Získanie hypotéky predstavuje pre mnohých Slovákov kľúčový krok k vlastnému bývaniu. Avšak, predstava o tom, koľko peňazí si môžete od banky reálne požičať, sa môže výrazne líšiť od vašich očakávaní. Maximálna výška hypotéky nie je náhodná suma; je výsledkom komplexného posúdenia vašej finančnej situácie, bonity a rizikovosti, ktoré banka aplikuje pri každej žiadosti. Pochopenie faktorov, ktoré ovplyvňujú tento limit, je zásadné pre realistické plánovanie vášho bývania.
Kto môže požiadať o hypotéku?
Hypotekárny úver je určený pre dospelé fyzické osoby, ktoré dovŕšili vek 18 rokov. Môže ísť o občanov Slovenskej republiky s trvalým pobytom na jej území, alebo o cudzincov s trvalým pobytom na Slovensku, pričom aspoň jeden zo žiadateľov musí byť občanom krajiny EÚ. Kľúčovým predpokladom je preukázateľný príjem zo závislej činnosti, podnikania alebo iný legálny príjem, ktorý je žiadateľ schopný banke zdokladovať.
Ešte pred žiadosťou o hypotéku by ste si mali overiť, či spĺňate všeobecné podmienky, bez ktorých hypotéku s daňovým bonusom nedostanete. Samozrejme, okrem legislatívnych kritérií, ktoré sú v každej banke rovnaké, potrebujete splniť aj interné podmienky banky, ktorá posudzuje vaše údaje aj bonitu, to znamená schopnosť hypotéku splácať z vášho príjmu.
Hlavné faktory ovplyvňujúce výšku hypotéky
Výška hypotéky, ktorú vám banka schváli, je výsledkom súhry viacerých premenných. Neexistuje univerzálna odpoveď na otázku, akú sumu môžete získať, pretože každý žiadateľ je posudzovaný individuálne. Medzi najdôležitejšie faktory patria:
Príjem a jeho pôvod
Dostatočný a pravidelný príjem je základným predpokladom pre získanie hypotéky. Banka musí mať istotu, že budete schopní mesačné splátky úveru bezproblémovo uhrádzať. Posudzuje sa nielen výška vášho príjmu, ale aj jeho pôvod. Stanovenie vášho čistého príjmu je pre banku jednoduché, pretože si to overí pomocou online dopytu v Sociálnej poisťovni.
Jednotlivé banky rátajú čistý mesačný príjem rôznym spôsobom a zohľadňujú rozličné obdobia. Inak posudzujú čistý príjem u podnikateľov a inak u ľudí zamestnaných na trvalý pracovný pomer. Zamestnanci s trvalým pracovným pomerom na dobu neurčitú, najmä v stabilných odvetviach, majú spravidla vyššiu šancu na získanie úveru. Príjem zo zahraničia môže byť pre banku rizikovejší a v niektorých prípadoch dokonca neakceptovateľný, čo znižuje vašu celkovú bonitu a tým aj maximálnu výšku hypotéky.
Pre živnostníkov (SZČO) alebo spoločníkov a majiteľov s.r.o. je rozhodujúci príjem uvedený v daňovom priznaní za posledné zdaňovacie obdobie. Banka môže zohľadniť aj obrat či iné príjmy, ktoré nie sú priamo v daňovom priznaní, avšak je potrebné ich patrične zdokladovať. Minimálna doba prevádzkovania živnosti pred podaním žiadosti o hypotéku je zvyčajne 6 mesiacov.
Bonita klienta a úverová história
Bonita klienta je komplexné hodnotenie vašej schopnosti splácať úver. Banka si preveruje vašu úverovú históriu v registroch bankových a nebankových úverov. Zaujíma ju, či ste v minulosti nemali problémy so splácaním pôžičiek, či nie ste v omeškaní so splátkami a či nemáte iné podlžnosti, najmä voči Sociálnej a zdravotnej poisťovni. Pozitívna úverová história a nízka celková zadlženosť výrazne zvyšujú vašu šancu na získanie hypotéky vo vyššej výške.
