metódy na stanovenie disponibilného príjmu, z ktorého sa následne odvíja váš úverový strop.
Metódy výpočtu príjmu podnikateľa
Vo všeobecnosti platí, že banky vypočítavajú príjem z podnikateľskej činnosti dvoma hlavnými spôsobmi. Buď ako percento z tržieb (celkových obratov), alebo z výsledku hospodárenia (zisk po zdanení).
1. Výpočet z tržieb (obratov)
Pri tejto možnosti banky akceptujú ako príjem klienta určité percento z celkových tržieb, ktoré následne predelia číslom 12 (počet mesiacov v roku). Výška percenta závisí od banky a typu podnikania.
- Ak pracujete ako IT technik, grafik, finančný poradca, lekár, notár alebo právnik, banky vedia akceptovať 60 % až 80 % z vašich tržieb.
- Niektoré banky akceptujú pri komorových pracovníkoch bez ohľadu na to, či fungujú ako SZČO alebo s.r.o., až 60 % tržieb.
- Ak sú tržby za predchádzajúci kalendárny rok nižšie ako 50 000 €, banka často akceptuje 60 %, pri vyšších tržbách u živnostníkov klesá akceptácia na 40 %.
7 princípov ako sa pripraviť na hypotéku
2. Výpočet zo zisku (hospodárskeho výsledku)
Druhou možnosťou, ktorou klient vie dokladovať príjem, je hospodársky výsledok podnikania. U živnostníkov sa príjem ráta ako (základ dane - zaplatená daň) / 12, u s.r.o. sa zohľadňuje čistý zisk po zdanení.
| Metóda | Základ pre výpočet | Deliteľ |
|---|---|---|
| Z tržieb | % z celkových ročných obratov | 12 |
| Zo zisku | (Základ dane - daň) | 12 |
Dôležité faktory ovplyvňujúce schválenie úveru
Okrem spôsobu výpočtu príjmu sledujú banky aj prísne kritériá, ktoré môžu žiadosť o hypotéku zamietnuť:
- Dĺžka podnikania: Každá banka má stanovenú minimálnu dobu trvania podnikania. Optimálne je mať ukončené 1 celé zdaňovacie obdobie.
- KO kritériá: Záporný výsledok hospodárenia (strata) alebo záporné vlastné imanie vás automaticky vyraďujú z procesu schvaľovania.
- Priebežné obraty: Banky vyžadujú výpisy z podnikateľského účtu za posledných 6 kalendárnych mesiacov. Ak na výpise neuvidia žiaden obrat, hypotéka bude zamietnutá.
Ako funguje úverový strop (DTI a DSTI)
Maximálna výška hypotéky sa určuje ako nižšia z hodnôt, ktorá vzíde porovnávaním parametrov DTI a výpočtu podľa výdavkov (DSTI).
Parameter DTI (Debt to Income): Určuje maximálnu výšku hypotéky na základe príjmov. Aktuálna hranica je na úrovni 8-násobku čistého ročného príjmu klienta.
Parameter DSTI (Debt Service to Income): Určuje výšku rezervy, ktorá musí klientovi zostať na životné náklady. Banka pri výpočte simuluje tzv. stres test, kde sa úroková sadzba navyšuje o 2 %, aby sa otestovala vaša schopnosť splácať úver aj pri horších podmienkach na trhu.