LTV (Loan to Value)
LTV vyjadruje pomer medzi výškou úveru a hodnotou nehnuteľnosti, ktorá slúži ako záruka. Od 1. júla 2018 banky nepreplatia 100 % ceny nehnuteľnosti. Nové hypotéky v súčasnosti môžu banky poskytovať len do výšky 80 % z hodnoty nehnuteľnosti. V niektorých prípadoch vám banka na výnimku môže schváliť úver do 90 % LTV. Zvyčajne sa vyžaduje, aby žiadateľ mal vlastné zdroje vo výške minimálne 20 % z ceny nehnuteľnosti.
Na to, aby banka zistila cenu nehnuteľnosti, bude potrebné vypracovať znalecký posudok, ktorý je dnes možné vybaviť cez banku, alebo banka použije vlastné ohodnotenie nehnuteľnosti interným znalcom alebo na to určenou pomôckou. Hodnotu nehnuteľnosti určuje súdny znalec, ale banka si môže vyhradiť právo prehodnotiť znalecký posudok prostredníctvom svojho interného znalca. V takom prípade sa pri výpočte LTV vychádza z hodnoty určenej bankou. Ak je hodnota nehnuteľnosti vyššia ako kúpna cena, je to pre vás výhodné.
Koeficient DTI (Debt to Income Ratio) - Úverový strop
Jedným zo základných ukazovateľov, ktorý limituje maximálnu výšku hypotéky, je koeficient DTI. Tento ukazovateľ vyjadruje celkovú zadlženosť klienta a podľa legislatívy Národnej banky Slovenska (NBS) by nemal prekročiť 8-násobok vášho čistého ročného príjmu. Tento ukazovateľ je aktuálne nastavený na hodnotu 8, čiže ak žiadate o úver, vaša celková zadlženosť môže byť iba vo výške 8-násobku vášho čistého ročného príjmu.
Pri výpočte DTI sa zohľadňujú nielen splátky nového hypotekárneho úveru, ale aj zostatky všetkých vašich existujúcich úverov. Ak už máte iné úvery, ich splátky sa odpočítajú od maximálnej povolenej sumy. Maximálna výška úveru je štandardne stanovená ako 8-násobok ročného príjmu žiadateľa (vrátane iných splácaných úverov). Váš úverový strop teda ovplyvní nielen to, aký limit vám vyjde ako 8-násobok ročného príjmu.
Vplyv veku na úverový strop (DTI)
NBS tiež zohľadňuje riziko zníženia príjmu na dôchodku. Od 1. januára 2023 platí zmena pri posudzovaní žiadateľov nad 40 rokov, ktorí budú mať na konci splatnosti úveru viac ako 65 rokov. Preto, ak splatnosť úveru presiahne vek 65 rokov, maximálna povolená hodnota DTI sa so stúpajúcim vekom klienta znižuje.
Napríklad, návrh NBS počíta so znížením maximálnej výšky úveru o 0,25-násobok čistého ročného príjmu za každý rok presahujúci vek 40 rokov. Po štyridsiatke sa tento strop za každý rok znižuje o 0,25.
| Vek žiadateľa | Zníženie DTI koeficientu za každý rok nad 40 (ak splatnosť úveru presahuje 65 rokov) | Príklad maximálneho DTI koeficientu |
|---|---|---|
| Do 40 rokov | 0 | 8x ročný príjem |
| 41 rokov | 0,25x ročného príjmu | 7,75x ročný príjem |
| 42 rokov | 0,50x ročného príjmu | 7,50x ročný príjem |
| 45 rokov | 1,25x ročného príjmu (5 rokov * 0,25) | 6,75x ročný príjem |
| 50 rokov | 2,50x ročného príjmu (10 rokov * 0,25) | 5,50x ročný príjem |
DSTI (Debt Service to Income) a finančná rezerva so „Stress testom“
DSTI (Debt Service to Income) je pomer všetkých splátok voči čistému príjmu, resp. ukazovateľ schopnosti splácať hypotéku je pomer medzi splátkami všetkých finančných záväzkov a čistého príjmu zníženého o životné minimum. Tento limit je v súčasnosti 60 %. Vo všeobecnosti teda platí, že úverové splátky môžu tvoriť najviac 60 % z čistého príjmu klienta očisteného o minimálne životné náklady.
Zo zdokladovaných príjmov sa odpočíta životné minimum (za každého žiadateľa, deti, manžela/ku). Finančná rezerva: Po odpočítaní životného minima vám musí na účte zostať dostatočná finančná rezerva. Táto rezerva by mala predstavovať minimálne 40 % vášho čistého mesačného príjmu. Výška životného minima sa pravidelne upravuje a odvíja sa od rastu životných nákladov nízkopríjmových domácností.
„Stress test“ je ďalším nástrojom, ktorý banky využívajú na zabezpečenie vašej schopnosti splácať hypotéku aj v nepriaznivých scenároch. Stress test súvisí s potenciálnym rastom úrokov. Banka pri výpočte zohľadní, či budete schopný splácať hypotéku pri náraste úrokovej sadzby o 2 % a podľa toho vám stanoví maximálnu možnú výšku úveru. Čiže vaše hypotekárne splátky - existujúce aj tie nové - banka na pozadí simuluje s týmto navýšením a po ich odrátaní z čistého príjmu vám musí zostať spomínaná finančná rezerva vo výške 40 %.
Okrem toho splátku hypotéky bude banka pri výpočte navyšovať, aby otestovala vašu odolnosť voči prípadnému rastu úrokov v budúcnosti. Zostávajúca suma je teda maximálna suma všetkých žiadateľových splátok (už existujúcich aj novej splátky spolu), pričom splátky úverov s viazanosťou úroku len na časť ich splatnosti banka zvyšuje kvôli stress-testu. Nakoniec vám banka tieto dve hodnoty porovná a schváli vám úver buď do limitu podľa maximálnej úverovej angažovanosti (DTI) alebo do maximálnej možnej splátky (DSTI).
Iné faktory ovplyvňujúce maximálnu výšku hypotéky
- Vek žiadateľa: Hoci minimálny vek je 18 rokov, maximálny vek nie je striktne stanovený zákonom, ale líši sa medzi bankami. Niektoré banky obmedzujú splatnosť hypotéky do 65. roku života žiadateľa alebo do veku, kedy mu vzniká nárok na starobný dôchodok. S pribúdajúcim vekom sa obmedzuje aj variabilita v počte rokov splácania.
- Počet detí a rodinný stav: Tieto faktory môžu byť bankou zohľadnené pri posudzovaní vašej finančnej situácie a schopnosti splácať úver.
- Typ nehnuteľnosti: Výška hypotéky sa môže líšiť aj v závislosti od toho, akú nehnuteľnosť budete zakladať ako záruku. Banky môžu mať odlišné kritériá pre byty, rodinné domy, či iné typy nehnuteľností.
- Kombinované financovanie: V prípade, že vám banka nevie poskytnúť 100 % financovania, existuje možnosť kombinovaného financovania. Banka môže ponúknuť hypotéku do 80 % hodnoty nehnuteľnosti a zvyšok dofinancovať prostredníctvom zvýhodneného spotrebného úveru na dofinancovanie bývania. Tento spotrebný úver má kratšiu splatnosť (maximálne 8 rokov) a pomôže vám celkovo menej preplatiť hypotéku.
Ako zistiť približnú výšku hypotéky a zlepšiť si šance?
Pre získanie predstavy o tom, akú sumu hypotéky môžete získať, môžete využiť hypotekárne kalkulačky dostupné na webových stránkach bánk. Po zadaní vášho čistého mesačného príjmu, počtu žiadateľov, detí v domácnosti a mesačných nákladov vám kalkulačka poskytne orientačný výpočet maximálnej sumy hypotekárneho úveru. Je však dôležité pamätať si, že tieto výsledky sú len informatívne a skutočná výška úveru bude závisieť od podmienok konkrétnej banky a vášho individuálneho posúdenia.
Tipy pre zvýšenie šancí na vyššiu hypotéku
Ak zvažujete hypotéku, mali by ste ju plánovať v predstihu. Ešte pred tým, ako sa rozhodnete pre konkrétnu nehnuteľnosť, začnite si sporiť, aby ste našetrili vlastné prostriedky. Pri dnešných cenách nehnuteľností môže byť našetriť takúto sumu náročné. Preto je vhodné začať sporiť čím skôr a najlepšie tak, aby ste tieto peniaze mali bezpečne odložené bokom na oddelenom sporiacom účte. V prípade, že sa vám nepodarí tieto peniaze nasporiť, existujú aj ďalšie možnosti, ako náklady dofinancovať.
Chcete vedieť, čo môžete urobiť, ak ste príliš zadlžení a nespĺňate úverový strop podľa DTI alebo vám neostáva finančná rezerva podľa DSTI? Ešte pred podaním žiadosti o hypotéku vyplaťte a zrušte svoje kreditné karty a povolené prečerpanie na účte. Ak splácate aj nejaké iné pôžičky, napríklad spotrebný úver, lízing a podobne, poraďte sa s finančným sprostredkovateľom o možnostiach splatiť ich alebo spojiť do jedného výhodnejšieho úveru s nižšou mesačnou splátkou. Prehodnoťte svoje úverové požiadavky.
Dôležitosť finančného sprostredkovateľa
Cesta k hypotéke môže byť zložitá a časovo náročná. Využitie služieb licencovaného finančného sprostredkovateľa môže celý proces výrazne zjednodušiť. Spôsobilí sprostredkovatelia majú prehľad o ponukách viacerých bánk, poznajú ich špecifiká a môžu vám pomôcť nájsť najvýhodnejšie riešenie pre vašu situáciu. Pri financovaní bývania je vždy dôležitý prieskum naprieč bankami, aby ste zistili, kde vám dajú najlepšiu ponuku na hypotéku. FinGO.sk finanční sprostredkovatelia na rozdiel od bankových pracovníkov majú prehľad o celom hypotekárnom trhu. Výhodou spolupráce s našimi maklérmi sú aj bohaté skúsenosti s rôznymi situáciami klientov. Našich maklérov nájdete na celom Slovensku.
Aktuálne trendy na hypotekárnom trhu
V roku 2024 došlo na úverovom trhu k obratu a po dvoch rokoch začali úrokové sadzby klesať. Napriek tomu sú stále vyššie ako počas hypotekárneho boomu. Časy, kedy bola hypotéka s úrokom pod 1 % dostupná takmer pre každého, sú minulosťou. Tieto legislatívne opatrenia Národnej banky Slovenska, ktoré majú obmedziť nadmerné zadlžovanie obyvateľstva, znižujú maximálnu výšku úveru a pri vyšších úrokových sadzbách prejde cez schvaľovacie kritériá menej žiadateľov.
Podľa zverejnených informácií sa trh s nehnuteľnosťami na konci roka 2022 ochladil a rast cien sa (aspoň prechodne) zastavil, dokonca sa hovorí o prvých náznakoch poklesu. Odborníci sa však vyjadrujú opatrne, prudší a dlhodobejší pokles zatiaľ neočakávajú. Aj keď na cenovkách bytov budú nižšie čísla, reálne zlepšenie dostupnosti bytov bude závisieť od vývoja situácie s hypotékami. S čím teda treba rátať, ak budete momentálne žiadať o úver? Očakáva sa, že úrokové sadzby už v priebehu roka 2026 nebudú výrazne klesať. Preto, ak uvažujete o kúpe nehnuteľnosti, je vhodné riešiť financovanie čím skôr.
Príklad výpočtu (informatívny)
Predstavte si žiadateľa s čistým ročným príjmom 15 000 EUR (čo je 1 250 EUR mesačne).
- Maximálna výška úveru podľa DTI (8-násobok ročného príjmu) by bola 120 000 EUR.
- Ak má žiadateľ už existujúci úver so zostatkom 10 000 EUR a mesačnou splátkou 200 EUR, táto splátka sa zohľadní pri posudzovaní DSTI.
- Banka tiež posúdi LTV, napríklad pri nehnuteľnosti v hodnote 100 000 EUR a požiadavke na 80 % LTV, banka požičia maximálne 80 000 EUR.
Klient v našom príklade by teda mohol získať úver v želanej výške (ak by bola vyššia ako 80 000 EUR) len v prípade, ak by vyplatil niektorý z existujúcich úverov, alebo by mal vyšší vlastný vklad. Finálna výška hypotéky bude výsledkom všetkých týchto a ďalších posúdení bankou. Mali by ste ale vedieť, že každá banka má odlišnosti v spôsobe určovania najmä životných nákladov, ktoré sa odpočítavajú od čistého príjmu.